租赁市场处于政策红利期，但仍需同时做好规范调控，尤其是遏制住明租实售等行为，不仅有助于保护消费者利益，也有助于防止企业自持租赁住房政策扭曲、变样，从鼓励发展租赁市场的角度而言，也是十分及时、必要的举措。
文 l 盘和林
近日，杭州、天津相继发布关于加强企业自持租赁住房管理的通知，以防止房地产市场明租实售行为。目前各地纷纷出台租赁住房新规，从政策热点可以看出住房租赁市场将会是下一个热点市场。
笔者认为，租赁市场处于政策红利期，但仍需同时做好规范调控，尤其是遏制住明租实售等行为，不仅有助于保护消费者利益，也有助于防止企业自持租赁住房政策扭曲、变样，从鼓励发展租赁市场的角度而言，也是十分及时、必要的举措。
1“只租不售”不失为好选择
近几年，政府对过热房地产市场的调控从未放松。2018年可谓是房地产市场的调控大年，棚改货币化改革标志着三四线城市去库存任务正式告一段落。有关数据显示，今年4月我国商品住宅待售房屋面积为28522万平方米，降幅为37.5%，6月份待售面积降幅为14.7%，达到历史新低。
虽然房地产市场进入存量时代，但是我们不得不看清两个现实问题。
其一，房价并不会下降，出现大众所期望的拐点。我国房价之所以一路高涨，通货膨胀成本上升是部分原因，但绝少不了投机者的推波助澜。投机者利用政策空白，扭曲市场供求导致一二手房价倒挂，部分房地产热门地区二手房价甚至接近新房价格的两倍。虽然进入存量时代，但是投机者紧握房源，价格倒挂的高价二手房市场依旧不能利好住房需求者。
其二，由于我国经济发展水平地区差异性比较大，导致人口流动性较强，租赁市场较为活跃。同时随着时代的发展，民众的观念也有所转变，租房也越来越能被大家认可，且从经济上来讲比买房来得更划算。易居研究院50城租金数据显示，目前全国城市平均每平方米的租金是40元/月，以100平方米的房子来说，每月租金与月供基本持平，但是可以省下首付的费用，与买房相比，租房显然更加经济实惠。
凯恩斯说过“有需求就有供给”，在“租售并举”的号召下，只租不售的地块在全国多个城市开始涌现。
由于房价依然看涨，有利于资产增值，在目前政策的调控下，只租不售对于房地产开发商来说是一门只赚不赔的生意，也不失为一个比较好的选择；此外，房租也还有较大的上涨空间，同时由于人们观念的改变，租赁市场或成为房地产开发商的“新奶酪”。因此，看准商机的开发商也纷纷转型做起了“房东”。
2须防“只租不售”扭曲、变样
从天津、杭州目前出台的新规来看，租赁市场问题主要集中在两个方面。
首先，就租期来讲，允许长租但是明令禁止10年以上的租赁期，以防范“明租实售”现象的产生，该项政策其实还是意在规制房地产销售乱象，维护消费者权益，也有助于防止企业自持租赁住房政策扭曲、变样。
在房价居高不下的年代，难免有开发商为了逐利“红了眼”，钻政策空子，将租期较长的租赁房源变相地卖给消费者。有关资料显示，北京已经成交过的27宗土地当中就包含70年持有租赁房源，其租赁期限已达到住房期限。
因此，明租实售的情形一旦发生，受损的不仅仅有政府还有民众，只有企业能够从中获利，根据帕累托均衡，其结果就是整个社会福利遭受损失。
其次，从供地来源来看，政府将不再是自持性租赁住房土地唯一的提供者，权属不变、在符合规划的条件下，依法取得的土地、农村集体经营性建设用地都可成为租赁住房的试点。这一规定其实是有跨越性意义的，它意味着政府不再垄断住房供地，供地主体将更加多元化。
租售并行的土地供给将对集体性土地价值产生极大的影响。同时，对于大中型国有或者私有企业闲置的土地资源的再利用，也能有效提升整个社会的资源利用效率并帮助企业回笼资金减少损失。但是，自持性租赁房地产产生的效益能否有效吸引企业的新建投资，目前市场还未产生现实的回应。
不过，对于住房需求者和房地产市场整体来讲，这一突破都可喜可贺。租赁市场的强势攻入对于解决民众住房问题具有国家宏观调控不可替代的优势。市场的逐利行为会引发竞争，竞争有利于资源的有效配置，当租赁市场开始吸引市场流量时，自然会给房价带来降温，这有利于被扭曲的市场逐渐向真实的供求关系靠拢，减少房地产泡沫的积累，使得房地产市场更加健康地发展。
总之，自持性租赁房地产作为一个新事物进入房地产行业，其效益可期，但是依旧需要等待时间的考验，希望处于政策红利期的租赁市场能抓住机遇，不要让民众的期待等得太久。
（作者盘和林是中国财政科学研究院应用经济学博士后，系地产深度报道专栏作家，本文为作者个人言论，不代表地产深度报道观点）
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