9月3日，云南城投置业股份有限公司（下称“云南城投”）公告称，其拟出售下属子公司七彩云南城市建设投资有限公司（下称“七彩云南公司”）59.5%股权的事项遭上交所问询。
《问询函》中主要关注七彩云南公司的资产评估值增值率。
据悉，2016年12月，云南城投以8400万取得七彩云南公司70%的股份。彼时（截至2016年9月30日），七彩云南公司经审计的净资产值为-116.4万元，经评估的净资产值为6.68亿元。截至此次评估基准日（2018年7月31日），七彩云南公司经审计的净资产为1.18 亿元，评估净资产值为24.5 亿元，评估净资产值较账面值增值率超19倍。
不到两年时间，七彩云南公司的估值已经是原来的3倍多。
那么，这家七彩云南公司是什么来头？
公开资料显示，七彩云南公司由昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司（下称“古滇投资公司”）于2016年8月4日设立。
根据2016年云南城投发布的公告，2016年9月,七彩云南公司通过挂牌取得“七彩云南·古滇文化旅游名城”南区范围内1171.03亩土地，主导开发建设“古滇南部文化旅游城市服务区”项目。已取得土地面积包括住宅用地568亩、商务金融用地485亩、科教用地68亩、公共设施用地30亩、文体娱乐用地20亩，可建设地上总建筑面积约173万平方米，预计总投资约100亿元。
最新的评估书显示，目前七彩云南公司取得的土地首期开发地块预计总用地面积为7.4万平方米（约111亩），截至评估报告日，首期开发地块部分基坑、打桩以及营销中心主体建筑工程已完成，工程总包合同尚未签订，尚未取得施工许可证、规划许可证等。其他地块均尚未开工。
由于七彩云南公司项目开发速度较慢，因此七彩云南2016年、2017年和2018年（1-7月）目前均无营收，净利润分别亏损32.94万元、62.22万元、106.1万元。值得注意的是，开发投入也带来现金的流出，自2016年来，七彩云南公司经营活动产生的现金流量净额分别为-3.6亿元、-243.11万元、-3996.07万元。
（来源：七彩云南公司评估书）
虽然七彩云南公司常年亏损，但由于土地使用权评估增值，七彩云南公司评估净资产值也随即“水涨船高”。不过，上交所对快速增长的估值仍有疑问，并要求云南城投对七彩云南公司短期内大幅增值的原因进行说明。
如果最终转让股权的价格以标的资产的评估价为准，那么出售七彩云南公司将为云南城投带来一笔可观的收益，扭转2018年上半年的业绩“颓势”。
据了解，云南城投2018年上半年归属上市公司股东的净利润为-1.85亿元。
值得一提的是，2017年上半年，云南城投的净利润为-2.83亿元。但是，或由于银泰系的助力（云南城投2017年公司通过重大资产重组新增银泰8家项目公司，资产相应增加221.37亿元）及房地产销售的回暖，云南城投2017年第四季度营收大幅增加，导致公司2017年扭亏为盈，全年归属上市公司股东的净利润为2.64亿元。
（来源2017年年报）
2018年，云南城投是否能如去年一样，再度实现“逆袭”还有待观察。
盈利水平不稳定的云南城投近年来在各地成立子公司、收购其他公司等扩张动作频频。
仅8月29日，云南城投就连发四条公告，分别为：
云南城投拟参与竞买四川省川瑞发展投资有限公司公开挂牌转让其持有的民生喜神32%的股权及304987154.81元债权。
云南城投下属控股子公司深圳市云佳投资有限公司拟出资18000万元，与佛山建投房地产开发有限公司共同设立佛山茂隆置业有限公司。
云南城投拟现金出资5100万元与深圳市中正信置业有限公司在深圳共同设立合资公司。
云南城投拟现金出资8400万元与古滇投资公司在昆明市晋宁区共同设立昆明未来城城市建设投资开发有限公司。
前一个月，云南控股控股子公司西双版纳云宇置业有限公司以2922.34万元竞买西双版纳盛璟新城投资开发有限公司100%股权。同月，云南城投公告称，拟出资6700万元与成都信屹企业管理有限公司共同出资在西双版纳设立西双版纳航空投资有限公司。
频繁出资、扩张规模所带来的是融资需求。截至2018年上半年，云南城投流动资产为547.9亿元，其中，货币资金48.4亿元，流动负债为354.12亿元。事实上，为扩充公司资金储备，7月11日，云南城投公告称，拟发行20亿元(含20亿元)债权融资计划。
据了解，云南城投参控股项目公司达到84个，资产规模达到778.44亿元。值得注意的是，在住宅开发的基础上，目前云南城投正向康养、文旅、会展产业转型；产品研发也由“传统地产”延伸到“旅游康养小镇”、“未来城”。
养老、文旅地产的盈利和运营模式目前整体还处于探索阶段，且有前期投资大、后期运营要求高的共性，如何为企业“造血”还待观察。
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