窃以为，虽然房地产企业的负债经营是不可逆的，但是我们依旧可以通过积极措施来推动去杠杆的转型升级，来严控风险，防止风险溢出。
——盘和林
今年以来，楼市调控政策频出，且持续深入。不过，在此背景之下，房企的业绩依旧飘红。根据东莞证券统计，房地产行业三季报整体归属净利保持高增长。2018年前三季度上市房企共实现营业总收入11939亿，同比上升24.77%，增幅较2017年同期大幅上升21.6个百分点；共实现营业利润2044.8亿，归属净利1207.4亿，同比分别升37.9%和28.85%。
然而，在销售规模迅速扩张以及业绩喜人的背后，房企的负债也居高不下，甚至屡创新高。从净负债率来看，今年上半年龙头房企的净负债率均处于较高水平，且呈现上涨趋势。截至今年9月，房地产板块资产负债率达80.4%，净负债率上升至约107%，创下近年以来新高。
由此可见，即使在政策收紧的时期，我国房地产的运营模式依旧是：高收益+高杠杆。
房地产行业自身所具有的生命周期长、资金垫付大的特点，决定了房地产行业是资金密集型的产业，除了银行、金融机构以及外资，房地产行业的另一重要资金来源就是：预售。
预售制度是国家支撑房地产行业发展一个重要的制度和金融的支撑，是指房地产企业将正在建设中的尚未交付的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或部分房款的制度。不过，也正是预售制度决定了房地产企业的现实运营模式只能是高负债运营。
事实上，预售制度更像是为企业形成了一个“公众资金池”，作为房地产行业融资的主要手段之一，是对银行等金融机构融资渠道的重要补充。并且，伴随着政策上对房地产行业的收紧，其占房地产企业到位资金的比例越来越大，对企业融资也越来越重要。
根据中国指数研究院发布的数据，2018年1-10月，我国房地产到位资金同比增长7.7%，较1-9月的增幅有所收窄，其中，国内贷款总额同比下降5.2%，外资同比下降35.6%，自筹资金同比增长10.8%，定金及预付同比增长16.3%，总资金来源中，国内贷款、自筹资金、外资、定金及预付款占比分别为：14.5%、33.6%、0.06%、33.1%。
从以上数据可以看到，随着国内国际形势的改变，我国房地产企业资金来源结构发生了重要变化，外资大幅下滑，几近为0，而国内的众多资金渠道，预付款和定金俨然成了众房企的“金主”。
但是需要注意的是，预付定金导向的资金资源事实上也就意味着，如今，对于一直以来依赖高杠杆扩大规模、寻求发展的房地产企业来说，“需求”才是其真正的“救命稻草”。
资金一直是房地产生存发展的生命线，房地产企业要想通过预售制度作为融资渠道获取资金，前提是市场上有充分的有效需求。这也就意味着，如今，需求不仅仅是房地产企业发展的重要因素，更是房地产企业生存的关键要素。
那么，现阶段下，国内的房地产需求究竟如何？
数据显示，2018年1-10月，全国商品房的销售面积同比增幅继续下降，单月同比增幅继续收窄，商品房开发投资额、新开工面积同比增长幅度也继续收窄，但是住宅的销售面积和销售额都实现了同比增长，涨幅分别为2.8%，15%，住宅的开发投资额同比增长13.7%。
数据表明，虽然整体来看房企的生存发展依旧艰难，但是住宅板块的开发销售表现相对积极，这很大程度上依赖于预售制度，其缓解了房企的开发资金压力。笔者认为，某种程度上，预售制度和住宅板块的积极表现互为因果。
需要指出的是，虽然市场在住宅领域表现相对积极，但是对房地产企业来说，住宅只是其开发投资的一个组成部分，目前房地产市场的整体表现是消极的，单凭预售制度想让房地产企业回到春天是“痴人说梦”。同时，长期来说，房地产市场的需求是富有弹性的，在如今市场局势不太明朗的阶段，需求导向的预售制度就显得不太可靠，因为这不仅与政策趋势有关，更与消费者的心理预期有关，但消费者的心理预期具有很强的不可预测性。
不过，虽然预售制度使得房企的负债经营金融风险相对可控，但是11月2日，中国人民银行发布的《中国金融稳定报告（2018）》指出，当前和今后一段时间，影响和威胁全球金融稳定的风险因素在增加，风险的集中区域主要在于：中国房地产企业债务率较高，居民购房存在违规加杠杆，这是官方又一次将“灰犀牛”与房地产企业联系起来。
最后，窃以为，虽然房地产企业的负债经营是不可逆的，但是我们依旧可以通过积极措施来推动去杠杆的转型升级，来严控风险，防止风险溢出。
（作者系应用经济学博士后）
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