200多轮大战后,急需在上海补仓的华侨城以50.01亿元拿下唐镇新地王。
月初,7家房企184轮竞价决战北外滩的硝烟尚未散去,7月21日,围绕着唐镇地块的新一轮激战再次打响。
此次被拍地块为唐镇镇北社区PDP0-0404单元D-04-06地块,位于唐镇东侧,东至诚礼路,北至德淳路,出让面积56522.9平方米,容积率为2.0,建筑面积113045.8平方米,地块起价42亿元,楼面起价37153元/平方米,住宅套数下限为908套,有15%的自持要求。
在上海中原地产首席分析师卢文曦看来,该地块的吸引力主要为体量大,可分批开发2-3年,有效补充房企在上海的土储。且板块内存货稀缺,目前几无在售房源,存在稀缺性。此外,唐镇板块虽处郊环,但已经有同行作为“开荒者”,自2009年绿城夺下地王打造绿城玉兰花园一炮打响之后,随着国际社区的定位及初具雏形的建设,唐镇作为浦东规划建设的四个新市镇之一配套日趋完善。
竞价上半场,基本在金桥、建发、金茂3家国企之间展开,到了第56轮,一旁的华侨城突然杀入战局,多次在关键时刻大手笔加价。
74轮后,基本成了金桥和华侨城两家间的比拼,双方你来我往多个回合难分胜负。
经过232轮鏖战,金桥因为自有资金到期,含恨败北,华侨城最终以50.01亿元总价拿下该幅地块。以113045.8平方米计容面积计算,该地块成交楼板价44238元/平方米,溢价率19%。扣除15%自持面积后,地块可售部分楼板价达到52045元/平方米,创下了浦东唐镇板块楼面单价新纪录,也将上海外环外地价推上了新高度。
事实上,50.01亿元也是这次唐镇地块竞拍活动中所设定的最高限价。不惜以“天花板价”夺地的华侨城,其背后或背水一战的苦衷。
有业内人士分析称,华侨城此前出售了上海两家房地产公司股份后,土地储备匮乏,如不及时补仓或将被迫退出上海市场。
此次挂牌出让的地块,曾于2016年7月一度挂出,然而在当时上海外环地王频出、溢价率不断升高的情况下,出让方以修改出让条件为由中止了该地块的出让程序。
随后的四年多,唐镇地区除了有部分旧改项目出让,纯住宅用地一直都处于断供状态。如今地块再一次被挂出时,起拍价也从当年的25亿元涨到了42亿元。
在今天这幅地块之前,唐镇最高的土地价格是2015年大名城拿下的29697元/平方米。上半年,浦发也曾经拿下了两幅城中村旧改住宅地块,楼板价约为25000元/平方米左右。照此看来,华侨城44238元/平方米的成交楼面价涨幅不低。
卢文曦预测,照此节奏,正常情况下,该项目将于一年半左右开盘,预计均价在7万元左右。
在58安居客房产研究院分院院长张波看来,以当前楼面价来看,华侨城未来该项目的销售价保守会在每平方米7万元以上。安居客数据显示,唐镇7月二手房均价42992元/平方米,目前板块内在售二手房中,距离该地块较近的仁恒东郊花园挂牌单价超过了7万,紫金九号超过了6万。
因此,张波认为,在市场行情保持相对稳定的前提下,项目去化不会存在过大的压力,如果产品本身的品质和定位更精准,未来的市场接受度也会更高。
记者 林鑫 马子骄
编辑 沈玉洁
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