7月上海楼市的热度尚未散去,8月又有一波浪潮即将来袭。
27个项目摩拳擦掌等待入市,五大项目上演“撞车式”认筹,又给这个盛夏添了把火。
供应量回升
据《地产深度报道》不完全统计,8月上海地区预计将有27个新盘超5200套房源(19个项目公示数据)入市,较7月的16个新盘3284套房源、6月的19个新盘3771套房源、5月的21个新盘超4000套房源,供应量回调明显,创下近4个月来新高。
数据来源:房天下、网上房地产等平台(制表:左宇)
“一般而言,7月是楼市的淡季,但上海二手房成交了2.8万套,比6月份还高一些,新房方面也在供应减少的情况下成交量上浮,整个市场淡、旺季落差并不明显。”上海中原地产首席分析师卢文曦指出,开发商需要趁市场情绪好的时候加速推盘,以期弥补上半年疫情带来的销售缺口。
从区位来看,27个新盘分布在上海11个大区,松江和闵行各有5个项目入市,浦东新区和青浦各推出了3个,徐汇、奉贤和金山各有2个,黄浦、普陀、宝山和嘉定各有1个,虹口、杨浦、静安、长宁暂无项目推出。
从产品类型来看,本月高端豪宅产品供应稀缺,依旧是远郊刚需盘占主导。
内环项目仅有绿地海珀外滩一个。作为沪上楼市鼠年头阵,绿地海珀外滩今年3月首开均价13.8万元/㎡,推出的203套房源,收获323组客户认筹,认筹率达159%。而后经过两天的在线选房,203套房源被选走176套,去化率86.7%,这一认筹率和去化率,无疑提振了市场信心。
此次加推116㎡-290㎡户型共67套,但目前第二期房源尚未取证。
27个待入市项目中有13个已经取证,分别为阳光城青溪水岸、尚汇豪庭三期、金玥湾、佘山玺樾二期、璟雲里、东苑古北尚公馆、旭辉江山都会、虹庐湾、御澜博翠、保利锦上、长风瑞仕璟庭、国贸·凤凰原和中集金地美兰城。
其中,奉贤金汇板块阳光城青溪水岸、徐汇田林板块的尚汇豪庭三期、金山新城板块的金玥湾、松江新城板块的佘山玺樾二期4个项目已率先开盘,除阳光城青溪水岸未公开摇号外,其余3个项目认筹率分别为209.03%、96.94%、25.2%。
5盘同期打擂
供应量大不可避免的会出现同一时期内多个项目“撞车”认筹。《国际金融报》记者统计发现,仅8月5日-10日期间,沪上就有5大新盘同期认筹。
按照规定,上海市不支持购房者在认筹时段内(自项目认筹开始至摇号结果公布),至两个及以上项目同时认筹。
所幸,这次摆在面前的选择题并不难解,5个同期打擂的项目竞品属性并不强,目标客群也存在差异。
认筹金最高的项目是位于中内环间的长风瑞仕璟庭,项目认筹金50万元,取证均价8.999万元/㎡,在同期新盘中属较高水平。
长风瑞仕璟庭地处普陀长风板块,区域内供应稀缺,两年间仅有沁和园一个大户型产品入市,收获认筹率不高,此次长风瑞仕璟庭开盘将一次性推出所有房源共380套,户型涵盖85㎡-196㎡2-4房,可选择性较强。
同期认筹的两个位于闵行区的新盘虹庐湾和保利锦上,分属华漕板块与浦江板块,认筹金同为30万元,但两项目相距超30公里远。
8月5日-9日期间认筹的虹庐湾位于虹桥纯正国际墅区,周边教育资源丰富,规划设有7所集幼小初为一体的12年制公办教育学校与12所国际学校。此次项目推出99㎡3房洋房与127-138㎡叠墅产品,共328套,项目均价6.6万元/㎡,总价570万元起。
交通方面,目前规划的地铁13号线延长线途径虹桥国际墅区板块的将有4个站点,其中,“芳乐路”(暂名)站距离虹庐湾距离不过500米。
晚一日开启认筹的保利锦上首次入市将推出76㎡-90㎡洋房及90㎡-102㎡小高层,共计358套,项目位于浦江板块,周边配套成熟,容积率1.6属低密度社区,取证均价约为6.1万元/㎡。
事实上,从拿地到开盘保利锦上尚未走完一年行程。2019年8月14日,保利以25.03亿元总价摘得闵行区浦江6.5万方34-1、34-6地块(浦锦街道周浦塘南-9地块),溢价率仅6%,楼板价24842元/㎡。一年时间,项目开盘,取证价达到6.1万元,利润空间不小。
认筹门槛最低的国贸·凤凰原与御澜博翠分别位于松江新城板块和青浦华新板块,同为远郊的两项目单价均“4”开头,主打刚需产品,房源最小90㎡左右,上车门槛较低。
为了吸引购房者,御澜博翠提出开盘当日认购可享受房源总价1%的优惠。
门槛更亲民的还有位于宝山罗店板块的中集金地美兰城,最小户型为77㎡的2室2厅,总价345万元左右。虽然打着“北上海首个TOD”项目的旗号,中集金地美兰城今年4月首开认筹表现依然不佳,推出的548套房源仅收获192组认筹,认筹率35.04%。远低于上半年新盘市场100.2%的平均认筹率,即便是宝山区50.23%的认筹率,中集金地美兰城也拖了后腿。
目前该项目已经取证,宣告将于本周六(8月8日)开启认筹,认筹金20万元。
记者 孙婉秋 左宇
编辑 沈玉洁
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