中海物业被下调评级背后：规模增长缓慢，毛利率持续下滑

即便背靠中海地产、在管规模庞大，中海物业放缓的增速依然让其难以获得资本市场的青睐。

物业股的整体调整还在持续中。12月7日，包括恒大物业、保利物业、雅生活、彩生活等头部企业的股价经历了一场规模不小的震荡，其中恒大物业以8.99%的跌幅、保利物业以6.12%的跌幅收盘。

同日，有媒体消息称，高盛发表研究报告称看好其覆盖的内陆物管公司，保持了对宝龙商业、时代邻里、碧桂园服务、雅生活等公司“买入”评级，但是把中海物业的评级从“买入”调低至“中性”，目标价则被下调30%至7港元。

12月8日，中海物业的股价跌幅从上一交易日的0.82%扩大至2.47%。

以截至2020年6月底各大物管企业披露的在管面积为准，1亿平方米以上的物管企业包括彩生活、雅生活、碧桂园服务、保利物业、绿城服务、中海物业、招商积余等7家企业中，除了关联房企本身规模较小的彩生活外，余下的6家物管企业中，2020年至今，仅中海物业的股价累计下跌。

诸葛找房数据中心分析师陈霄向记者表示，中海物业虽然背靠中海地产，但近几年来公司业务严重依赖母公司，并且盈利水平也不及预期，在这样的情况下，物管板块的高估值难以持久，资本市场对中海物业的未来发展和盈利情况还是存在诸多疑虑。

这波震荡下行走势的背后，是中海物业放缓的业绩增速。

中报显示，截至2020年6月30日，中海物业实现收益28.5亿港元，同比增长18%；经营溢利为3.92亿港元，同比增长10.4%；公司拥有人应占溢利为2.8亿港元，同比增长12%。

这一业绩明显弱于过去的表现。2017-2019年间，其收益同比增幅分别为1.9%、23.7%、30.8%；同期，公司拥有人应占溢利增幅分别为29.1%、31.1%、33.4%。

中海物业方面表示，核心传统物业管理板块的在管面积上升、非住户及住户增值服务的稳定增长促使其2020年上半年业绩得以增长，而营收增速的下降则是受到汇率及年初疫情突发的影响而有所抵销。

同期，中海物业本就处于行业低位的毛利率水平再度下滑。数据显示，2020上半年，中海物业毛利率为18%，较2019年同期的20.1%下降了2.1个百分点。

其中，各个业务板块毛利率水平全面下滑。天风证券数据显示，期内，物业管理服务、增值服务、停车位买卖业务毛利率分别为16.2%、24.4%、29.2%，同比分别下滑0.6个百分点、9.5个百分点、13.59个百分点。

不过，克而瑞物管统计数据显示，2020年上半年，其覆盖的30家物业企业中有超过半数的保持了30%以上的营收增速；其中，雅生活、碧桂园服务、招商积余分别的同比增幅分别为78.5%、78.4%、49.9%；同期，30家上市物企平均毛利率为28.69%。

不理想的业绩增长让市场调低了对中海物业的预期。美银证券发表的研究指，中海物业中期盈利按年升12%，差过其预期的22%；中金因中海物业上半年净利润未达到预期，将其2020年和2021年的盈利预测分别下调7%和9%。

同期，中海物业的在管面积较2019年同期的1.43亿平方米上升至1.58亿平方米，同比涨幅约10.2%。这一在管面积增幅已高于2019年全年约7.5%的增幅。

但截至2020年中报，克而瑞物管统计的30家上市物企在管面积平均增速为22.7%，增速最大的宝龙商业则达到了61.74%。

缓步增长的规模，也让市场多有疑虑。交银预计，中海物业在今年对第三方项目和收并购的审慎态度可能会导致未来几年的盈利增长低于同业。

大摩估计中海物业2019至2022年的管理面积年复合增长率将达到16%，主要因为其目前对并购项目的态度较为谨慎，而第三方项目转化业绩增长则需要时间，另外第三方扩张自去年下半年起加快，去年新增外部管理面积达1500万平方米，而今年上半年达1100万平方米，估计2022年及以后相关业务板块的贡献将迅速增长。上半年物业管理仍然是公司收入的主要贡献来源，占到总收入比例的78%，但合约管理面积增长的放慢将限制公司的短期盈利增长。