第九百四十一条 物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。
物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
【释义】 本条是关于物业服务转委托的条件和限制性条款的规定。
为了维护业主的合法权益，向业主提供更优质、更高效的服务，同时规范物业服务人的行为，提升物业服务质量，促进物业服务领域的专业性、合作性发展，本条规定物业服务人可以将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人。物业服务区域内的建筑物及其附属设施的正常有效运转，离不开良好的物业服务。物业服务涉及每个业主的切身利益，关系到业主居住环境的安宁与和谐。如前所述，物业服务的内容十分庞杂，既包括物的管理，也包括人的管理。物业服务的具体内容视小区具体情况不同而有所差异，但是都包括设施设备的养护维修、卫生、环保、安全、消防等各个方面，具有综合性和全面性。且就物业服务的具体内容都具有一定的专业性，例如电梯维修等。基于物业服务内容的综合性和专业性，物业服务人难以应对如此庞大、复杂而又专业的工作，所有服务事项难以都由物业服务人自己亲自完成，而且也无法保障物业服务的质量。此时，物业服务人将某些服务事项交给其他更具专业性的机构或者人员来进行服务，也是为了维护业主的利益，本质上受益的是业主。实践中，物业服务人为了保证服务质量，也经常会结合自己人员的配备情况，酌情将部分服务事项转委托给更为专业的机构或者人员来完成。例如，物业服务人委托保安公司专门负责小区的安保工作，委托保洁公司负责小区内的保洁工作等。而且，就物业服务合同的性质、目的等方面分析，对其进行转委托属于当事人之间的民事法律关系，如果符合法律规定，又没有损害到业主的利益，而是有利于为业主提供更好的物业服务，应当允许这种转委托。
但是，物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。依法成立并生效的物业服务合同对物业服务人具有法律约束力，物业服务人应当按照约定履行义务。物业服务人应当按照物业服务合同的约定，向业主提供物业服务。物业服务人将部分专项物业服务事项转委托第三人，由于第三人的原因导致物业服务人违反物业服务合同之约定的，物业服务人依然要向业主承担违约责任。物业服务合同的当事人依然为业主与物业服务人，而且根据合同相对性的原则，物业服务人与第三人之间订立的转委托合同，对业主没有法律约束力，业主与第三人之间没有直接的法律关系。即便物业服务人与第三人约定，因第三人之原因导致物业服务人未能履行物业服务合同义务而违约的，应当由第三人向业主赔偿，该约定亦对业主不发生效力。当物业服务人因转委托的第三人的原因违约时，业主可以向物业服务人主张违约责任，物业服务人再向第三人请求赔偿。
物业服务人可以将管理区域内的专项服务事项委托给第三人，但不得将全部物业服务转委托给第三人，或者支解后分别转委托给第三人。之所以如此规定，主要目的是保护业主的合法权益，并促进物业服务行业的健康发展。允许对部分专项服务转委托，是基于上述考虑，禁止全部转委托，也是由于此原因。这类似于建设工程合同中，为禁止承包方违法转包给第三人从中牟取非法利益，法律规定承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人，或者将其承包的全部建设工程支解以后以分包的名义分别转包给第三人。通过转包非法渔利的合同，司法实践中通常被认定为无效合同。
禁止物业服务人将全部物业服务事项转委托给第三人，主要理由有：
第一，物业服务合同是基于业主对物业服务人的信任而成立的，业主将其共同财产、共同事务交给物业服务人进行管理和处理，如果物业服务人擅自转委托，将使业主对物业服务人的信任落空，物业服务合同订立的基础就不存在.业主不如直接委托其他物业服务人来提供服务。所以，物业服务人负有亲自提供服务的义务。
第二，物业服务具有很强的综合性和专业性，不同的物业服务人专业、技术水平有所不同，物业服务事项、服务质量以及收费标准等都会有所差异。如果物业服务人擅自转委托给第三人，而第三人没有专业的技术人员以及相关的设备，就可能无法提供符合业主要求的物业服务。例如，电梯、供水供暖设施等的维护等，需要专业的技术人员才能进行。
第三，物业服务人作为专门从事提供物业服务的经营者，是以营利为目的的。物业服务合同是有偿合同，物业服务人提供的是有偿服务，业主向物业服务人缴纳的物业费中包含了投入的成本和合理的预期利润。物业服务人在订立物业服务合同后，如果为赚取一定的利润全盘转委托，就会降低原合同价款。接受转委托的第三人依然要按照合同的约定提供同样的物业服务，但是经过转委托其利润空间已经被压缩。为了获取一定的利润，第三人只能通过降低服务质量来节约成本，进而损害全体业主的利益。
另外，从法律意义上讲，业主与原物业服务人之间通过签订物业服务合同形成了合同关系，就全部物业服务一并转委托，实质上是合同主体的变更，就狭义角度而言，当事人之间再履行的已经不是原来的物业服务合同，而是形成了新的合同关系。再者，物业服务人就全部物业服务事项的转委托，也可以理解为物业服务合同的转让，即权利义务的概括承受，按照本法第555条的规定，必须征得对方当事人即业主的同意。如果业主认为第三人比物业服务人更适合为业主提供物业服务，可以直接选聘其他物业服务人，而没有必要与物业服务人订立合同。
而规定物业服务人不得将全部物业服务支解后分别转委托给第三人，也是考虑到如果物业服务人只为从中谋取利益，自己不亲自处理任何事务，将导致业主对物业服务人的信任落空，无法保障物业服务质量，最终损害全体业主的共同利益，不能实现物业服务合同的目的和初衷。
如果物业服务人擅自将全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人，业主可以依照法定程序解聘物业服务人，解除物业服务合同。物业服务人因此给业主造成损失的，业主可以请求物业服务人承担违约责任。
需要注意的是，本条所说的转委托，并非委托合同中的转委托，而是特指或者说仅限于物业服务人与业主或者业主委员会签订物业服务合同后，围绕该合同涉及的物业服务具体事项进行的转委托。所以，本条的转委托不适用委托合同中转委托的规则。物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，无需经过业主同意，但是物业服务人应当就该部分专项服务事项向业主负责。而委托合同中的受托人应当亲自处理委托事务，须经委托人同意才能转委托。
本文作者为全国人大法工委民法室主任黄薇同志
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