物业基础100问
1 、什么是物业管理?
答：《物业管理条例》中所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2、物业管理服务合同中应当约定哪些服务内容?
答：(一)房屋共用部位和设备的维修、养护、管理;
(二)共用设施和设备的使用、维修、养护、管理;
(三)电梯、智能系统等运行服务;
(四)环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理;
(五)物业装饰、装修管理;
(六)保安管理;
(七)物业管理区域内程序的管理、服务;
(八)物业资料的管理。
3、物业公司何时开始收取物业费?
答：物业公司收取物业费一般从购房人验收房屋、签字认可后开始计取物业费;也有物业公司以住户办理入户手续时开始计取物业费；物业费的收取按照商品房买卖合同中约定的收楼时间收取，如果到了收楼时间后，开发企业未书面通知业主收楼或因房屋质量问题需要整改的，业主因此延迟收楼的，应用开发企业承担相应责任。
4、物业管理用房的权属?
答：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
5、一个物业管理区域是否可由多个物业企业管理?
答：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
6、房屋的共用部位是哪些?
答：房屋的共用部位是指承受结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、外坪和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。
7、共用设施设备是哪些?
答：共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、共用照明、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井等。
8、住宅共用部位、共用设施设备维修基金如何提取?
答：(一)商品房销售时，购房者应当按购房款2-3% 的比例缴纳;
(二)公有住房销售时，售房单位按多层住宅不低于售房款20%，高层住宅不低于30%交纳;购房者按购房款2%提取。
9、什么是物业管理服务收费?
答：物业管理服务收费是指经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位，接受物业产权人、使用人的委托，对所辖的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
10、物业管理区域内的公共建筑、共用设施如何管理?
答：物业管理区域内按规划建筑的公共建筑、共用设施，不得改变用途，业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业，物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主代表依法办理有关手续。
11、物业服务企业能否把取得的物业管理服务再转移给其他的物业服务企业?
答：物业服务企业不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业服务企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业服务企业可以把物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。
12、物业管理区域内发生安全事故，物业服务企业应当承担什么责任?对物业服务企业保安人员有什么要求?
答：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任，应当根据物业服务合同的约定来确定，未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
13、住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括什么内容?
答：(一)装饰装修工程的实施内容;
(二)装饰装修工程的实施期限;
(三)允许施工的时间;
(四)废弃物的清运与处置;
(五)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;
(六)禁止行为和注意事项;
(七)管理服务费用;
(八)违约责任;
(九)其他需要约定的事项。
14、哪些住宅室内装饰装修何违规行为由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款?
答：(一)将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖，混凝土墙体的，对装修人处500元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处1000元以上10000元以下的罚款;(二)损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1000元以上5000元以下的罚款;(三)擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处500元上1000元以下的罚款;(四)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处500元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处1000元以上10000元以下的罚款。
15、业主在住宅室内装饰装修过程中，擅自改变房屋主体及承重结构的，应由哪个部门责令其整改，并处何罚款?
答：依照《建筑工程质量管理条例》的规定，凡涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工的，由城市建设行政主管部门责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款;房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，由城市建设行政主管部门责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。
16、我自已的住房，可不可以在家开麻将馆或开公司?为什么?
答：不可以。改变住房用途应当遵守小区管理规约的规定，还需经本栋房子全体业主同意并报规划、国土、卫生、环保、消防等行政主管部门批准，否则将责令限期改正，并处以5000元以上3万元以下罚款。
17、装修房子涉及敲墙打洞，需不需要办手续，为什么?
答：按照《城市房屋装修结构安全管理规定》，装修房子涉及敲墙打洞，必须经房产管理局批准才可实施，否则，将承担由此造成的损失并被责令限期改正，并处罚款。
18、底楼商铺开餐厅，污染了我，应该怎样维护合法权益，是不是可以不交物管费?为什么?
答：业主可以先与商家协商自行解决，如果协商不能达成共识，可以申请环保部门进行调解，调解失败可以申请环保局行政处罚底层商铺商家，也可直接向人民法院以其侵害相邻权为由进行起诉来维护自身合法权益。因为不是物业服务企业造成的污染，按照《物业服务合同》约定，其没有赔偿的义务，所以业主应当按照《物业服务协议》的约定按时足额缴纳物业服务费。
19、我们的自行车没有停放在自行车库，可以停放在楼梯口吗?如果失盗了可以要求物管公司赔偿吗?
答：不可以停放在楼梯口，因为楼梯为公共通道而非车库，乱停乱放属擅自改变房屋用途，阴塞交通，存在安全隐患，如造成损害，应承担相关法律责任。没有停放在自行车库并委托物业企业管理的非机动车，因不存在委托代管合同关系，丢失后，不应找物业企业赔偿。
20、我家发生了入室偷盗，是否都应由物业公司负责赔偿?如果协商不好应怎么办?
答：不一定都由物业公司负责赔偿，物业企业公共秩序维护员不同于保安，只是依据合同维护公共部位轶序，如果物业企业严格按照《物业服务合同》约定事项履职尽责做好了公共秩序维护工作并有相关记录作为佐证，则不应由物管公司承担赔偿责任。但如果物业公司不能提供相关佐证材料，则应承担一定的责任，双方可自行协商，如协商不能达成共识，可以直接申请人民法院裁定。
21、与物业服务企业产生纠纷时，应如何维护自身合法权益，是否可以不交物管费?
答：与物业服务企业产生纠纷时，应在法律法规的框架内通过合法渠道如实向业主委员会反映情况、向管理部门投诉、向人民调解委员会申请调解、向人民法院起诉、召开业主大会决定是否改聘续聘物业服务企业等方式维护自身合法权益，不宜简单采取不交物管费的方式。因为采取不交物管费这种方式表面上看是损害了物业服务企业利益，实际上物业服务企业会因此采用降低服务标准等方式来降低成本，如果采取这种方式的人多了，结果会导致小区物业管理进入混乱状态，损害的是全体业主的利益，问题并不能得到根本解决。
22、我室内设施设备坏了，是否由物业服务企业免费维修?
答：不应由物业服务企业免费维修，物业服务企业只是依据物业服务合同对小区公共部分进行管理维护，如果室内设施设备坏了可以委托物业服务企业维修，但应另行支付特约服务费。
23、我居住的老小区，总表下设分表，为什么水、电收费标准和供电局、水厂公布的价格不同?如何解决?
答：总表下设分表的老小区，供电局、水厂、天然气公司只认小区总表读数。因公共设施设备的能耗和线损，故总表读数大于分表累计读数，按照合同约定应共同分摊的，就存在水、电收费标准和供电局、水厂公布的价格不同的问题。要根本解决该问题，需要全体业主申请供电局、水厂、天然气公司将总表下设分表，改为直接对水、电、气公司的户表，但会涉及到改装费，具体标准请向相关单位咨询。
24、水、电、气能源应由谁承担费用?
答：根据物业管理条例规定，“新建建筑区划内，供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用：
(一)业主自用的向业主收取;
(二)物业服务企业或者其他管理人使用的向物业服务企业或者其他管理人收取;
(三)部分业主共同使用的，由相关业主分摊;
(四)全体业主共同使用的，由全体业主分摊。
25、商品房出现质量问题应该找谁，是不是可以不交物管费?
答：商品房是开发商销售给业主的，按照相关法规，应由开发商承担保质期内房屋质量保修的义务，保质期届满后，公共部分按照法定程序，可动用公共维修资金进行修复，业主专有部分，由业主自行维修。房屋质量问题不是物业服务企业造成的，按照《物业服务合同》约定，其没有赔偿的义务，故业主不能因房屋质量问题不交物管费。
26、楼上卫生间漏水应该找谁?是不是可以不交物管费?
答：楼上卫生间漏水应先找楼上业主协商，找水电工确认漏水原因，如果是房屋施工质量问题，保质期内应找开发商修复，超过保质期由楼上楼下业主协商解决;如果是装修使用不当的问题，应找楼上业主修复。因为不是物业服务企业造成的房屋漏水问题，按照《物业服务合同》约定，其没有赔偿的义务，所以业主应当按照《物业服务协议》的约定按时足额缴纳物业服务费。
27、业主在物业管理活动中的权利和义务有哪些?
房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权;
(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
28、什么是前期物业?
答：前期物业管理服务指房地产开发单位邀请拟从事前期物业管理的有关人员参与该项目的可行性研究，从物业管理角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁提出建设性意见，充分反映住户要求和物业自身要求，力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应。
29、国务院颁布的《物业管理条例》从哪年哪月哪日开始施行?
答：2003年9月1日。
30、业主大会会议可分为哪几种?
答：定期会议和临时会议。
31、召开业主大会会议，应当于会议召多少日前通知全体业主?
答：15日
32、业主大会会议可以采用哪两种形式召开?
答：集体讨论和书面征求意见。
33、同一个物业管理区域内的业主，应在物业所在的那些单位指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会?
答：区、县人民政府房地产行政主管部门。
34、对业主委员会委员的基本要求有哪些?
答：热心公益事业，责任心强，具有一定组织能力。
35、物业管理收费应当遵循什么原则?
答：合理、公开以及费用与服务水平相适应原则。
36、什么是管理规约?
答：是指一个物业管理区域内，由全体业主共同订立或者承诺对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。
37、建设单位制定临时管理规约时，应该遵循什么原则?
答：不得侵害物业买受人的合法权益。
38、房子出租了物业服务费由谁来交?
答：《条例》规定业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。
39、前期物业管理招标有哪几种方式?
答：两种。公开招标和邀请招标。
40、违反《物业管理条例》的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部分、共同设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处以多少罚款?
答：5万元以上20万元以下。
41、物业服务企业有罚款权吗?
答：没有。罚款是一种行政处罚行为，物业公司是一个企业是接受上业主委员会委托对小区物业进行管理的民事主体，所以没有罚款权，但物管企业可根据实际情况，要求当事人支付违约金或赔偿金。
42、物业管理区域内公共区域的水电费如何分摊?
答：根据《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，公共区域的水电费已计入物业管理成本，应作为物业管理费的构成部分，不存在分摊。
43、业主和建设单位产主纠纷，可以以此作为拒交物业服务费的理由吗?
答：不可以。因建设单位和物管企业分别属于两个独立的法人，商品房的买卖和物业管理属于不同的法律关系。
44、业主装修房屋时，需要告知物业服务企业吗?
答：《物业管理条例》规定业主装饰房屋时应当事先告知物业服务企业。物管企业应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
45、什么是业主委员会?
答：是经业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记备案，它是业主大会的执行机构，代表和维护全体业主的合法权益的组织，并对业主大会负责。
46、如果业主拒绝交纳物业服务费该怎么办?
答：及时交纳物业服务费是业主的主要义务之一，如业主拒绝交纳服务费，业主委员会可以督促其限期交纳，物业企业有权要求其限期交纳并按规定收取违约金。如业主仍不交纳，物业企业可向人民法院提起拆讼。
47、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》什么时间开始施行?
答：2003年9月1日。
48、业主大会、业主委员会与居民委员会之间的关系?
答：业主大会是物业管理区域内全体业主行使建筑物区分所有权的一种形式，它的职能主要是民事的。
居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它的职能大都带有社会公共性。
两者的目标是一致的，都是为了给业主或居民创造良好的生活环境。业主大会、业委会应支持居委会工作，接受其指导、监督。业主大会、业主委员会作出的决定应当告知相关居委会，并听取居委会的建议。
49、业主大会、业主委员会的工作经费《条例》如何规定?
答：《条例》规定：“业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。
50、《物业服务收费管理办法》中规定对不同物业如何定价?
答：物业服务收费应当区分不同物业性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，故制定《物业管理条例》。
52、《物业管理条例》是一部怎么样的法规？其分步施行有什么意义？
《物业管理条例》（国务院令第379号，以下简称《条例》于2003年6月8日颁布，自2003年9月1日起施行。
《条例》是我国第一部物业管理行政法规。
2007年8月26日，国务院发布第504号令，对《物业管理条例》进行了修订，将部分条款作了修改，并根据《物权》法的有关规定，将原来所称的“物业管理企业”改称“物业服务企业”，“业主临时公约”改称“临时管理规约”，“业主公约”改称“管理规约”。
53、如何理解物业管理中的基本概念——物业、业主？
物业，指的是房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地。房屋的所有权人为业主。需要注意的是，将业主定义为“房屋所有权人”，并没有排除业主对与房屋相配套的设备、设施和相关场地拥有的相关权利。
54、如何认定业主的身份？
建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
55、物业管理活动由哪些机关负责管理监督？
国务院建设行政主管部门（即建设和住房保障部）负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
这里所称“房地产行政主管部门”是一个笼统和灵活的称呼，各地房地产行政主管部门的名称或设置并不完全相同。
56、什么是物业管理区域？
物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的、并由一个物业服务企业实施统一物业管理的区域。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
57、什么是建筑物区分所有权？为什么要对建筑物区分所有权？
建筑物区分所有权，是指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。
建筑物区分所有权的出现，主要是现代社会大量高层或多层楼房的出现带来的。我国改革开放以来，住房制度的改革，大量商品房的出现，在城市已形成了很多的住宅小区，一栋楼通常为众多用户、住户所有，这就需要对建筑物区分所有权。因此，《物权法》适应现实的要求，确立了我国的建筑物区分所有权，即：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
58、业主的建筑物区分的专有部分包括哪些？业主对专有部分享有哪些权利？
建筑物内的住宅、经营性用房等一般属于建筑物区分的专有部分，建筑区划内符合下列条件的房屋（包括整栋建筑物），以及车位、摊位等特定空间，也应当认定为业主的建筑物区分的专有部分：
具有构造上的独立性，能够明确区分；
具有利用上的独立性，可以排他使用；
能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专性于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。
业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
59、业主的建筑物区分的共有部分包括哪些？业主对共有部分享有哪些权利？
一般认为，建筑区划内的以下部分，应当认定为业主的建筑区分的共有部分：
（1）建筑的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（2）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利，同时承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
60、业主转让建筑物区分的专有部分时，共有部分如何处理？
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
61、建筑区划内的道路、绿地、公共场所等，如何归属？
建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
62、建筑区划内的车位、车库如何归属？
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。但是，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合“应当首先满足业主的需要”的规定。
63、承租人等物业使用人在建筑物区分所有权中处于什么地位？
专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
64、业主在物业管理活动中享有哪些基本权利？
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
参加业主大会会议，行使投票权；
选举业主委员会成员，并享有被选举权；
监督业主委员会的工作；
监督物业服务企业发行物业服务合同；
对物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（10）法律、法规规定的其他权利。
65、业主在物业管理活动中需要履行哪些基本义务？
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
遵守管理规约、业主大会议事规则；
遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
按照国家有关规定交给专项维修资金；
按时交纳物业服务费用；
法律、法规规定的其他义务。
66、哪些事项需要由业主共同决定？
下列事项由业主共同决定：
制定和修改业主大会议事规则；
制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
改建、重建建筑物及其附属设施；
有关共有和共同管理权利的其他重大事项，如改革共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项。
决定上述第（5）项和第（6）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
67、在业主需要共同作出决定或分摊建筑物及其附属设施的费用、分配建筑物及其附属设施的收益时，专有部分面积和建筑物总面积分别如何计算？
专有部分面积和建筑物总面积，可能按照下列方法认定：
专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
建筑物总面积，按照第（1）项的统计总和计算。
68、在业主需要共同作出决定时，如何确定业主人数和总人数？
业主人数和总人数可以按照下列方法认定：
业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按1人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按1人计算。
总人数，按照前项的统计总和计算。
69、哪些情况和资料应当向业主公开？
业主有权要求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料，起诉到法院的，人民法院应予支持：
建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
其他应当向业主公开的情况和资料。
70、什么是业主大会？业主大会的基本职责是什么？
物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
71、业主大会如何成立？
一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
72、业主大会如何筹备？
业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
筹备组应当做好下列筹备工作：
（1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（2）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；
（3）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（4）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
上述（1）-（4）项内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
（5）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
73、什么是物业管理规约？物业管理规约应包括哪些内容？其效力如何？
物业管理规约，以前称作业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。物业管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
74、物业管理规约具有什么作用？
物业管理规约要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。例如, 物业管理规约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了保证小区全体住户的安全；又如物业管理规约规定对欠缴费用的业主，业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠费业主的约束。
75、什么是业主大会议事规则？议事规则应包括哪些内容？
业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，是对业主大会宗旨、组织体制、活动方式、成员的权利义务等内容进行记载的业主自律性文件。业主大会议事规则是全体业主意志的集体体现，是业主大会运作的基本准则和依据，业主大会、业主委员会和所属的成员都必须严格遵守。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
76、召开业主大会会议前应做好哪些准备？
召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
77、业主大会会议如何召开？
业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。经20%以上的业主提议，或者发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式（如发放会议材料和选票等）；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。
78、物业管理区域内业主人数较多时，如何推选业主代表参加业主大会会议？
物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
79、业主可否委托代理人参加业主大会会议？
可以。但是需要以书面形式作出委托。
80、业主大会的职责有哪些？
业主大会履行以下职责：
（1）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（3）选聘、解聘物业服务企业；
（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
81、业主大会决定哪些事项需要多数业主同意？
业主大会决定需要业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但决定以下事项时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
(1)筹集和使用专项维修资金；
(2)改建、重建建筑物及其附属设施。
82、什么是业主委员会？业主委员会履行哪些职责？
业主委员会由业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事宜。业主委员会作为业主执行机构，与作为业主决策机构的业主大会并存。
业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。
(4)监督管理规约的实施；
(5)业主大会赋予的其他职责。
83、业主委员会如何产生？
业主委员会由业主通过业主大会会议选举产生。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1-2人。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
84、担任业主委员会委员需要符合哪些条件？
业主委员会委员应当符合下列条件：
(1)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
(2)遵守国家有关法律、法规；
(3)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
(5)具有一定组织能力；
(6)具备必要的工作时间。
85、业主委员会产生后如何向政府主管部门备案？
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会备案的有关事项发生变更的，需要重新备案。
86、业主在哪些情况下丧失业主委员会委员资格？
业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
(1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
(2)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
(3)因疾病等原因丧失履行职责能力的；
(4)有犯罪行为的；
(5)以书面形式向业主大会提出辞呈的；
(6)拒不履行业主义务的；
(7)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
87、业主委员会委员如何变更？
经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
88、业主委员会的职责有哪些？
业主委员会履行以下职责：
(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
(4)监督管理规约的实施；
(5)督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；
(6)业主大会赋予的其他职责。
89、业主委员会会议如何召开？
经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。
业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
90、业主委员会如何换届？
业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。
原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
91、业主大会、业主委员会作决定时有哪些限制？其决定违法时怎么办？
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
92、业主大会或者业主委员会作出的决定有何效力？如何公示？
业主大会或者业主委员会作出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
93、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，怎么办？
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依法请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起1年内行使。
94、业主大会和业主委员会怎样应对小区内损害他人合法权益的行为？
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为“损害他人合法权益的行为”：
（1）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（2）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（3）违反规定进行房屋装饰装修；
（4）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
95、业主大会和业主委员会开展工作的经费由谁承担？
业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
96、业主大会、业主委员会与公安机关、居委会是什么关系？
业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
97、前期物业管理是怎么回事？为什么要进行前期物业管理？
前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选购物业服务企业实施的物业管理。
通常状况下，业主、业主大会选聘物业服务企业开展工作，物业服务合同在业主大会和物业服务企业之间签订。但常常在物业建成之后、业主大会成立之前，就需要进行物业管理活动。由于业主大会尚未成立，只能由建设单位选聘物业服务企业对物业实施管理服务，物业服务合同在建设单位和物业服务企业之间签订。这时的物业管理就是前期物业管理，这时的物业服务合同称为前期物业服务合同。
98、前期物业服务合同应于何时签订？其具有哪些法律特征？
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
前期物业服务合同有以下特征：（1）前期物业服务合同具有过渡性。一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业服务企业，业主与物业服务企业签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束。（2）前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。（3）前期物业合同是要式合同，即法律要求必须具备一定形式的合同。
99、业主如何获知前期物业服务合同的内容？
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
100、什么是临时管理规约？临时管理规约应于何时制定？
在很多情况下，物业建成后，业主的入住是一个逐渐的过程，业主大会并不能立即成立。而管理规约在物业买受人购买物业时就须存在，这种在业主大会制定管理规约之前存在的管理规约，称为临时管理规约。
建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
