零基础学理财
作者: 王在全
出版社: 文化发展出版社
领读者:贾宁生
领读者说
第五章 居住规划
第三节 购房换房规划
首先,要确定可负担的房屋总价,要考虑以下因素:家庭人口及其构成、家庭财务状况和收入情况、家庭工作单位与居住环境需要等,以此来确定居住面积的大小和价格。
还要计算可负担房屋的单价。还需考虑其他购房成本,如中介费用,装潢费用,房贷费用,契税以及住与行的成本。
融资购房,包括等额本息或等额本金还款法。
换房规划:需筹首付款=新房净值-旧房净值=(新房总价-新房贷款)—(旧房总价—旧房贷款)
换房的步骤:先买后卖。需解决资金的周转问题,首付款
先卖后买,要解决出售旧房后无房可住的问题
公积金:天津的公积金只能用两次(两套房的记录)。
打卡集锦
言
房价成长率:房价成长率越高,购房越划算;
房租成长率:房租成长率越高,购房越划算;
居住年数:居住时间越长,购房越划算;
利率水平:利率水平越高,租房越划算;
房屋的持有成本:房屋持有成本越高,租房越划算;
租房押金:押金水平越高,购房越划算。
作为承租人,你除了交月租金外还必须承担其他生活支出,如水、电、气、物业管理费等。另外,如果你租了一间房子,你应该购买个人财产保险,这在目前的中国还比较少,但已是一个趋势。
注意到购买个人财产保险的细节,这将是一种趋势。
还想请问一下,房屋持有成本大概涉及哪些方面?
simon
住房的需求 可负担房屋总价---年收入概算法
可负担房屋单价
购房时需考虑的其他因素 其他购房成本(通常15%左右) 中介(二手房各1%)装潢、搬家、房贷(贷款总额的2%)契税(按面积,90平,144平,商业4%)
住与行的成本
二手房和期房的单价 期房合理价格=现房价-期房到交房之间租金现值
二手房合理价格=新房价格*(1-折旧率*使用年数)
融资购房 传统型房贷
抵利型房贷
气球贷
其他贷款种类
换房规划 换房能力概算 首付款=(新房总价-新房贷款)-(旧房总价-旧房贷款),再考虑还贷----收入
换房的步骤 先买后卖 有首付款时
先卖后买 公积金余额付首付
公积金作用 购房 不贷款购房可一次性提取
商贷可提取用于首付
商贷可提取偿还本息
建造、翻建、大修住房
租房
提取父母公积金购房
### 没换过房, 还没使用过公积金,感觉有点亏。
践行者
一、购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担,对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年。不能陷入低首付款的陷阱,买自己负担不起的房子。可以下列公式概算可负担的房屋总价:
如果房贷是本利平均摊还,则可负担房价=PV(I, N, PMT)/贷款成数。其中,I:房贷利率,N:贷款年限,PMT:年收入×可负担房贷比率。
从公式可知,同样的收入,房贷利率越低,可负担房价越高;可负担房贷比率越高,可负担房价越高。一般而言,依房贷负担计算的房价上限,为年收入的5~8倍。
二、可负担房屋单价=可负担房屋总价÷需要的平方米数
案例:以单身的小马为例,60平方米左右的房子就能够享受到宽敞舒适的家居生活了。
三、所谓“气球贷”,是指先少量、分期偿还贷款利息和部分本金,剩余本金最后一期一次偿清的还款模式,该模式就像气球一样“头小尾大”。与传统型房贷不同,“气球贷”可以实现贷款期限与月供数额分离。
四、需筹首付款=新房净值-旧房净值=(新房总价-新房贷款)-(旧房总价-旧房贷款)
如旧房值60万元,贷款尚有30万元,新房值100万元,拟贷款60万元,应筹首付款=(100万元-60万元)-(60万元-30万元)=10万元。此时要考虑的是,手边可变现的资产有无10万元,及未来是否有负担60万元房贷的能力。
以6% 的利率来算,每月只付利息就要3000元,因此月收入应在10000元以上才考虑换房。购房不是理财的唯一目标,若把所有的资源全部用于购换房需求,会耽搁子女教育金或退休金的筹措,可在准备充分前暂时租房。
编辑:灵厄
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