禾八兄，致力于税务、法律、哲学与八卦研究，致敬每一个有趣的灵魂。
对于大多数人而言，穷其一生，也就买一套房子，不存在转让的问题。但在邓爷爷的带领下，一部分人先富起来了，他们有换房或炒房的资本。中国经济高速发展，房价也水涨船高，换房、炒房的各种税费成为不得不考虑的成本，其中尤以个人所得税为最高。《财政部国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）第四条规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税。转让的住房不符合“自用5年以上”或“家庭唯一生活用房”两个标准之一的，就面临着高额的个人所得税。
《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定，“下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：……（八）财产转让所得……”第三条规定，“个人所得税的税率：……（三）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。”转让住房的个人所得税税率为20%。当然，个人所得税是对个人所得进行征税，“所得”通常是指净利润，是扣除成本后的余额。该法第六条也规定，“应纳税所得额的计算：……（五）财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。”财产原值比较好确认，毕竟大家买房都会签订购房合同，开具发票。合理费用就难定了，譬如装修费如何确认，怎么扣除，还真引来了一场官司。
李雷与韩梅梅是初中同学，进入了不同高中，各自考入了大学，毕业参加工作后在家人的帮助下，各自首付买了房。这一天，西湖边人头攒动，摩肩接踵。在茫茫人海中，李雷与韩梅梅相遇了，二人迅速坠入爱河，闪婚了，十月怀胎，爱情也结晶了。可是，杭州的物价高，教育又要好，养娃的成本不低。二人一计划，李雷的房子比较小，就先卖掉了。可是，这房子未满五年，税务局要征税。李雷认为，自己买进200万（含税金），装修花了20万，卖了230万，期间支付房贷利息5万元，实际获利也就5万元。但税务局认为，李雷装修未取得发票，装修费20万不应扣除，应纳税所得额为25万元，应交个人所得税5万元。李雷不服气，在交了税后，向法院起诉，要求退还税款4万元，小官司打到了省高院。省高院认为，《国家税务总局关于个人住房转让所得税征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号，以下简称108号文）第二条规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。据此，李雷有提供发票的义务，税务局在作出税务处理决定之前也通知李雷提供全部实际支出的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用发票或原始凭证原件，但李雷未能提供装修费发票，税务局未予扣除并无不当，驳回了李雷的再审请求。我国实施“以票控税”的税收征管制度，装修费税前扣除应首先取得发票。不像贷款利息可以按实际发生额全额扣除，装修费是按一定比例扣除的。转让房屋为已购公有住房、经济适用房的，最高扣除限额为房屋原值的15%；为商品房及其他住房的，最高扣除限额为房屋原值的10%。这种确定比例的条款应有反避税之意图，防止纳税人为了少缴个人所得税，而与关联方进行交易。此外，纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。故在购房合同中尽量不要注明相关装修事实，如确有必要，建议私下另行签订补充协议。在实践中，索取发票不是国民的习惯。譬如吃饭，通常不会要发票，除非为了报销。装修也一样，不索取发票是通行做法。如果纳税人能够提供装修合同和支付凭证等证据能够证实确实存在装修事实及支出装修费金额的，是否能够税前扣除？禾八兄认为是可以的，108号文规定的也是“发票等有效凭证”，发票不是唯一凭证。还有，如果纳税人只能提供证据证实存在装修事实，却不能提供支出装修费的具体数额，是否能够税前扣除？按照目前实践来说，这个是不可能得到支持的。不过，108号文第三条也规定，“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。”房屋原值没有凭证可以核定征税，装修费为什么不可以呢？作者：杨银德，税务律师，潜心研习税法，目前主要从事税务筹划、税法顾问、税务风险诊断、税务稽查应对、税务处罚听证、税务行政复议与诉讼、虚开、逃税与骗取出口退税犯罪的辩护等涉税法律服务。
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