近几年共享经济大热，有一家做共享办公的众创空间Wework发展迅猛。
这家2010年在美国成立的公司，专注于联合办公租赁市场，最开始，WeWork做的是用折扣价格租下整层写字楼，然后进行二次设计，再以工位为单位分租给愿意挨着办公的初创企业，每月向他们收取会员费，并提供运营服务，是众创空间的鼻祖。
过去几年时间，WeWork获得了超过10亿美元的投资，投资方包括高盛、Benchmark和弘毅投资，最近一轮融资对WeWork的估值约为170亿美元。
最近据外媒报道，日本软银集团正要敲定一项投资计划，拟斥资30亿美元投资WeWork，如果这笔交易完成，WeWork的估值将超过200亿美元。
许多人一方面惊讶于WeWork的发展速度和估值，另一方面也很激动，这个很简单啊，不就是二房东吗，租下写字楼，装修设计漂亮一些，分租给创业者，那我们也可以做啊，于是共享办公的众创空间如雨后春笋般成立了，但很多都过的不怎么样，Wework凭什么获得这么高的估值呢？
最近我看了一篇优客工场创始人毛大庆的分享，发现了其中的奥秘，Wework本质上并不是一家共享办公公司，共享办公只是他的手段，它本质上应该是投资公司和房地产信托公司。
WeWork在全球出租办公室的收入一年只有8亿美元左右，光靠这个很难支撑起近200亿美金的估值，但这个收入只是明面上的收入，WeWork另一方面还在投资在自家场地办公的创业公司，创业五年半的时候，WeWork就投资了92家公司，有21个在纳斯达克上市了。
在运营联合办公空间的过程中，空间里汇集了这么多企业，有不少公司是给别的企业提供服务的，许多入驻企业也需要各种各样的服务，WeWork就投资那些入驻公司需要的服务的公司，收购这些公司5%到10%的股份，让他们继续加大对入驻公司的服务。
比如WeWork投资了一家为所有WeWork公司提供访客登记系统的数据公司，买了10%的股份，这家公司就可以为共享空间提供访客登记服务。
WeWork有一个四人团队天天在世界各地WeWork的空间里找能值得投的公司，这些公司都在他们的办公空间里，因此可以很容易接触到，有更深刻的了解。
Wework从只有100家公司入驻的时候就开始这样做，现在已经买了92个公司的股份，不但赚了这些公司的租金，还赚了这些公司成长的股权收益。
如果说作为一家投资公司，这样的高估值就有一定道理了，但能支撑200亿的估值吗，如果说Wework还是一家房地产信托公司呢，就就像麦当劳有一部分收益来自地产一样，Wework也有类似的套路，它最开始的房屋都是租来的，但现在大概四分之一的房子都是自有的。
买房需要大笔资金，WeWork有一支不动产基金，它的房子都是用REITs（房地产信托投资基金）买的。
Wework的规模大，又有品牌效应，去各个地方找的房子的租金都比别人便宜，可能只是周围同类写字楼租金的60%，它计算出每个场地的EBITDA（税息折旧及摊销前利润），比如EBITDA三年5%，六年8%，这就符合美国REITs（房地产信托投资基金）退出的标准了，然后用REITs（房地产信托投资基金）把租的房子买下来。
Wework每次融完资就干两件事儿：一笔钱到手，先买七八家公司5%-20%的股权，再做REITs买楼。
所以Wework本质上是一个轻资产运营加上资产证券化和资产资本化的投资公司，除了租金收入、房地产信托投资基金运营，还有股权投资的收益，这样看近200亿美元的高估值就很容易理解了。
从这个案例也可以看出商业模式的重要性，同样的二房东生意，Wework就能形成更深层次的投资闭环，这样的公司最后胜出就是理所当然的。
创业者要做的是多学习Wework的作法，看能不能把它的打法嫁接到自己所在的行业。
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