彪悍的人生不需要解释，左晖的彪悍成就了贝壳。
文/黎帅
7月24日，贝壳集团正式向美国证券交易委员会提交IPO申请文件，拟赴纽交所挂牌上市，股票代码为 BEKE。
承销商为高盛、摩根士丹利、华兴资本和摩根大通。此次IPO，贝壳集团计划募集最多10亿美元资金（该数字未来可能变化），暂未透露发行价格区间、发行量等信息。
招股书显示，该公司募集到的资金将主要用于大数据，人工智能和虚拟现实的技术研发和新房屋交易服务等。
招股书显示，贝壳集团旗下拥有贝壳、链家两大平台，拥有45.6万中介员工，在全国拥有4.2万家门店，入驻103个城市。
2019年，贝壳集团的房产及租赁交易总额（GTV）达到2.1万亿元，营收达到460 亿元，同比增长60.6%。
就交易额和交易量来看，贝壳集团是国内最大的居住服务平台，是国内居住服务平台第一股。
贝壳集团董事长兼CEO左晖在招股书中表示：在公司成立的18年中，我们通过重塑和构建行业基础架构和标准来改变行业，为贝壳全新的创新商业模式的崛起铺平了道路。左晖称，贝壳集团正在通过房屋数据标准化、服务提供商专业化、交易流程标准化三项革新来改造行业，解决根深蒂固的行业难题。“时间越长越困难，我们变得越兴奋。”左晖在信中表示，随着IPO即将来临，希望与投资者分享坚信为正确的做法取得的长期成功。“我们会投入更多的精力来开发和投资我们的长期能力，即使这些投资可能需要一些时间才能获得财务回报。”
招股书显示，贝壳集团目前仍处于亏损状态，2017年、2018年、2019年三年的净亏损分别为5.38亿元、4.27亿元、21.8亿元，2020年第一季度净亏损为12.31亿元。
对赌协议：5年内完成IPO
贝壳找房的核心资产“链家”于2001年9月成立，迄今已经有二十年的历史。
天眼查显示，贝壳找房分别在2019年7月、2020年3月完成D轮、D+轮融资，投资机构包括软银愿景基金、高瓴资本、腾讯控股、红杉资本中国等，在完成D+轮融资后，贝壳找房估值达到140亿美元。
链家目前则已经完成了9轮融资，投资人有华兴资本、新希望集团、万科集团、融创中国等。
据经济观察报报道，2016年4月，链家在B轮融资时，左晖与投资人签订对赌协议：链家需要在5年内完成IPO。2019年，链家的投资方股权通过镜像平移到贝壳。
贝壳集团财务数据
此次上市，贝壳找房打包了贝壳找房平台本身、链家、德佑、贝壳金服、装修等资产，基本涵盖“左晖系”企业，只有长租公寓品牌自如和资管公司愿景明德未被打包。
招股书中披露的VIE架构表显示，贝壳境内的分子公司归为三类：第一类是装在贝壳找房旗下的平台、技术型资产；第二类是以链家垂直门店业务为主的中介服务资产；第三类是宜居泰和名下以贝壳金服、链链金融、理房通为主的金融资产。
公司股份构成方面，招股书显示，贝壳找房高管团队合计持有51%的股份，其中，贝壳找房董事长左晖为贝壳找房第一大股东，持有28.9%的股份，享有46.8%投票权。
贝壳找房高管团队合计持有51%的股份。
在机构类股东里，腾讯、软银、高瓴分别是持股比例前三的投资人，分别持股12.3%、10.2%、5.3%。
2017年至2019年三年，贝壳找房的营业收入分别为255亿元、286亿元、460亿元。贝壳找房的年营收增速超过了60％，但贝壳找房仍然在亏损，数据显示，贝壳找房在2017年、2018年、2019年净亏损分别为5.38亿元、4.28亿元、21.8亿元；2020年第一季度净亏损为12.31亿元。
贝壳找房三大主营业务为存量房交易、新房交易和其他新兴业务，2019年这三大业务带来的营收分别是246亿元、203亿元和12亿元。
根据招股书显示，贝壳集团的成本占比最大的为佣金及内部补偿费用，指的是向协助完成交易的其他机构及渠道支付的佣金，以及向中介及销售人员支付的交易提成。
2017 年 -2019 年，贝壳集团的收入成本为 207.2 亿、217.8 亿、247.1 亿元。其中，房产销售的佣金一项支出，在2017-2019 三年分别为 156.6、157.7、194.4 亿元。贝壳集团在招股书中称，平台仍处于“建设期”，预计未来会继续产生大量成本和支出以进一步扩展的业务，这可能使其短期内无法实现盈利。
ACN赋能：贝壳里孕育的珍珠
贝壳集团在招股书中引用CIC报告：贝壳平台上促成超过220万笔房屋交易，使其成为中国最大的房屋交易和服务平台。
贝壳集团股价构成
历时19年，贝壳集团发展分成四个阶段：
2001年-2009年:链家成长为北京最大的房地产经纪品牌；2010年-2014年:链家线上平台Lianjia.com推出，链家进行线上和线下业务的整合；2015年-2018年:链家在全国范围内扩展到了29个城市；2018年4月-至今:贝壳平台启动并扩展，覆盖广泛的住宅房地产生态系统，并向平台参与者提供信息服务和解决方案；
数据显示，截至2020年6月30日，贝壳平台已进驻全国103个城市，连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店；
2018年，贝壳集团GTV（交易额）达到11531亿元人民币，2019年则提高至21280亿元人民币，同比增长84.5%，一年时间增长近万亿。以GTV计算，贝壳找房是所有行业中的第二大商业平台，GTV仅次于淘宝。
贝壳集团董事长左晖在招股书 中表示：我们将住宅房地产行业的整个产业链分为四个领域：建筑、交易、生活和配套服务（如金融服务）。
“我们相信，通过开发一种独特的模式，将线下经纪网络的承诺服务和对消费者深刻的在线数据洞察相结合，我们有潜力沿着行业价值链创造新的价值。”左晖说。
据左晖介绍，随着信息技术、互联网和大数据的发展，贝壳网将建立一个更加复杂和高效的经纪人合作网络。通过分析经纪人的个人特征，将他们的能力和独特的关系与适当的社区相匹配，为经纪人在交易中创造更多的角色，从而使多个他们能够在单个交易中有效地合作。
贝壳将ACN （Agent Cooperation Network，经纪人合作网络）作为平台底层操作系统，构建了“数据与技术驱动的线上运营网络”和“以社区为中心的线下门店网络”两张网。
通过对数据、交易流程和服务品质的数字化、标准化改造，搭建行业基础设施，促进交易效率和服务体验的提升。
根据CIC灼识咨询的报告，就GTV以及2019年二手房和新房销售以及房屋租赁的交易数量而言，中国拥有全球最大的住房市场。
CIC灼识咨询的报告指出，预计到2024年，中国通过房地产经纪服务实现的房屋销售和租赁GTV总额将从2019年的10.5万亿元增长到19.1万亿元，经纪服务的普及率将从2019年的47.1%增长到62.2%。
屠龙传奇：“中介之王”左晖
2020年2月的胡润富豪榜上，49岁的左晖身价为180亿元，随着贝壳找房上市，左晖的身价将水涨船高。
左晖起点和大多数被撵得满城跑的北漂一样，甚至更为底层，1992年大学毕业后，他来到北京做过技术工人、客服、销售，因为和两个大学同学“25岁出来单干”的约定而创业，每人出资5万做财产保险代理。5年后，他们获得了500万元的回报，赚了第一桶金。
左晖人快到30，却没有自己的家。在租房的12年里，他搬了10次家，被黑中介骗得一塌糊涂，这成了他进入房产中介行业的契机。
在左晖后来的采访回忆中，这些黑中介都是带来混乱的“恶龙”，他自己则是重新书写行业规则屠龙勇士，这是一个好故事，经媒体传播广为流传。
2001年9月，怀着“屠龙”愿望的链家成立，第一家店开在了甜水园，到当年年底，链家有了两个门店、37个人。
最初，链家跟同行一样，靠吃差价盈利。2004年，链家提出“不吃差价，吃中介费”，并一年把中介费上调两次。同行则打出口号：不收中介费。
两者的区别是，中介费是明的，差价是暗的。房产中介是典型的柠檬市场，左晖改变了这一状况。
这是一个艰难的调整过程，但后来同行业的纷纷暴雷，证明了左晖眼光独特。
2005年，北京爆发“佰家”事件，数十名房主以佰家中介涉嫌诈骗为由集体向警方报案，“中国百强经纪公司”佰家就此停摆。同年，国家第一次调控房价上涨。2007年老板刘益良涉黑被逮捕，中大恒基短时间关闭40多家门店；紧接着顺驰和中天置业爆发财务危机，创辉地产也接连关闭300多家门店。
房产中介一片哀嚎，大幅裁员，链家却逆势扩张到300家门店，链家开始弯道超车，大幅提升市场份额。
贝壳集团运营数据
2010年，链家在北京市场占有率提升到33%，稳居第一宝座，在孩子出生时，左晖开玩笑说自己是“北京最大的中介头子。”
2014年，互联网公司染指房产中介行业趋势全面爆发，互联网出身的爱屋吉屋打着“干掉门店、颠覆行业”口号横空出世，半年拿下上海30%左右的房屋租赁市场。
10月，搜房网全面转型房产交易平台，改名房天下，遭到链家为首的全行业抵制。
2015年3月，58同城以2.67亿美元收购安居客，一跃成为线上中介庞然大物。之后，58系上涨端口费，这让链家等十分恼火，姚劲波、左晖这对昔日好友隔空骂战。
2017年，链家试点贝壳模式。不同于58同城、安居客收取端口费，贝壳是对每次交易佣金进行抽成。而在交易上，贝壳找房两大利器是楼盘字典真房源信息系统和ACN(Agent Cooperate Network)模式。左晖再度扭转战局。
被动了奶酪的姚劲波指责左晖“想搞死全行业”，随后“反贝壳联盟”在58同城的召集下成立了。
贝壳赴美上市，58同城则从美国退市，退市之后旗下安居客正计划国内分拆上市，房产中介行业的战争远未结束，而是正在升级。
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