编者按：
客户与其交易对手就某项交易达成初步意向后，帮助客户撰写一份合同，以确定交易双方的法律关系及权利义务分配，是非诉律师的日常工作之一，也是非诉律师必须掌握的一项基本技能。
本文作者以近期帮助客户撰写的一份《车间租赁协议》为例，着重就商事合同撰写的原则和方法进行分析。
一、案例情况简介
承租方为一家从事医药精细化工产品生产的民营企业，出租方为一家同行业的市属国有集团公司的二级子公司。承租方由于业务发展需快速扩充产能，且不想一次性大幅增加固定资产投入，因此希望租赁出租方某厂区内的一个生产车间用于化工产品生产。
由于租赁车间属于出租方厂区中的一部分，承租方无法自行解决生产所需蒸汽和制冷问题，需使用出租方厂区内统一的蒸汽和制冷系统。因此，由出租方向承租方提供相应服务，并收取费用。另外，就承租方使用水、电等能源所产生的费用，先由出租方与能源供应商进行结算，再由承租方按照一定溢价向出租方结算。承租方委托本所就该交易撰写一份《车间租赁协议》。该协议签订后，承租方凭该协议办理在租赁车间进行化工产品生产的安评、环评手续以及相关资质。待资质齐备后，承租方方可进行化工产品生产。
二、商事合同撰写的原则
1. 促进交易达成的原则
如果客户与其交易对手已经就交易内容达成初步意向，并要求律师就该交易事项撰写合同，那么客户大概率是希望借助律师的专业，在规避风险的基础上达成该项交易。
因此，除交易内容本身存在违法的情况外，律师不应成为客户任何一项交易的终结者，而应当在通过合同条款设计帮助客户规避风险的同时，促进交易达成。
在上述案例中，假设客户租赁该化工产品生产车间后，不再办理化工产品生产的手续和资质，而是期望借助出租方原有的手续和资质进行生产，那么律师必须明确告知客户，化工产品生产资质在法律上是禁止进行租用的，因此该交易无法达到其预期的目的。而客户并非执此交易目的，那么律师就应在其专业范围内尽最大努力促进交易达成。
2. 从委托人立场出发的原则
律师执业的一项基本准则是“受人之托、终人之事”，但律师绝不可能同时成为交易双方的代理人。
这就决定了律师在撰写合同时，必须有自己的站位，即从本方委托人的立场出发。这意味着律师要将委托人在交易中可能面临的各种问题和风险进行充分识别和规制。
在上述案例中，笔者是代表承租方撰写合同。因此，需要考虑出租方主体是否适格，租赁标的附着土地的取得方式，租赁标的权属是否清晰，租赁标的是否存在抵押，承租方是否需对租赁标的进行改造，承租方是否需自行采购和安装生产设备，承租方自行安装设备是否需做设备基础，承租方如果改造租赁标的或安装设备是否有免租金期，租金是否包含税费，出租方应当在何时向承租方开具发票、开具何种类型的发票，承租方能否保证水、电、蒸汽、制冷等能源和服务供应，承租方能否取得化工品生产资质，如果未来承租方业务未达到预期是否可以提前退租等各种问题，并逐一加以规制。
3. 维持相对公平的原则
从委托人的立场出发，并不意味着仅对委托人给予全方位、立体式的权利关照，而不对其进行适当的义务约束和责任负担。
即便律师在帮委托人撰写合同时，需留出与交易对手“砍价的空间”，但绝不等于置对方利益于不顾，甚至在合同中出现对对方极为不公的条款，因为这样会使对方对客户的交易诚意产生怀疑，不利于交易的达成。
在上述案例中，笔者作为承租方代理人撰写合同，当然必须对前文提到的承租方可能面临的各种问题一一予以进行摸排和规制。但是如果在撰写合同时，出现了仅要求出租方必须在某个时间点前交付租赁标的，并约定出租方如未按时交付租赁标的违约责任，而对承租方支付租金的时间语焉不详，或者未约定承租方延迟支付租金的违约责任等类似情况，恐怕只会徒增交易双方的沟通成本。
三、商事合同撰写的方法
1. 了解交易背景
在着手撰写合同之前，充分了解交易的背景，包括交易对手的主体性质、交易双方的谈判地位，以及各自的主要需求等，是极为重要的一项工作。一方面，交易背景可能直接决定交易双方权利义务分配；另一方面，交易背景还会影响到合同的措辞和语言风格。
在上述案例中，客户为民营企业，而其交易对手为市属国有企业。对于国有企业而言，交易的合规性可能比交易对价高低更为重要。因此，就需要交易对手对于其已经按照国有资产管理的相关规定，履行了内部决策或上级审批手续的事项做出承诺与保证。另外，虽然由我方来起草合同，但考虑到双方谈判地位的因素，在违约责任条款方面，也尽量做到对等适用。
2. 确定交易结构
所谓交易结构，可以理解为交易双方在交易中提供资源和获得利益的种类和方式。交易结构主要取决于客户与交易对手已经商定的商业条款。当然，客户与交易对手所商定的商业条款，大多数情况下都是比较粗线条的，需要律师运用法律思维和法言法语，通过权利义务安排，将其打磨为合同中的商业条款。
在上述案例中，客户租赁车间是为了生产化工产品，而生产化工产品不但需要环保、消防、蒸汽、冷却等设置及服务，还需要具备专门的生产资质。因此客户作为承租方，最为关心的就是出租方能否提供合格的环保、消防、蒸汽、冷却等设置及服务，以满足承租人取得化工产品生产资质的要求，以及出租方能否保证这些设置及服务在租赁期间内始终保持安全、可靠的使用状态，而这也构成交易结构的基础。
3. 归入法律关系
交易结构在大多数情况下仅对应一种法律关系，但有时可能对应多种法律关系。不论是前一种情况，还是后一种情况，都需要律师通过演绎推理的方式，将客户与其交易对手的交易内容归入特定的法律关系中去。这个过程，实际上也是由商业思维向法律思维切换的过程。
在上述案例中，如果出租方仅仅是将车间交付给承租方，并承担租赁标的维修和瑕疵担保等义务，则该交易对应的法律关系显然是单一的租赁关系。但实际上，出租方还要承担向承租方提供化工产品生产所必须的蒸汽和制冷服务的义务，因此双方的法律关系在普通租赁关系的基础上，还增加了一种无名服务类法律关系。
4. 模拟交易流程、梳理权利义务
在确定了交易所涉及的法律关系后，律师接下来要做的一般是进行法律研究，梳理交易双方各自的权利义务。于笔者而言，可能是长期在企业工作的经历使然，因此在梳理交易双方的权利义务之前，会以导演式的全局观，模拟出整个交易的流程，并找出交易中的重要节点。然后再以交易流程为主线，梳理出交易双方的权利义务。
以上述案例中水、电费结算为例。承租人就其在租赁期内发生的水、电费用与出租人进行结算，前提是对水、电用量能够进行准确计量。而租赁车间作为出租方厂区的一部分，之前并没有独立的水、电计量装置。因此，出租方必须在租赁开始前为租赁车间安装独立的水、电计量装置。在租赁开始后，承租方与出租方于每月固定时点前对承租方上月的水、电用量共同进行书面确认；再由出租方在确认用量后的特定时间内开具发票；最后由承租方在收到发票后的特定时间内支付费用。这就是一个关于水、电费结算结算的完整流程。
5. 搭建合同框架
任何一类典型合同的结构大体是一致的，因此一个比较好的合同范本能够提供现成的合同框架。而对于比较特殊的合同，往往需要在相近类型合同范本框架的基础上，根据实际情况进行相应调整。但无论如何，在撰写合同前，列出这个合同应该包含的条款大纲，都是必须要做的工作。这样一方面，可以避免遗漏重要的合同条款；另一方面，可以更好地把握合同条款之间的内在逻辑关系。
在上述案例中，交易所涉及的法律关系除一般的租赁关系外，还包括一个无名服务类法律关系。但在这两种法律关系中，以租赁法律关系为主，以无名服务类法律关系为辅。因此，笔者以租赁合同为蓝本设定合同框架。对于无名服务类法律关系所涉内容，则分别揉入“费用负担、双方的权利与义务、违约责任”等条款中。
6. 完善合同条款
合同条款大体可以分为两类，一类是涉及交易信息的商业条款，包括标的条款、价格结算条款、交易双方权利义务条款等；另一类是法律条款，包括保密条款、违约条款、变更和解除条款、争议解决条款、通知和送达条款、生效条款等。法律条款对于律师而言更容易驾驭，但除违约责任条款外，其他法律条款通常不是客户关注的重点。而违约责任的设定也取决于双方权利义务的分配，即违约责任应与合同义务相对应。因此，律师需要花更多的心思对商业条款进行打磨，以便使其能够最大限度呈现交易内容的实质。
仍以上述案例中水、电费结算为例。前面我们以交易流程为主线，规定了交易双方相应的权利和义务，以及各自权利实现或义务履行的先后顺序。但还需要对费用标准、发票类型做出约定，这样才构成完整的交易内容。除此之外，还应在违约责任部分对双方各自的义务进行责任勾连，形成法律关系的闭环。
7. 进行风险提示
有些时候，对于某些已经识别出来的风险或问题，不论是囿于律师个人能力，还是受制于客观情况，可能无法找到有效的解决方法。但为了达成交易目的，只能对其采取容忍的态度。这时候，律师需要做的是向客户充分揭示风险或问题，并说明无法给出解决方案的原因。
在上述案例中，承租方无法就其在承租期间使用水、电所产生的费用直接与能源供应商进行结算，只能由出租方先与能源供应商进行结算，再由承租方按照一定溢价向出租方结算。由此产生一个问题，即出租方无法为承租方开具供水、供电发票，仅能提供服务类发票，但供水增值税税率为9%，供电增值税税率为13%，而服务类增值税税率为6%。因此，承租方可抵扣的进项税将相应减少。此时，作为律师，我们只能及时向委托人披露该问题，并建议承租方与出租方协商，将出租方向承租方收取的能源费用的溢价比例予以调减。
四、总结
作为非诉律师，在为客户撰写商事合同时，应始终秉持“促进交易达成、从委托人立场出发、维持相对公平”的原则，同时遵循“了解交易背景、确定交易结构、归入法律关系、模拟交易流程、梳理权利义务、搭建合同框架、完善合同条款、进行风险提示”的方法和程序，最终帮助客户在规避交易风险的同时实现交易目的。
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