房产新谈
2024-03-16 09:30:00
在2021年6月之前，房产是众多投资者眼中的热门投资选择。这背后的原因在于我国房价长期以来的稳定上升，为购房者带来了丰厚的回报。随着房地产市场的繁荣，许多家庭不仅实现了购房梦想，还有很多家庭拥有了不止一套房产。尝到房价上涨的甜头后，许多人计划购买第二套甚至第三套房产。
根据央行调查数据，目前我国城镇家庭中，高达96.86%的家庭已经拥有住房，户均拥有1.5套房产，超过41.5%的城镇家庭拥有两套以上的房产。这些数据表明，我国住房资源已不再短缺，大多数城镇家庭都实现了住房拥有。
回顾过去20余年，房价持续上涨的原因在于住房资源的供不应求。自1998年住宅全面商品化以来，人们对住房的需求迅速增长，市场难以在短时间内满足如此庞大的需求，从而推动了房价不断攀升。与此同时，随着我国房地产行业的快速发展和城镇化的推进，每年约有2000万农村人口涌入城市，进一步加剧了住房需求的增长，为房价上涨提供了有力支撑。然而，近年来房价终于迎来了下跌，且跌幅显著，给过去几年盲目购房的人们带来了不小的打击。
进入2023年以来，为了应对经济下行的挑战和稳定房地产市场的波动，各地政府相继出台了一系列楼市政策，如降低贷款利率、废除限购措施以及减少首付比例等。这些措施在短期内有效激发了市场活力，为购房者带来了实实在在的利益。
进入2024年，各地再次加大了救市力度，楼市越来越适合购房者了。然而，这些政策也如同一把双刃剑，其潜在的风险和挑战不容忽视：
1，降低贷款利率的政策无疑为购房者带来了经济上的减负。对于众多首次置业的年轻人和家庭而言，更低的利率意味着他们能够更轻松地负担起房贷，进而加速实现“居者有其屋”的梦想。然而，这一政策也可能加剧房地产市场的投机氛围。在低利率的诱惑下，部分投资者可能会纷纷涌入市场，抢购房产作为投资工具，这可能会进一步推高房价，加剧市场的不稳定性。
2，废除限购政策虽然为购房者提供了更广阔的选择空间，但也可能导致市场供需失衡。在没有限购的约束下，部分热门城市的房地产市场可能会出现过度竞争，房价上涨过快，给普通购房者带来新的压力。
3，降低首付比例虽然降低了购房门槛，让更多人有机会进入市场，但同时也增加了购房者的财务风险。低首付意味着购房者需要承担更高的杠杆比例，一旦市场出现波动，他们可能会面临更大的经济压力。
其实，以上3点都是建立在房价大涨的基础上，过去每次救市之后房价都会很快反弹大涨，但是这次可能不一样了。原因也很简单，就是现在房价实在是太高了，并且当下房子也越来越不好卖了。
可以说，现在再投资房子的风险已经很大了，买房亏损的概率非常高。然而，商业巨头李嘉诚早已洞察先机，他指出：房屋的真正价值在于满足居住需求，而非投机炒作。在房价持续高位的背景下，未来五年，房地产市场或将迎来深刻的变革，投资者需谨慎行事。事实上，市场趋势已经验证了李嘉诚的预见。目前，三四线城市的房价已出现回调，而一二线热门城市的房价也出现了明显下跌。
过去，二手房市场火爆异常，新房供不应求，然而如今，二手房价格不断下滑，新房与二手房库存均大幅上升。这些迹象表明，房产市场的热度正在逐渐减退，投资者开始纷纷撤离。随着抛售潮的扩散，未来房产过剩的家庭将面临3大挑战。
第一：房产市场的交易难度逐渐加大
目前，房产市场的交易困境愈发明显。这不仅仅是因为市场上房源的供应量不断增加，更关键的是购房者对于楼市的信心正在减弱，甚至连那些刚性需求的购房者也开始保持观望的态度。对于未来的房产市场，一个不容忽视的问题是二手房的挂牌量将持续上升，这将对新房市场产生深远影响。对于那些拥有多套房产的家庭来说，二手房挂牌量的增加意味着他们手中的房产将越来越难以出售。个人房产所有者通常只能通过房产中介进行销售，这种单一的销售方式也增加了房产交易的难度。特别是对于那些位于三四线城市的二手房业主来说，未来他们的房产将面临更大的销售挑战。
第二：持有房子的成本越来越高
与此同时，持房收益正在逐渐下滑，这既受到房价走势的影响，也与持房成本的增加密不可分。随着房产税政策的逐步实施，例如云南、河北和湖南等省份已经出台了相关的房东税政策，可以预见的是，随着时间的推移，持房成本将持续增加。
第三：未来房产租赁市场将面临挑战，租金水平或将下降
随着楼市调控政策的持续深入，未来人们购买房产的门槛将逐渐降低，这意味着越来越多的人将有能力购买自己的住房，从而减少了对租赁市场的需求。与此同时，政府也在积极推进共有产权房、公租房、廉租房和人才公寓等保障性住房的建设。随着这些福利性住房的逐渐增多，低收入人群的住房问题将得到有效缓解。很明显，随着时间的推移，房产租赁市场将面临越来越大的挑战，租金水平也可能会逐渐下降。
综上所述，就算现在各地都开始救市了，房产也已经不再是一个适合大众投资的领域。对于那些拥有多套房产的人来说，现在可能是考虑出售多余房产的合适时机。那么，对于这样的市场变化，大家有何看法呢？
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