政策“组合拳”连环发力，楼市会大幅反弹吗？

 △ 晚霞映照中的北京城市地标——望京SOHO。

首套住房首付比例下调至15%、公积金贷款利率下调、政府收购部分商品房用作保障性住房……5月17日，一系列重磅房地产政策密集出台，引发巨大关注。

在业内人士看来，这是对“430”中央政治局会议为房地产市场作出全新定调的具象化举措，不仅可以看出国家层面对房地产行业的重视和支持，也意味着各界就房地产的地位以及未来走向达成共识。

政策加码有效提振市场情绪

中共中央政治局4月30日召开会议，强调继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

会议结束当晚，北京放松了延续13年的限购政策；“五一”假期的第一天，深圳出台了进一步放松限购的一揽子政策；5月9日，杭州全面取消限购，随后西安跟进。放眼全国，目前仅有北上广深以及天津、海南以及珠海横琴仍在执行不同程度的限购政策。

5月17日，多部门连放大招，一揽子房地产新政出台：中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。首付比例下调的同时，房贷利率也迎来利好政策。央行发布，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%……

政策加码有效提振市场情绪。记者周末走访北京的望京、回龙观等多个热门区域的中介机构发现，客流与此前周末相比明显增加，中介工作人员也明显忙碌起来。

中原地产数据显示，5月18日北京二手房成交900多套，5月19日成交1100多套，周末两天总成交超2000套，部分中介门店带看量翻番。链家地产数据显示，目前北京的二手房交易量已经出现比较明显的企稳回升，市场交易量恢复明显。

△ 位于北京昌平五环外的一个房地产项目已经到了尾盘，在新政后依然有不少客户前来看房。

新房方面，记者走访北京多个热门房地产项目的销售中心发现，到访咨询者明显增多，但大批客户仍处于观望状态。“想后续看看商贷首付比例和利率是否会随5.17新政而调整。”一位前来咨询者告诉记者。 

北京链家研究院院长高原对《中国报道》记者分析表示，“5.17”新政关于信贷方面的政策力度超出各方预期，市场反馈整体较为积极。新政后第一个周末三方协议成交量达到年内相对高点，客源新增量达到年内最高点。

“放开限购、首付降低和利率调整明显对于刚需上车和改善置换有着直接促进作用。”高原说，北京的政策一贯相对谨慎，尚未对原有限购条件进行调整，未引入增量人口，且目前明确可增购一套住房的区域为五环外，根据市场反馈预计后期还将会有相关补充性政策出台。

新一轮房地产政策中，步子迈的最大的是杭州，全部放开限购并同步放开买房落户限制，对于购房者而言无疑具有巨大的吸引力。杭州余杭区的一位房地产中介卢先生告诉记者，“最近带看数量明显上升，成交量也很大，签约中心出现了人挤人的情况。”

各方的统计数据显示，杭州房地产市场非常活跃。受新政影响，不少外地客户也在涌向杭州购房，杭州市拱墅区一新开楼盘负责人表示，近期的确有不少外地客户咨询购房，很多上海、温州、台州的客户赶来参与新房认购登记报名，楼盘也收回了一部分之前的优惠折扣。

不止杭州，西安、南京等放开限购城市的有关数据也改观不少。链家网站数据显示，西安限购政策放开后第二天，二手房单日挂牌量新增近900套，带看量也大幅回升，市场活跃度明显提升。西安雁塔区的一位房地产中介对记者表示，“此前相对低价的房源大部分已经卖掉，受新政'大礼包’影响，房东不愿意继续降价了，客户也觉得怕买亏不愿意加价，不管是卖房还是买房，大家都还是很理智的。”

高原告诉记者，新政后市场反馈良好主要基于三方面因素：市场预期边际改善，诸多重大利好政策有效提振了市场信心，居民观望情绪减少，转化效率提升。市场调整幅度收窄，买卖双方价格预期较为接近，更易达成交易结果，但更多的购房人士期待新政的进一步落地以及更多因城因区施策的新政策出台。

去库存依然任重道远

连日来，多个部门发声提及“消化存量房产”，各地亦紧锣密鼓地出台相关政策。这是对中共中央政治局4月30日召开会议提及“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的快速落实，可为楼市企稳复苏创造更好的市场环境。

业内普遍认为，虽然“消化存量”政策落地尚需时日，但一揽子政策的推出明显有利于推进整个房地产产业链信心的恢复。

“对比2014—2016年的政策，本次重点在'统筹研究’，说明政策将是审慎的，是因地制宜、循序渐进的，避免再次出现大起大落的情况。”中指研究院中指研究院市场研究总监陈文静对《中国报道》记者表示，购房成本有所降低，卖旧买新链条进一步通畅，一二线城市的新增及改善需求将得以加速释放。预计核心城市需求端限购限贷等政策将进一步优化调整，一线城市将针对不同人群、不同区域、不同面积段优化限购政策，在降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等方面有较大的调整空间。统筹消化存量房产和优化增量住房的具体政策将逐步落实。随着宏观政策继续协同发力、房地产政策不断落实，二手房市场短期预计在“以价换量”下维持一定活跃度。

市场研究机构普遍认为，新政对行业发展或具有历史性影响意义，此前房地产行业相关股票出现普涨行情就是业内对此的热切回应。

国金证券认为，系列自上而下平衡房地产供求关系、去库存的相关措施陆续落地，将成为“消化存量”“优化增量”的重要抓手，预计各地新房销售政策会因地制宜进一步优化；城中村改造项目的房票安置、保障房体系建设中对存量房的收购将部分推动地产去库存。

招商证券认为，此次会议表述为消化存量“房产”意味着后续政策对象或更多集中于市场上去化困难的待售商品住房，而非未开工或停、缓工的土地或项目。

△ 位于北京房山远郊的一个房地产项目。

政府收购是最为直接有效的去库存手段，但同样也考验着地方政府的财力与智慧。

国家统计局5月17日发布的数据显示，截至4月末，全国商品房待售面积约7.46亿平方米，其中住宅待售面积3.91 亿平方米。1—4月全国商品住宅销售均价为9978元/平，估算全国商品住宅待售货值约3.90万亿元，即使政府收购有一定的折价，5000亿元保障房再贷款可去化商品住宅现房库存最多不超过二成。与数万亿的资金需求对比，已公布的资金体量显然对楼市的提振效果有限。

已建成未售的商品房项目地方国企收购后对外租赁，且租赁回报率达到3%才可以基本覆盖资金成本及运维支出，但从8个租赁住房贷款支持计划试点城市看，普遍存在着落地难，配租型保障性住房的租金回报率不够，无法覆盖利息支出及运营维护成本等现实问题，通过政府收购去库存来激活楼市依然任重道远。

研究机构认为，各地存量去化成熟模式将逐渐形成，但去库存还需要更大的资金体量，“以旧换新”与收购存量住房改作保障房，都面临着资金难题，后续关注重点在于政策执行力度和有无配套财政或者金融工具支持。

不少研究机构建议，通过发行专项债、房地产信托投资基金（REITs）等方式撬动市场长期资金入市，达到规模化的去库存效果。

关键在于主体纾困和提振购买力

在调研中记者发现，由于目前中国住房市场供求关系已发生重大转变，各大城市准购房居民的需求明显从购买刚性住房向购置改善性住房、优化自身居住条件转变，去年以来出台的一系列优惠政策也都倾向于改善性群体，但在实际操作中，“卖小买大”受到各方因素制约。

记者采访的多位专家表示，“房住不炒”已经深入人心，楼市不会出现类似2009年、2016年的普涨行情，但未来仍然可能会有结构性的上涨行情。当限购解除，购买力可以自由流动，城市间的竞争会更加激烈，人口会进一步向核心大城市和区域性城市群集中，有人口流入、房产供应有限的城市房产仍会保值增值，而人口流出、房产过剩城市的房子仅有自住价值。 

陈文静表示，随着政策效果逐渐显现，房地产市场预期和活跃度有望迎来改善，叠加去年同期交易高基数效应逐渐减弱，全国新房市场有望加快筑底企稳。预计2024年将有更多城市出台促进“以旧换新”“以小换大”的配套政策，北京、上海等一线城市也将陆续放开大面积住房的限购，使得置换链条顺畅，改善性需求将得到进一步释放，实现良性循环。进一步促进置换需求释放。“以旧换新”有利于进一步打通一二手链条，也有望对新房市场产生积极影响。

“解决中国房地产问题的关键在于主体纾困和提振购买力。”如是金融研究院院长管清友对记者表示，下一步应因城施策、因地制宜继续灵活调整住房政策，继续放开一线城市的刚需以及改善大面积住宅的购房资格，支持合理的住房消费需求，保证置换链条畅通，稳住房价基本盘，构建房地产发展新模式，为经济转型留有时间与空间。另一方面，需要大力发展一系列新兴产业以替代房地产的功能，实现经济增长动能的有效转换。

撰文、摄影：《中国报道》记者 王哲

责编：张利娟

编审：赵珺