前线：旅游地产开发趋势

前线

传统旅游地产项目选址大多会选在自然资源或者人文资源较为丰富的地方，但是在优质资源极为稀缺的情况下，旅游地产开发必须另谋出路。

从目前开发企业的选择来看，主要有两种选择：

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A:选择经济较落后政策支持大的地区，这些区域的政府为了提升当地的经济可以与开发商进行多层次的合作。

B:选择经济发达市场支撑足的地区。这些区域的基础设施和商业配套完善，且市场需求较大。

旅游行为的发生载体是客户群体，旅游地产功能产品升级是旅游行为不断转变的结果，多变的客户需求，引导旅游地产产品的不断变化。前期旅游地产需求相对简单，主要以第二居所为主，需求以投资和度假为主。而现在的旅游地产而言，其客群结构相对更为复杂，有第一居所需求也有第二居所需求，有投资需求、度假需求和养老需求等。因此满足不同档次客户的需求，才是旅游地产不得不面临的重要挑战。

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面对这一挑战，旅游地产的发展商们正在逐渐的转变产品设计与功能布局，其中主题化与高品质化是最主流趋势。随着旅游地产开发的不断成熟，这一趋势将越发明显。

旅游行为的变化，也导致旅游产品的变化。早期的旅游地产产品多为满足大众旅游的概念需求，如我国旅游地产的始祖深圳华侨城，前期只是以单纯的主题公园来驱动房地产，但两者的功能融合度有限，客户群体也各异。因此，只能说是概念上的旅游地产.

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旅游需求升级趋势下，新型的旅游地产项目开始更多地注重创新产品的设计和多元产品的组合。产品本身在项目中的作用越来越重要。

从项目现状来看，旅游地产项目的占地规模有偏大偏全的趋势。究其原因，主要有两个方向

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A:不断增长的土地价值使得开发商更愿意在项目开发之前先行圈地，以享有更多的土地溢价

B:在积累了一定的开发经验后，很多开发商的开发信心越来越强，在不断扩大项目体量的前提下，也不断创新产品形态，做全产品服务。

在前几年地的开发进程中，旅游地产的关联效应已经逐步体现，有不少旅游地产已经从单纯的自然资源依托变化共生型。旅游地产开发投资已经不是单纯的地产投资活动。随着旅游地产进一步扩张和资源价值不断异化，旅游地产本身的内容和项目设计也将进一步多样化。

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在这种背景下，旅游地产操作上也需要结合新的特点来设置新的模式，以激发和吸引更大的市场，传统的以“销售”为核心的运营模式将得到改变。

在旅游地产发展的新趋势之下，传统的地产开发模式分类将遭遇两大问题。