前线：2015年中国旅游地产发展特点

胡老师

提前祝胡老师，新年快乐！

小白

在很长一段时间内，旅游地产是极受地方政府欢迎的项目。但近两年，地方政府在引进旅游地产项目时越来越谨慎，对出让后的土地使用要求也越来越高。比如有很多旅游地产项目土地出让时会明显规定持有型物业用地面积占比不低于30%甚至50%。这就导致旅游地产开发企业拿地成本和门槛被极大的得高了。

另外，在我国最近二十多年的旅游地产开发过程中，“快周转、短周期、高溢价”一直是开发企业首选，可售型产品是绝在多数旅游地产的核心利润产品。在这一开发思路引导下，一些旅游地产项目配套不成熟、社会服务不到位，导致旅游地产产品低效使用且无法流动，再加上政府调控政策的影响，一时间产品销售成为旅游地产最大的问题。前段时间，在网络上更有旅游地产“十盘九输”等观点出现。

但是，从旅游度假市场一端，我们却看到了完全不一要产的景致。

从国家旅游局发布的数据我们看到，今年上半年我国旅游业逆势上扬，呈现旅游消费持续旺盛的良好态势。2015年上半年，国内旅游人数20.24亿人次，同比增长9.9%；国内旅游消费1.65万亿元，增长14.5%，比社会消费品零售总额增速高4.1个百分点。

按经济学界认识：人均GDP超过5000美元之后，文化、旅游、度假等精神消费进一步成为主流趋势。2014年我国人均GDP已达7485美元。这也就意味着我国旅游度假资源型城市正从‘观光旅游’向‘休闲度假目的地’转型升级，正式进入休闲度假时代。

从国际经验来看，在休闲阶段，人们的休闲需求和消费能力日益增强并多样化，目的地选择更在乎环境的优雅和设施的品位，逗留时间大大增加，一地滞留型和第二家园式的休闲度假日渐成为有消费能力者的爱好。

旅游地产顶层设计开始得到重视

“顶层设计”原为工程学术语，本议是统筹考虑项目各层次和各要素，追根溯源，统揽全局，在最高层次上寻求问题的解决之道。之后，该名词在中共中央关于“十二五”规划的建议中首次出现，成为我国经济社会发展转型的新名词。

对旅游地产发展进行顶层设计的呼声起于梁上燕女士。而随着我国旅游地产行业的发展，开发企业开始意识别人的开发模式无法照搬照用。于是，对于发展理念、模式等深层次问题的思考渐渐深入，旅游地产的顶层设计逐渐被重视。

旅游地产属性开始回归度假本质 

旅游地产的本质实为度假综合体，因此真正意义的旅游地产必须依托于旅游产业的发展，着力突出其旅游服务的属性。随着国内居民度假需求的改变以及市场竞争的自然淘汰，中国旅游地产发展正逐渐从“快速销售”的地产时代向“度假运营”的本质回归。

所以，在今年，我们看到越来越多像花间堂一样，重视服务、持续运营、长线投入等以实现资产长期价值为目标的企业或项目不断赢得市场的掌声。

旅游地产产品创新围绕“人性化体验”展开

我国早期开发的旅游地产项目对于“体验”的理解还只停留在概念层面，最近几年已经开始将“体验”理念贯穿于产品和服务层面，而且，开始真正从“人性” 角度思考客户的需求。

最近发展势头极强的阿那亚度假村的人性化体验创新就很值得我们去研究和学习。

旅游地产行业整合向“旅游+”迈进

跨界整合在旅游地产中已经不是新鲜词，这两年更是在产业纵向上和行业横向间不断突破，而且整合力度不断提升、整合范围越来越广，整合方向也由之前的“+旅游”转变为“旅游+”。

如位于安吉的上影-新奇世界项目。该项目由上海电影集团影视文化投资发展有限公司和中弘控股股份有限公司共同出资成立浙江新奇世界影视文化投资有限公司，中弘主要负责资金投入和项目建设，上影集团主要负责形象策划、旅游运营以及影视主题植入等工作。