在西方旅游及度假地产的发展史上，滨海旅游及滨海度假地产最具有典型意义，而最早的旅游地产概念或者说是出行也源自于地中海的滨海旅游需求。可见，滨海度假以及滨海度假地产是旅游业和旅游地产的重要内容，也是发展最为成熟的一个度假门类。
“地产化”是我国滨海旅游业特有的开发思维
据CRIC对全国主要旅游城市地产项目的统计，我国旅游地产发展具有明显的区域性，海南、环渤海、长三角及两广地区5大片区的旅游地产项目占全国总数的83%.在这中间，拥有海滨资源的区域更占不小的比例，主要分布在辽东半岛-山东半岛带、长江-珠江三角洲旅游带旅游和海南旅游区。但真正的海滨旅游业却发展迟缓，仍然依附于旅游地产的发展而发展，主要局限在酒店、游艇码头、沙滩俱乐部等硬件的建设上，没有真正进入海滨旅游产品的开发和运营阶段。可见，我国的海滨旅游发展事实上滞后于海滨旅游地产的发展。这与我国海滨地产旅游地产开发地产化有密切关系，故此，构建了我国特有的“地产化”开发思维。
滨海旅游地产开发模式示意
与此同时，不同区域海滨旅游地产具有典型的大城市圈辐射效应，基本以短期度假和周末度假为主，旅游度假物业也承载着较高的投资资金保值和增值的需求，其核心竞争力来自大城市圈的经济开发程度和人口聚集度。
而海南最为纯粹的海滨度假地产的发展前沿地带，从发展动力来看，区别于上述两个地区，主要从资源自身的稀缺性角度其驱动滨海旅游度假业。并且从置业客群的目的的层面来看，海南海滨度假物业的实用性更为突出，这种实用性来自于对资源的占有以及独有气候条件的支撑。
但就目前情况而言，海南的海滨度假物业仍旧是“地产化”的开发思维，以度假住宅、酒店、商业、娱乐硬件配套为主，核心盈利模式围绕“地产销售”展开，通过可售物业的销售进行资金回笼。对于项目的运营和未来长期的收益，现在的开发投资可谓“心有余，力不足”因为再好的海滨旅游地产项目的需要“活到明天”。故此，目前我国海滨旅游地产发展仍然面临“投入大，回现压力是第一位”的局面。
“注重中远期效应”将是未来滨海旅游地产开发的重要方向
随着我国旅游地产的转型，市场的消费观念发生着变化，尤其是海洋旅游地产的空前发展（年均25%的增长速度），逐步驱动滨海；旅游地产发展模式的改变。人们对于滨海旅游的活动内容，服务要求都具有进一步提升，不在围绕“游艇、高尔夫、酒店”这样的“老三篇”进行同质化发展，虽然“度假物业销售”仍然是滨海地产目前仍至未来一段时间内的“主心骨”，但对于培育中远期收益的倾向逐步凸显。故此，海滨旅游度假地产的发展趋势在未来一段时间内将表现出以下几个方面的特征：
从我国开发滨海城市地产的历史来看，大多数项目都将一线海景地块作为高溢价物业的专属地块，包括酒店及可售度假物业，并且以“私属海滩”作为卖点，最典型的代表就是海南三亚亚龙湾的开发模式。
但伴随我过滨海旅游逐步大众化，市场对于海滩资源的消费需求愈发旺盛，一线海景地块逐步实现了多元化的开发内容，除了原有的酒店、滨海golf、高端别墅等物业的开发以外，逐步出现了沙滩俱乐部、海上运动区域，以及公共沙滩、开放式沙滩的运作模式，逐步对普通消费者开放，将人流导入项目的核心区域。
例如，海南神州半岛通过大量沙滩活动、海洋运动的植入，逐步实现沙滩的公共化使用，这是海滨旅游地产与滨海旅游度假产业融合性发展的主流发展方式之一，必将有助于项目的人气聚集，以及消费的拉动，同时也能带动可售物业的销售。
伴随着滨海旅游地产的发展的严重同质化，空城化现象突出，越来越多的开发投资主体开始思考差异化道路，希望吸引人气，沉淀人口。但大多数开发企业仍然停留在硬件产品的形态差异方面的深挖，比如酒店类型的差异、已经越来越无法满足消费者需求的快速变化，也无法从本质上“留着人”。
故此“产业”的导入逐步进入开发投资主体的视野，真正开始让滨海度假配套设施和度假物业得以主体化运营。例如，复兴集团在海棠湾的亚特兰蒂斯项目，主打亚特兰蒂斯酒店以及互动性极强的水上乐园，以大手笔的投入，真正驱动旅游配套的运营，相信未来这里将会成为游客的一个聚集地，真正留住人。而地产产品已经不是该项目的核心，该项目将为滨海旅游地产的开发带来一次具有历史性意义的变化，尤其是融资模式和运营模式，甚至是目标导向都将与传统的滨海旅游地产项目不同。
又如海南万宁作为冲浪胜地，为了与海南动线其它湾区的滨海度假地产差异发展，在大花角区域着力导入“海钓产业”，将该产业的前后端链条都落位在项目的不同功能区域，不仅仅只是局限在海钓旅游这个环节，还将海钓配件及衍生品生产均导入项目，不仅拉动了当地居民的就业和产业发展，在一定意义上“沉淀了”居民，解决了开发与居民生活问题的矛盾关系，同时也能带动一批产业人群和发烧友的长期停留，以此实现项目的可持续发展和未来长久收益的培育。滨海旅游地产只有具备可持续发展动力，才能实现大规模区域开发的可能性。
目前滨海旅游地产发展较为前沿的地区，是资源禀赋较为优越的海南区域和广东省的东海岸区域。从历史来看，这些典型的滨海旅游地产发展地带都经历了由一个开发主体实施区域性一二级联动开发，逐步向多个有实力的开发主体实施区域开发的发展历程。由于滨海旅游地产的开发具有“高投入，回现风险高，回收慢”的特点。加之置业客群和消费客群越发成熟，行业利润趋于降低的发展环境，滨海旅游地产发展的大规模区域开发已经无法由一家企业“大包大揽”，未来在政府统一规划，多个主题结合自身特色和资源共同运作开发的模式将日益突出，并且这也是滨海旅游地产发展的主要出路之一。
国内外案例精解
茂宜岛是夏威夷岛中的第二大岛，在整个夏威夷群岛中，地位仅次于首府所在地欧胡岛，来夏威夷的游客，30%会去茂宜岛。岛上南北各有一个海滩度假区，即Kaanapali及Wailea度假区。Kaanapali海滩坐落在茂宜岛西岸，凭借其绵延三英里的银色海滩和其清澈透明的海水，被誉为“美国最美的海滩”。
Kaanapali度假区是夏威夷第一个有计划兴建的度假区，有阿马法克公司于1960年着手设计。度假区共有5家高星级度假酒店以及6家产权式公寓，酒店与产权公寓交错分布。如今度假区已是世界上知名的度假旅游胜地，并且已经成为了全球度假村纷纷效仿的榜样。
Kaanapali度假区旅游活动丰富，休闲设备齐全。其中，最有名的一个景观就是每天在海滩北面的PuuKekaa（又称黑岩）峭壁举行的峭壁跳水仪式。Kaanapali度假区的度假接待设施十分完善，包括5家高端度假酒店、6个产权式度假公寓和两个锦标赛级的高尔夫球场，即皇家卡阿纳帕利球场和卡阿纳帕利凯球场。
Kaanapali度假区五大度假酒店
Kaanapali度假区6大产权式公寓
观点解析
特色产品和多元化度假服务使本项目的核心竞争力
Kaanapali度假区在建筑形态选择上酒店全部选择低层塔楼式为主，公寓涵盖别墅与塔楼式，具有当地特色。酒店产品设置在一线海景区域，充分利用天然的海滨优势资源；产权公寓位于二线海景区，客房以及公寓居住空间的海景朝向性显著，缺乏海景景观资源的客房或产权公寓则以园林景观来弥补。
度假区除基本的配套功能服务（如餐厅、泳池等）外，还开发高尔夫，水上运动中心等特色旅游项目。度假区充分利用当地文化资源与海洋资源，推出各项特色文化活动与各项特色海上运动服务。岛上的旅游信息服务也极为发达，分布于主要公共区的旅游服务中心可为游客提供各种旅游信息咨询服务。
作为最受欢迎的度假区之一，区域内各酒店通过举办各项活动，形成特点时间段内的活动特点，进一步提升区域及举办活动主体的知名度。各大酒店会结合当地特色，开展一些唯独在夏威夷，茂宜岛才能体验的活动，这些活动及表演注重游客体验，提高游客参与度。
民丹岛（Bintan Island）坐落在民丹岛的北海岸，面积1140平方公里，海岸线长150公里，是印尼廖内群岛的最大岛屿。民丹岛拥有奇特的热带植物、颜色的沙滩、碧蓝的海景、连绵起伏的山峦，旅游资源极其丰富。典型的海景资源和各种国际级度假酒店以及一系列休闲的热带假日活动使得该区域成为国际著名的滨海度假胜地。2004年，民丹岛接待的客流量超过200万人次，成功跻身于世界顶尖度假地之列。
项目采用统一规划、联合开发的模式，分别有六个来自印尼、新加坡、中国香港地区等不同国家的开发商参与，形成了六个风格不同的成熟度假村，这六个度假村分别拥有相当独立的交通路线和各具特色的完整游乐设施及配套服务。
靠近新加坡使得民丹岛成为繁华新加坡的后花园。来到民丹岛的客户绝大多数与新加坡有关，其中八成以上的周末度假游客为新加坡居民，其它时间段的游客也主要为途径新加坡的游客。根据不同游客的需求特点，民丹岛各度假村也推出灵活的旅游产品组合，如为公务繁忙的高端游客量身打造以Spa按摩为主的放松游，为具有生活热情的商务游客主要提供多种类型混合的产品组合等。
观点解析
合理利用资源、贴合市场的产品及灵活的经营方式使得度假区成为成长型度假胜地。
度假村绝大部分分布在民丹岛一线海景处，享有极好海景景观。同时，度假村也开发了各种以海滩、海水资源为依托的水上运动，让游客充分感受热带滨海风情。
各度假村根据来岛游客的社会特征和需求心理，对目标市场进行细分，进而推出针对性极强的旅游产品，赢得了国际游客的广泛好评。
民丹岛度假村各相关主体职责及其明确，其中BRC（P.T.bintan Resort Cakrawala）是主要发展商，负责度假村的总体策划、开发及运营，BRI（Bintan Resort International Pte Ltd）是市场顾问公司，负责度假村的市场推广、项目招商和旅游产品销售工作。与此同时，针对不同物业，度假村也灵活的采用销售或者租赁的经营策略。
Bintan Resorts经营模式
雅居乐清水湾位于海南陵水县东部海岸，距离三亚凤凰机场约45min，市区30min，处在三亚一小时旅游圈内。项目占地15000亩，海岸线长12km，东邻海南十大景点之一的南湾岛及新村港，地理区位极好，旅游开发价值高。
雅乐居清水湾整体开发耗资300多亿人民币，历时10年，是雅居乐地产的旗舰项目之一，也是海南最具代表性的集居住、旅游、休闲及滨海度假于一体的大型综合性度假区。除了丰富的住宅产品以外，项目还建有六家超五星级酒店，两个18洞高尔夫球场，两家超过780席位的贵族游艇会和超过300家世界顶级品牌汇聚的国际品牌城。从这些豪华配置的打造使项目超越了简单单一的旅游地产，而是成为海南房地产和旅游产业的新名片。
雅居乐清水湾在营销方面可谓不惜重金，雅居乐清水湾每年的项目推广费用高达12亿元，这一数字相当于海口排名前十地产项目半年的总成交金额，但这也成为其远超同行的攻城利器，并真正成功地实现“营销吸金”的效果。2009年，实现销售额64亿，成为文明海外的“中国第一盘”；2010年，雅居乐清水湾再次热销，全年实现销售额99亿元；2011年，海南大多数项目受调控影响，项目全年销售额依然达到72亿元，成为“2011年中国单盘销售冠军”；2012年，销售额达到60亿，并以此再次夺得海南楼市销售之冠；2013年，销售额达到78亿，连续5年稳坐海南房地产销售金额排行榜手把交椅。
观点解析
资源独占、配套先行、全国推广是本项目成功的三大关键因素。
北纬18°的热带风光，绵延12公里的碧海银湾，正是本项目的核心所在。因此，项目对现在的生态环境进行了充分的保护，项目整体依山而建，尽量避免对环境的破坏。同时，为将自然景观利用最大化，项目不仅在设计和产品布局上下足了功夫，还将售楼处设置于一线海景处，充分展示了项目优质的海景资源，销售现场打动力极强。
作为首个大型项目，雅居乐清水湾承担起了区域规划者和构建者的角色，在开发之初率先打造区域整体环境和基础配套。后期逐步引入多家国际一线奢华酒店，兴建多个主题景观公园，并先后落成高尔夫球场、游艇码头等等级配套，形成清水湾的基本城市轮廓，也成就了清水湾国际旅游度假区的品牌地位。
结合海南置业客户来源广泛的市场特点，雅居乐清水湾项目采用了企业品牌、联动推广、轰炸式推广相结合的营销方式，是的项目成为海南岛外知名度最高的项目之一。
大连世茂御龙海湾位于大连的金渤海岸旅游度假区，是有世茂集团投资500亿元打造的目前国内最高端的旅游地产项目，项目占地2000公顷，其中陆地面积1000公顷填海面积1000公顷，为国内目前最大填海项目，也是中国目前单一开发的最大度假综合体项目。
项目规划有50万平方米大型SHOPPING Mall、东北亚唯一一个3万平方米室内嘉年华游乐场、、9万平方米亚洲首个大型娱乐航母，东北首个七星级酒店，还有大型室内主题公园、购物广场等休闲配套，以及顶级北大附属教育、东软熙康医疗服务等全功能的生活配套。
世茂御龙海湾整体效果图
世茂御龙海湾2011年10月底首次开盘，由于北方冬季为滨海度假的淡季，项目在不恰当的时间点，推出受季节因素影响较大的旅游地产项目，导致吸引客群力度不够。项目在推出后半年的时间里只售出4亿元。开盘销售低迷后，2012年世茂对御龙海湾项目做出了大幅度的调整。首先是调整市场定位，根据区域市场特点，将原来以全国市场为主的市场定位调整为以区域市场为主的定位。然后根据区域客户的需求特点，调整产品，主推小户型、低总价产品。
在做了一系列的调整之后，项目开始热销。2012年4月，项目销售迅速回暖，5月当月签约过亿元，8月当月签约销售额高达2.1亿元，至8月底累计销售额达10亿元，10月17日，开盘首日销售额即破2亿元。2013年热销632套、8.7平方米、12亿元，获得2013年上半年大连别墅市场销售冠军称号。同时2013在“第十届地产年度风云榜”发布会上，大连世茂御龙海湾项目被评为中国旅游度假地产代表。
观点解析
顺势而变是世茂御龙海湾能够“起死回生”的关键。
在区域市场尚未成熟的情况下，项目将原来的全国性市场定位调整为区域性市场定位，主攻哈尔滨、沈阳、大连、北京、上海等目标市场，并取得了良好的成效。
根据新的市场定位，项目对产品规划进行了重新设计，并对于在售产品的库存产品结构进行重新调配，推出与目标客群消费能力想匹配的产品，满足不同客群需求，从而提升项目总体吸引力。项目首期主推350平方米双拼和240平方米联排，总价500万-600万元，产品价格不菲，客群吸引力有限。2012年，项目推出不同价位的全线产品，主推80-100平方米的小别墅，此类产品持续热销。
南山西海岸人工岛是为山东龙口经济社会可持续发展打基础、拓空间的“一号工程”。该项目位于渤海龙口湾南部海域,是目前为至全省唯一获准实施的区域用海规划、首个规模化集中集约经济突破区，国内在建的最大海上人工岛群，计划建设6个离岸人工岛和一个突堤式人工岛，规划用地总面积44.29平方公里，其中填海面积35.23平方公里，需土石方搬运约5亿立方米。项目由南山集团承建,围填海工程计划2010年10月底全面开工，争取用四年的时间完成。
西海岸人工岛群建成后将全力打造高端产业新区、度假旅游新区、总部基地新区、绿色生态新区、低碳经济新区和创新城市新区6个新区。到2020年，西海岸人工岛群将完成投资1000亿元、实现产值3000亿元,届时将建成一个10万人就业、30万人居住的海上新城。
但是项目在开发时，采取了山体爆破、顺岸平推填海等对自然环境影响极大的措施，一度受到业内人士的批评。同时,在建设施工和土石搬运过程中，由于没有采取有效措施,对周边居民生活造成了极大的影响，项目也受到了不少居民的指责。在社会舆论的影响下，项目形象受到了极大的损害，甚至有人质疑该项目开发对当地经济发展来讲是福是祸。
观点解析
滨海旅游地产在开发的过程中应重视滨海资源利用和保护统一
以项目采取的顺岸平推填海方式为例，这虽是用最小的投资获取最大的土地，但其对滨海湿地、近海生态的破坏也是最彻底和致命的。对于邻近水域的鱼类而言，潮间带湿地就像一座填海支持生命的港湾，围填海使产卵场消失，让数不胜数的鱼、虾、贝、蟹、水禽无家可归，生物多样性大大降低，使近岸洋流改变流向，沿岸自净能力下降。有前车之鉴的是中国经济发展最快的珠三角。近40年来，珠江口围海总面积达600多平方千米，增加了大片城市用地，却导致伶仃洋西部浅滩扩大、深槽萎缩，上游来砂在新口门淤积形成新的拦门沙，造成泄洪不畅、水灾内涝。深圳由于河口湾湿地被大片造陆来发展城市和港口，使得深圳湾口淤积，近岸水域污染严重，赤潮频发，红树林湿地减少了三分之一。
滨海旅游资源是滨海旅游发展的物质基础，如果不注意保护滨海旅游资源，滨海旅游业就将成为无本之木、无源之水，如果滨海旅游只是”高端”的代名词、少数有钱人的游戏，滨海旅游将会离人们越来越远。
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