柏勇
克而瑞乐苇（原克而瑞旅游地产）海南机构总经理，国家注册规划师、中级职称工程师。从事房地产咨询相关领域12年工作经验，曾先后任职于甲级设计院，知名外企设计单位，参与了住宅、旅游地产、区域开发等多种类型的项目策划、规划设计和产品服务。帮助甲方解决项目整体开发理念，规划布局和项目产品的研发创新。
对于旅游和地产之间的关系，需要从资源的占有和运用来探讨。
从资源占有来讲，有句话叫“好风景都不在路上”，好的旅游旅游景点，特别是自然风光类的，一般处在交通不是太便利的地方，有了这种不便利，才没有被开发，保存了原始的自然风光。其实对自然观光类的旅游资源开发，只需要做好一件事就好了，那就是修路。因为资源在那里，只要交通便利了，适当地做一些宣传，游客就自然来了。所以旅游景点的核心竞争力就两点：“独特性”+“通达性”。
传统地产的开发，首先考虑的是什么？地段。旅游地产开发过程中要考虑的因素是什么？对旅游资源的占有。但这种占有要相得益彰，要不然就是搞破坏了。比如你在一个好的风景名胜区建一个住宅小区，十有八九是煞风景的。而这种不可复制的旅游资源呢，就很有可能被“私有化”，旅游的属性就不复存在了。所以两者的关系从广义上来讲，发展旅游，肯定要住，住就和房地产发生关系了。我们说的初级旅游的发展必然和酒店业联系是最紧密的，就是短期居住需求。中长期就叫度假了，度假除了酒店外，就可能出现多种房地产业态，比如长租公寓等。时间再长，就是和我们说的居住区有关了，这个意义应该不叫旅游了，叫找一个不一样的地方住下来。房地产要发展，就要瞄准在这个“不一样”上。最大的吸引是气候，但得有很多一样的地方“配套”，比如邻里关系，还有需要追求的地方，比如人文文化环境。
从资金投入来讲，旅游景点的建设单位投资强度肯定比房产开发要低，它的资金回报时间比较漫长。房产投入高，这点无论是对开发者或者客户都一样，并且这种投入进去后，可逆性不强。景区建设过程中，工程对环境的破坏相对较弱，一条游览线路没有规划建设好，可以很快地重新规划建设新的。而地产开发不一样，很多事情是不可逆的，比如开工建设后，对土地资源的占有短时间内是无法恢复的。所以在做旅游地产开发项目前，我们需要各个环节的反复论证，不仅仅从经济层面，更要从环境和社会影响层面来考虑。
一个对资源的破坏小，投入低，再生性强，一个这是可能产生的破坏大，投入高，对客源市场门槛高，具有很难的可逆性，所以一个火了要升级，一个火了要调控。
“地产”与“旅游”是相辅相成，相互调节的关系。那么说到旅游对地产的影响，我们则需要核心吸引点说起。传统的旅游地产核心引擎有高尔夫，酒店，温泉，主题乐园，山水海景等。旅游地产发展了这么多年，我们回过头来分析，这些“引擎”项目到底对地产的贡献有多大呢？换句话说，有多少客户因为你的高尔夫，酒店，温泉等特地来居住、买房呢？
我觉得这个事情就想明星做广告一样，明星的代言费很高，但是你也说不清多少人是因为明星做了代言而来买的产品，你也算不出做这个广告带来的产出，你也不知道这个代言费值不值，但是有一个事实就是，你还是请明星代言了。就像我们很多旅游地产项目，酒店要做的，高尔夫要配套的，要不然就不好意思叫旅游地产了。这也是旅游地产与城市住宅地产的区别之一。
为什么要做这些“引擎”，因为你要让人知道你。这些引擎为什么即使知道它是赔本的，他是花瓶你也要做，因为他就像一条通往旅游景点的路，通过他做桥梁，架起了项目与市场。但是随着旅游地产的发展，引擎的单一作用对地产的影响是越来越小了。因为现在旅游地产买的不单单卖的是一个产品，一个环境，一种文化，而是一种生活方式。这个包括的内容就比引擎项目丰富太多了。
旅游的发展，正在经历从单一的旅行观光往多元化的旅居方式发展。为了应对这一转变，旅游地产项目也应当在产品的打造上顺应市场需求的改变。
这种转变，绿城做得很好。在拼产品质量的年代，绿城就是高质量的代名词；而今，他的桃李春风和农庄系列，就是一种生活方式的代表。在绿城进入海口以前，因为市场的特殊性，海口的房地产基本都是粗放型发展的，简单的理解，只要品质不太差，地块不太差，价格合适都可以卖掉，讲究的最多是产品的质量，最多在加上一个环境和配套，至于配套服务，都是有想法，落到地的就一些简单的物业管理服务，比如大少卫生，开窗通风等。桃李春风进入海口以后，海口市场对度假的生活方式有了新的认识。房子除了投资，除了住，还有更深层的一个含义，就是它所能承载的你想要的生活方式。
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