作者：沈奇
限购限价导致市场机制失灵，供求关系变化要通过价格来调整，市场规律就这么简单。供求关系变化了，可是价格没有反映，供求关系就会沿着既有路径继续恶化
本文整理自经济与经营社区，关于蓝海经济观察第192期--【蓝海经济观察】土地流拍--一个危险的信号
问：沈总，请您解释下土地流拍，为什么说危险？
答：土地流拍就是地方政府卖地，然后房地产企业不举牌，然后卖不出去。当然，这里面很多猫腻，有的流拍就是为了降价，但总体来说房地产企业在目前明显没房可卖的情况下不拿地，是违背市场规律的。说危险，是因为限购限价导致市场机制失灵，现在明显库存不足了，可房企不拿地，危险就在于每次我们不尊重市场规律，就会被市场狠狠教训。
问：那您对现在房地产业的调控政策有什么看法吗？
答：我的观点是，现在应当考虑逐步放开限购政策，让成交活跃起来，这个不是救房地产，而是救中国经济。通过限制需求来抑制房价完全是南辕北辙，刚需压抑久了，一旦释放，又会价格暴涨。按照我们了解的数据，住宅库存已经很低，到了必须补库存的时候。
大家看看房地产调控的历史，上次调控大约是在13、14年，当时杭州、南京都出现降价，然后是地方政府住建部门约谈降价的企业，警告他们不得扰乱市场秩序！可见，住宅价格稳定才是有利的，下降不见得是好事。
问：那土地流拍之后，地方财政是怎么做的呢？
答：你又问到一个关键问题，给大家一个数据，在刚刚过去的9月，地方政府专项债发行全面提速。数据显示，截至9月24日，地方政府专项债9月以来发行量已达约5000亿。此前，8月地方政府新增专项债发行规模约4200亿元，为7月发行量的3倍多。
业内预计，8、9两个月新增专项债发行规模达到约万亿，全年剩下不到3000亿的额度将在10月全部发完。
问：政府发债筹集的钱是用来买房还是买地的？
答：这些钱相当部分是用来做土地储备，就是平整非住宅用地，准备开发房地产。大家看到我们住宅库存只够卖四个月了，按说这时候房地产企业应当买地盖房才对。可是企业不会做赔本生意，因为限购导致市场失灵，所以企业在明明应到补库存的时候不拿地，地方政府债务得不到有效的保障才是真正的危机。
问：那政府会不会用降息的办法来让房地产公司拿地？
答：中国根本没有降息的可能，因为降息涉及中美息差的问题，进而关系汇率和贸易，能坚持不加息就不错。
问：您对最近万科全国降价的事情怎么看呢？
答：万科全国降价，然后在厦门的一个楼盘开创性地对一期购房者进行补贴，每户补贴100万。不过说实话，从一个企业的角度这个做法无可厚非，背后其实是万科觉得自己有资金优势，然后用降价的方法扩大市场占有率，万科抄底北京周边的房子，这是他的策略。
万科喊“活下去”就是作秀了，这无非为后面不按常理出牌找个借口罢了。问题是，别的楼盘也要降价，老业主也要补贴，怎么办？这种示范效应是很可怕的。任何消费者在预期价格下跌的时候都不会出手。
问：请您对房地产调控政策提个建议吧？
答：理想中我们的调控目标是房价稳定，而不是下跌，否则会有稳定问题。可是我们的政策制定者反应往往太慢了，这个时候不放松限购，等到供求进一步失衡，那时候领导一拍桌子，就一窝蜂放开，房价不是又要大涨。
供求关系变化要通过价格来调整，市场规律就这么简单。供求关系变了，可是价格没有反映，供求关系就会沿着既有路径继续恶化，这就是市场机制失灵。
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