原创:溜爸
众所周知,青羊二区和锦江二区是成都最好的学区,集齐了小学五朵金花本部中的四朵以及479三小联中。
但谁更好?
这能扯上个三天三夜。
成都本地论坛上,常常有家长或者房产中介针对这个问题撕逼、相互攻击:
实小泡小房子即老又破...
蜀华学校以前是垃圾学校...
东城根街划片太大爆仓严重...
七中水井坊师资流失、摇号比例下降...
17中作为坑校摇进去就是悲哀...
龙王庙个村小也被吹成了五朵金花...
偶尔高新区家长、房产中介嘀咕几句:“高新区的生源更好...”但基本都湮没在青二、锦二谁更好的口水战中。
至于武侯、金牛、成华?
只有默默地围观...
常看我文章的读者知道,我常常会推荐青羊二区的学区房,对锦江二区的评价却是:过誉。
过誉的百度百科解释:过分的称赞。
这是我在否定锦江二区的学区价值吗?
明显不是。
锦江二区的好毋庸置疑,但我还是善意的提醒不知情的家长,锦江二区炒作的有些过火。
当然,我这个论点还是被很多喷子喷的狗血淋头,尤其是被锦江二区的房产中介们。
学区的概念其实和高房价一样,从来都是超大城市的衍生品。
众所周知,土著溜爸公众号的主业是研究成都学区房,2012年以前,成都基本没有太多学区的概念,当然,那个时候以及更早的成都,也还是赵雷口中“阴雨的小城”。
我们只会议论北京、南京、成都等超大城市的学区房,却不会去关注宜宾、张家界、宝鸡。。。
随着“国家中心城市”的定调,成都这几年的跨越式发展有目共睹,同时主管部门义务制教育100%就近入学的严格执行,导致学区房的房价水涨船高也是自然而然。
话题扯远了,说回锦江二区。
从2016年学区房概念的逐渐兴起,锦江二区的房产中介算是最早觉醒的,之后就在各大论坛异常活跃,手段包括假扮家长发帖、罗列学校升学数据、诋毁其他区域...办法还真有用,把锦江二区的房价生生炒作成了锦江区乃至全市的高地,甚至编出了锦江区小学四大天王的说法。
始作俑者是谁,已经无法求证,不过在这一条利益链上的中介、家长们,自然就把四大天王的说法传开了,甚至名不见经传的龙王庙正街小学都被吹成了“五朵金花”之一。。。求龙江路小学的心理阴影面积。。。
此龙小和彼龙小
我的公众号是去年5月底开通,当时读者咨询我,我就回复锦江二区“过誉”、当然就指过分炒作、房价过高,买了很容易被套。
现在过了快一年,中途又经历了最严苛的房产515新政,我们看看交易数据。
先以天涯石小学为例:
红星国际小套一40余平的挂户房,2018年2月,最高冲到了单价3.7万,而12月份的成交价是2.7万,单价足足折损一万!
一辆benz E300大半年就没了...
再看盐道街小学本部:
锦江明珠小套一50余平的挂户房,2018年4月,单价最高冲到了3.6万,而今年2月份最新成交单价2.9万,单价折损7千!
再看看成师附小本部:
财富中心29平的小套一挂户房,2018年3月底单价已到4.5万,而今年一月份最新成交单价3.5万,同样单价折损1万。
溜爸,你为啥不挑大房子对比?
全部选的套一挂户房?
这是我公众号文章的一贯观点,学区房的价值,体现在房产+学票。
如果选择大的套二、套三甚至套四来看,那么决定房价的因素太多,例如房龄、电梯、小区环境、周围配套等等,不便于直观对比。
而这些套一,相信90%以上的购房者,都是买了就出租,不会用来居家,那么自然而然,这样的房子,就只具备学票属性。
这样的房源,更多时候应该关注总价,而不是单价。
这也是为何我刚才选择对比的户型尽量选择面积一致的房源。
像这笔交易,今年2.14号情人节这天成交的房源,别看单价已经4万,但总价才73万。
仅仅73万入读成师附小本部,没有比这再划算的买卖。
可能房东还觉得很开心,大行情不好都可以卖4万单价,而且才18个平方。。。哈哈哈。。。
殊不知这样挂户的小房子最该对标的是总价而不是单价。
买房千万条
学区第一条
不懂挂户房
卖房两行泪
那,锦江二区过誉的结论到底如何而来?
我们对比下青羊二区泡桐树小学的挂户房:
泡小本部套二的老房子,去年4月最高到3.8万单价,今年2月15日最新成交单价3.3万,看着似乎折损了5千单价,但你再看看总价?
即便经历了515最严苛的政策,泡小本部房源价格也都仅仅微跌,而不像锦江二区这样大起大落;之所以大起大落,就是因为前期炒作过头了。
随着青羊二区的升温,锦江二区的降温,我也逐渐开始建议读者两个区的房源都可以选。
然而,问题又来了,去年十月开始,我就一直在呼吁,关注学区房的家长,务必在今年三月之前要买定离手了。
三月已经来临,你买了吗?
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