石室小学对口楼盘，华润二十四城踩盘报告！

截至今天，学区踩盘的文章已经出过一共13篇了，赞花儿前前后后踩的盘加起来起码上100个了！

但是，到今天为止，关于成华区的小学却一所都没有写过，对于踩盘范围如此之广的赞花儿来说，实属不应该！

所以，今天要盘点的就是位居成华区第一的小学：石室小学！

虽然小学与石室系没有关系，但在成华区也算比较好的一所小学。并且以综合分数来看，石室小学位列溜爸最喜爱40所小学中，成华区第一位置。

其学校软硬件得分满分，占地30多亩，硬件总投资约5000万，小学实行分区教学，有专门的音乐中心/美术中心/体育中心，另外还有图书馆/视频互动录播教室等等。

这几年学校调考成绩不错，并且考上私立的比例也比较高，占比可达18.4%，是成华区唯一一个私立比率上10%的小学，据搜集，双庆小学私立比例只有4.3%。

石室小学对口初中一般，这也是成华区的短板，近两年双庆中学占比最高，其次是石室初中：

该小学是由华润出资修建，于2010年秋季投入使用，目前基本上只能满足二十四城业主们的学区需求，不过，面对体量庞大的二十城，学校也面临爆仓问题。

所以，最新开盘的华润悦玺能否入读，现在一切都还是未知数。所以本期暂不讨论它！

原来华润二十四城所在的地方还是拥有着厚重历史的420厂，2005年，华润以21.4亿竞得这片土地，开启了它的“造城模式”，到现在已经是第14年，都还在造！！！

虽然时间周期拉的长，不过这14年！华润二十四城确实给城东万年场带来了巨大的变化！

目前的华润二十四城：入住率高，居住条件好，周边形成以万象城为核心，集甲级写字楼、星级酒店、公园、住宅为一体的大型社区。

关键是房价价格已经从2007年7000元/平左右迅速飙升到目前的24000元/平左右，占据该板块的NO.1。

当然，二十四城的价值除了其比较优质的学区之外，还有很大一部分溢价是基于自身的配套！

交通方面，开车肯定是到哪都方便，只不过可能有点儿堵，如果选择绿色出行，那么除了能享受二环路BRT/公交的便捷，华润二十四城还拥有2条地铁线路/3个站点，分别是地铁4号线的双桥路站/万年场站；地铁8号线的双林路站（预计2020年开通）。

另外，还值得一提的就是密密麻麻的共享单车，简直可以用“壮观”来形容！

生态环境方面，二十四城配备了3万平米的中央公园，另外还有双桂路边上的2个双桂公园。

教育方面，除了石室小学外，幼儿园当然需要考虑进去，二十四城地盘上共有2所：金苹果博文幼稚园/嘉业蒙特梭利幼儿园，分别分布在3期/5期旁边，一年学费大约要4万。

另外想要上个培训机构，比如：早教，英语等等，二十四城可以提供很多选择！

最后说下生活配套，商业方面自然绕不开标杆：万象城，一二期总共有约70万方的规模。

另外就是超级繁华的社区商业，整个二十四城除了1期没有社区底商，2-7期的楼下那是相当的热闹，颇具规模就是万象润街们（6/7/8期外面都有）：

如果要简单点儿只买菜的话，就可以去凯东农贸市场逛一哈。

二十四城是华润的经典代表作品，体量有840余亩，总共有九期，其中1-7期已交付入住，8期也就是之前非常火的悦玺也开盘了，剩下的9期还修不修，修什么，现在还不好说。

从各期的位置上来看，七期（柒公馆）是最恼火的，因为被高架围绕，是三面临高架，噪音影响较大。

位置比较好的，赞花儿觉得是二期（尚云庭）和四期（凌云府），其次是三期（紫云府）和六期（锦云府）。

在逐期点评之前，先说明1-7期的共同点，就是其堪称完美的安保系数！

首先每期都需要刷卡进入，而且有保安把守，不认识的人（比如赞花儿）需要回答对房号及业主姓名才能进入，最关键的是想尾随进入的，门都没有！

因为人家使用的是三辊闸！

总体来说，各期绿化都不错，绿化率在30%-48%之间；容积率都比较高，集中在3.0-4.0之间；户型方面都是以中小型为主。

但是毕竟从一期2007年建成，到七期的2018年建成，时间上横跨了有11年，所以每一期都不尽相同。

下面来分别看一看每期的主要配置：

一期

推荐指数：5分

赞花儿点评：唯一没有底商的1期，占地最大，一共有3个中庭，不过楼龄也是最老的，内部有部分地面停车。

一期体量是最大的，小区内部环境比较好，不过毕竟有15年的楼龄了，设施/配置都还是有些过时，比如当时设计的地面停车。

小区一共有11栋，其中1/2/3栋临双庆路，5/7/8栋是楼王位置，前后对中庭。

其小区内部配套也比较丰富，包括露天泳池/观水亭台/儿童游乐/健身等等，景观打造偏园林式。

二期：尚云庭

推荐指数：7分

赞花儿点评：绿化非常好，内部景观及配套丰富，户型选择多样化，刚需小户型居多，楼龄老/楼盘外墙砖可见脱落！

二期应该是从外观上看去最旧的1期，因为外墙有很明显的“补丁”存在，不过二期胜在小区安静，虽然占地稍小/楼栋数比较多，但楼间距还是宽。

小区内部景观打造的也比较丰富，包括绿植/鲜花/湖景。

另外二期的配套设施也是相对最丰富的，包括了儿童游乐设施/半篮球场/网球场/游泳池，还有业主活动室/主要是打麻将用。

三期：紫云府

推荐指数：6分

赞花儿点评：唯一有洋房的3期，定位比较高，不过占地面积较小，中庭景观一般，绿化一般。

这么多期中，三期的定位是比较高的，因为只有它里面有总高5F的洋房产品。

不过相对来说，小区中庭就比较简单。

因为中庭有一个很大型的露天游泳池，几乎占了2/3的面积，其他绿化面积不大，景观也谈不上。

四期：凌云府

推荐指数：8分

赞花儿点评：双中庭，景观/配套丰富，绿化较好，楼盘外观新，有改善户型。

从四期（建成于2014年）开始，以后的每期都是比较新的了，四期因为5/6栋而分隔除了两个中庭，一个中庭主要是露天泳池，而另一个中庭主要是就大面积的绿化景观。

其中除了泳池，像儿童游乐/健身设施虽然基础，但是活动空间比较大，不像二期的有很多儿童活动空间都在每栋1楼架空层。

另外小区内部的景观打造的还是很有层次感，也比较丰富。

五期：熙云府

推荐指数：4分

赞花儿点评：占地最小，绿化/景观/配套都一般，外部还有1栋独立的小户型住宅，总价低，适合投资/过渡。

五期应该是二十四城中相对最刚需的，因为小区体量小，容积率最高，而且内部绿化/配套也相对较少。

小区内部一共只有4栋，均为2梯6户。

而外部的4栋为办公楼（万象星座），3栋为2梯12户的小户型住宅，面积为50平米左右的套一，比较适合年轻人过渡或者出租。据说租金基本上能2800元/月。

六期：锦云府

推荐指数：6分

赞花儿点评：楼龄新，容积率高，绿化一般，中庭稍显空旷，配套较少，户型小，但部分套三带阳台。

六期配置也比较一般，小区内部有六栋，分别是1/3/4/9/10/11栋为住宅，其余都是外部的沿街商铺。

小区内部绿化一般，配套也只有基础的健身/儿童设施等。

从2014年5期清盘、6期开盘，到2015年6期热销，华润二十四城的价格也有所上涨。

5期清盘成交价低至9300元/平左右，甚至部分特价房8400多就可以入手，而6期位置相对5期有一定的优势，清水房均价10500元/㎡左右。

七期：柒公馆

推荐指数：6分

赞花儿点评：楼龄最新，内部配套景观最新，也最独特，楼间距非常宽，梯户比最低，不过未满2年税费较高，另外就是270°临高架。

七期可以重点说一下，因为小区2018年才建成，所有配置应该是最接近目前审美的。

先说下其内部的景观就和其他期有明显的区别，走的是时尚风格！运用3轴线6庭院景观设计，重点规划设计了30000平的园林景观，并且分区打造不同的花海景观组团。

另外的活动区域也是非常之有自己的特殊之处，包括儿童游乐设施/网球场等。

另外最值得一说的就是其236米超宽楼间距，整个小区的住宅分别是2-7栋，9栋和11栋。

还有很多小细节，比如帮业主准备的花露水，就很sweet有没有，再比如小区供业主休息的椅子，造型上也很独特。

其部分楼栋在2016年8.27日开盘，户型建面90-140平米，在售均价约11000元/平米。

各期户型pk

从户型来讲，一期除了89横厅的户型，其余所有户型都有阳台，包括生活阳台；动静分区比较好。

二期的客厅都带有横梁，而且没有外阳台，舒适性一般。

三期户型主要是套二-套五，其中客厅带阳台的只有89平米的套三，而且阳台很小，其他户型都没有阳台。

四期全部都是套三起，连80多平米都是套三户型，不过所有都没有外阳台。

五期户型面积都偏小，整体功能性＞舒适性，也是全部无外阳台设计，另外五期是唯一有一房的1期。

六期全部为套二套三户型，部分套三客厅带的阳台也是非常小。

七期目前在售的全部是套三的户型，其中建面103平米实得面积约111平米，当然客厅还是没有阳台。

总体来说，二十四城的户型面积段都比较刚需/刚改，而户型设计上来说，功能性更强一些。

但是在面对新盘改善当道的今天，华润二十四城的刚，还是有自己的竞争力！

各期价格斗争

整个华润二十四城的价格是相当稳定的，比如2015年楼市低迷期，中粮鸿云新房卖11000元/平，华润二十四城的二手房也能卖到12000-16000元/平。

2017年，二手房房价疯涨的时候，就在旁边的观城二手房都涨到了27000、28000元/平，华润二十四城也卖差不多就这个价。

2018年底，观城跌回了20000元/平，华润二十四城还是能保持24000元/㎡的价格。

总之，二十四城二手房的房价一直都是以稳定的幅度，慢慢上涨。

分别从每期的房价来看，其中挂牌均价最高的是三期，为28611元/平，理由很简单，因为洋房存在；

而最低的是一期，均价为22396元/平米，毕竟岁数在那。

而对比7月的价格，除了一期有所下降，其余都是在上涨。

其各期成交均价经赞花儿统计，最高的是六期，达到25123元/平米，最低的还是一期，均价2万出头，七期由于最近无成交，所以没有均价体现。

哪期更抢手？

华润二十四城二手房出售房源量中，目前最充足的是一期，共有77套房源出售，而七期出售最少，只有6套。

再来看看成交量，相对成交量最高的是二期！因为二期户型偏小，选择比较多。

各期成交房源量/出售房源量占比中，六期以62%遥遥领先。

最低门槛：108万！

华润二十四城二手房中，其中最低门槛的一房是五期独立的标间，相对来说所有户型门槛较低的是二期。

数据统计来源：贝壳找房