桐梓林——老牌豪宅板块的过去、现在与未来

西山、万柳、孙河、古北、檀宫、陆家嘴......

与北京和上海不同，老一辈的成都富人似乎更加偏爱自然

神仙树、玉林、双楠、麓山以及大名鼎鼎的桐梓林

成都的豪宅总是离不开"木"

“致成都总领馆，在这历史性的一天，万分感谢你们为美国服务。”

——1985年，时任副总统的老布什为美国驻成都总领事馆揭幕时致词

尽管揭牌仪式进行得非常顺利，但由于当时的美领馆仍在修建中，美方工作人员只能暂时在锦江宾馆里居住和办公。

直到1993年，美领馆修建完毕，美方工作人员才全体搬迁至领馆路4号。

伴随着领馆而来的，除了外交官员，还有大量的外籍人士和外企员工以及拔地而起的高档写字楼。

那时可没有地铁，成都的私家车数量也不多，就近居住成为了每个人的首选。

于是趁着玉林开发的春风和对高端住宅的硬需求，桐梓林幸运地承接了时代的馈赠。

也同样是在这一年，在成都市民人均年收入只有3222元的时候，锦绣花园就以6000元每平米的别墅单价震撼着所有人的心脏。

可能这个数字不是很直观，以现在的情况举例，2020年成都市人均收入83556元，那么锦绣花园的别墅单价就是155597元/平米。

“开奔驰，住锦绣花园。”

这一句28年前的广告词，直到现在都还有人记得。

可以说，1993年就是成都豪宅的元年，也是桐梓林日后成为成都富人区名片的起点。

白衣苍狗，时间转眼已过去了28年，如今的桐梓林也只剩下老牌富人区这个称号了。

短短二三十年的时间，在Old money的没落与传承中，在New money的不断崛起下，成都的高净值人群和豪宅板块早就丰富了起来。

留在市区的Money们共同打造了攀成钢；而那些继续南下的，则一起撑起了金融城、麓山。

最近几年还陆陆续续出现了一些新的豪宅板块，武侯新城之类的。

时代的车轮不断前进，每天都在碾出新的财富道路，人们追逐它们如同蜜蜂追逐花朵。

在这样的状况下，过去属于成都老牌豪宅板块的辉煌只配成为酒后的谈资，他现在是没落的，未来也不会改变。

究其原因就是一句话：

人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾

富人也是人，也属于人民，他们也有自己的美好生活需要，而老牌豪宅区那落后的生活配套与生活理念已经不适合他们了。

细看桐梓林的历史，我们能从中窥视到成都富人区发展的缩影。

让我们把时间拉回到1993年，此时距离中国第一个Web服务器的建立还有一年；距离BAT的创办还有6年；距离香港回归大陆还有4年。

在这样的年份，除了带着外汇来的外籍人士外，是什么样的人能买得起单价6000元一平米的别墅呢？

锦绣花园是一个颇具争议色彩的楼盘，尤其是它的别墅区。

自2000年以来，围绕着“锦绣花园别墅违建”的新闻就一直断断续续地出现在公众的视野中。

这一情况一直持续到了2015年，高峰时期，锦绣花园东区总共有30多套别墅同时违建，而这个区域一共只有75套别墅。

早在2010年，就有网友直接在人民网留言板上投诉:

“一些别墅业主居然将自己的住宅别墅擅自拆掉，重挖地基，重新新建别墅。新建后的别墅楼层和面积成倍增加，原来2层楼的建筑变成4层楼，原来200多平米的室内面积，增大到400-800平米！”

对于这些投诉，市规划局2011年曾在人民网上进行了官方回复:

“锦绣花园别墅区修建于1994年，共有结构均为砖混的独栋别墅75栋。从2004年至今，先后约有三十余栋别墅存在改扩建、拆除重建和侵占公共绿地等行为。市规划局根据职责对该小区内的所有违法建设行为进行了调查，发现涉嫌违法建设、拆除后拟建设和侵占公共绿地的业主共38户，其中扩建、圈围绿地的22户，原址拆除后已完成重建的8户，自行拆除后尚未修建的4户，正在建设的4户。”

市规划局当时就表示，对正在实施建设的业主依法进行了查处，并作出责令停止建设、限期拆除等处理决定，责成违建业主自行拆除违法建设，恢复原状，补办相关规划手续。

但是并没有业主买帐，开玩笑吧，要是这么听话当初就不可能违建了。

后来，执法人员前去阻扰这些业主的违法行为时，还被他们多次用豪车挡在外面，进都进不去......

敢在2012年的时候公然违反相关法律、公然挑衅法律尊严、公然抗拒执法人员。

你说这群人能是什么人？

美国人将Old Money归类为在早期相关法律不健全时，通过依靠资源、工业、房地产等实体产业获取巨额收益的人。

此话不假，太阳底下无新事。

很显然的是，锦绣花园的别墅并不能将成都富人们“一网打尽。”财富的迅速增长使得这些人迫切的需要更多的和财富相匹配的高端、舒适居住区。

所以，在5年后开盘的中华园作为成都复式别墅的先河，便乘此机会大放光彩。

如果说锦绣花园给成都人民上了一堂“没有最有钱只有更有钱”的课，那么中华园就认认真真地教育了一下他们“钱不是万能的。”

这或许是成都富人第一次接触饥饿营销，他们惊讶的发现，原来买东西不是光有钱就行了。

资本家教育资本家，挺魔幻的。

而后又过了四年，成都第一个花园洋房——银都花园亮相。在这期间，还有凯莱帝景、芳草地等楼盘相继出现。

一直到2006年左右，传统范围内的桐梓林才算开发完毕。

随后，以中海名城和神仙树大院为代表的神仙树板块开始接棒，成都的富人们便又开始继续南下，不过这都是后话了。

聊完上面那些有的没的，我们来好好看看桐梓林板块的具体情况。

这里我只讲传统的桐梓林板块，也就是东起新希望路，西至人民南路四段；北起桐梓林北路，南止机场高速。

这块区域确实不大，但浓缩着当时成都Old Money的生活方式和态度。

尽管桐梓林的发迹是起源于美领馆的成功修建，但是它的整体样式却是欧式的。如今看来多多少少有点土味的风格，在上世纪却是无数富豪的心头好。

深红色的地砖、欧式风格的建筑特色以及满街的茂密绿化

从桐梓林地铁站B口出来，旁边就是人民南路四段，这里可以看到很多银行的身影。实际上，从上世纪九十年代开始，这条路上就已经有很多中外大型银行了，又因为他们都有外币服务，同时还因为距离机场只有15分钟的车程，所以吸引了众多的外资企业。

外资入驻后，国字开头和中字开头以及航空公司等大型企业也相继入驻桐梓林，为成都南向发展奠定了基础，同时也使得桐梓林这片区域在那个时候发展得异常迅速。

板块内部一共有五条大路，漫步其中，我们能切实地感受到桐梓林的过去、现在和未来。

桐梓林北路是老牌豪宅最集中的区域，位于北路的前端就是2001年开盘的大平层——凯莱帝景。

楼盘的外立面看起来相当尊贵，户型也是如此，138平米的套三是最小的，普遍都是178的套四，还有部分260多的套六，三梯六户。

哪怕以现在的眼光来看，这样的配置都不算差的，而这个楼盘却是在2001年开盘的，以当时的水平对比来看，妥妥的豪宅了。

不过现在小区里面有很多公司办公，不适宜居住，同时车位还少，配比只有1:0.5。

往左拐走进桐梓林北路，道路的左边就是鼎鼎大名的锦绣花园了，这个楼盘占地真的很大。从北路往里面看，外面是洋房，然后才是别墅区，在桐梓林中路才可以直接看到。

桐梓林北路方向

桐梓林中路方向

东区大门

锦绣花园一共有88栋，其中75栋是别墅，剩下的13栋则是洋房，两梯四户的配置，九十年代的电梯房居然是2梯4户，确实是独一份了。车位配比为1:1.5，按当时的汽车保有量来说，这个配比是非常充足的了。

但是户型大多较为奇葩，不是客厅斜着就是卧室斜着，不过还是有一部分的正常朝南户型。

值得一提的是，目前还没有看到有别墅在售的情况。我在实地观察的时候，还能看到部分别墅周围有栅栏，应该是还在装修。

同时仅从外面看，还没有发现有超过两层楼的别墅，往日不同今时，估计都已经整改了吧。

锦绣花园虽然整体面积大，小区内部的绿化也很给力，但是整体产品力已经不足了。目前来看，它的挂牌单价或许就是真正的居住属性的体现了。

再往前走，就到了北路和东路的十字路口了，桐梓林英语角就在这里，同时还能看到锦绣花园东区最外面的那一栋和西区的部分楼层。

英语角

锦绣花园东区最外侧

继续往下走，就能看到成都第一个复式别墅楼盘—中华园绣苑。

绣苑一共有25栋，小区内部绿化丰富，至于物业嘛，从小区门卫来看，应该还算负责。

因为小区主打的是复式别墅，所以大部分房子的户型很大，200多平米的叠拼很多，163平米带保姆间的大套三应该是最小的户型了。

中华园绣苑是2000年的楼盘了，现在很多新开的所谓的改善型楼盘，就户型来看好像也没有他豪华啊。

在他的对面的就是四川国际旅行卫生保健中心（成都海关体检中心）。

出国需要的健康证明、疫苗注射证明以及其他杂七杂八的东西都是在这里办的，记得以前去过一次，人挺多的。

和上面讲的所有楼盘都不同的是，位于南路的桐梓林欧城是目前最新的已建成的商品房楼盘。

楼盘外立面看起来非常的新，底部的商业也很丰富，整体看起来就是妥妥的刚需次新房。

但是小区并不算完全的刚需。因为他既有56平米的2梯17户、总楼层为20的套一，也有89平米、2梯5户的小套三，还有182平米、2梯三户、带保姆间的大套四。

其实这么搭配感觉挺奇怪的，因为小区占地面积并不大。大量的套一户型带来的必定是小区内的租户增加、人员复杂，这会对小区的价值打个折扣，尤其是对于那些改善户型的业主。

小区一共有11栋楼以及1698户，这种情况下，所谓的绿化就只有点缀颜色的作用了。

说完欧城，最后就来看看2006年开盘，在成都引起热议和追捧的曼哈顿首座。

圆柱形的后面、波浪形的阳台就是首座的外立面

毫不夸张的说，首座真的是好看，满满的科技、现代、高贵感。波浪形的阳台外立面看了一次就忘不了，难怪当时大家都觉得买到这个房子很提劲～

虽然这样的房子好看是好看，但设计得太过于前卫了，同时楼盘整体和商业捆绑得很紧密，导致了小区内部几乎没有绿化，生活属性真的是大打折扣。

并且，很多房子的户型是真的超（奇）前（怪），放置在房屋中央的厕所？半圆被切成了三个房间？两个卧室之间的墙壁是弧形的？

总而言之呢，就是更适合商业办公吧，因为在售房源有很多被装修成了公司。梯户比是2梯4户和2梯3户，车位配比为1:1.19。

虽然看起来很高贵，但是首座的单价并不高，差不多在2W左右，户型有大有小，从70多平米的套一到170多平米的套三都有。

讲到这里，其实关于桐梓林板块内有代表性的楼盘都已经说完了。

这些新旧楼盘横跨了接近30年的时间，他们是桐梓林崛起与没落的见证者。

桐梓林不大，真的。叫得出名字的豪宅楼盘也真的不多，所谓的富人区甚至都还没有延伸到机场高速就被中断了。片区居然还有一块空地，目前处在开发阶段。

以现在的眼光来看，整个片区内给人一种鱼龙混杂的感觉。

改善豪宅和老破小相互对视；高端私房菜馆和大众个体工商户夹杂其中。

外表看起来干净的红砖地面，可能踩一脚就会溅水；看似丰富的街道绿化，实则把二三楼的光都挡完了。

尽管如此，桐梓林板块内还是散落着一些私人会所、雪茄馆、俱乐部、私房菜......这样的高端的商业业态。

但是他们的数量已经远远不能和以前相比了，记得六年前去北路的体检中心办健康证，还能看到不少的高端理发店，现在他们都在太古里，曾经的店铺也已经变成了乌鸡米线。

随着成都的不断发展，这样的情况还会越来越多，因为高净值人群的要求在不断的提高，而桐梓林已经没有办法跟上节奏了。甚至因为地处交通要道，他连坑坑洼洼的道路都无法改善。

至于城市界面就更不用说了，五星级豪华酒店——首座万丽的斜对面就是中成建材批发市场......

 

同一条路，两个世界

成都近十年的高速发展在提高了人民的生活质量的同时，还带动了社会总财富的增加。在这个过程中，成都的New money们也逐渐丰富了起来，他们大多来自第三产业，普遍受到过大学教育，对生活品质的追求与二三十年前的Old money们有很大的不同。

所谓的老牌高端住宅区早就满足不了他们了，他们更加中意金融城、攀成钢与麓湖，甚至于还处在开发阶段的武侯新城他们都有兴趣，离天府三街不远的大源也同时在他们的选项中。

高净值人群的迁移是桐梓林没落的根本原因，这里或许还会有私人俱乐部、高端私房菜馆，它们将继续代表桐梓林的底蕴。

但是服务于周围上班族和租户的连锁餐饮和个体工商户将会更多，在某种程度上，他们才更能代表桐梓林的未来。

 

潮起潮落，高净值人群的离开是桐梓林没落的必然原因，但同时也是其他豪宅板块大放异彩的开始。