（按：昨天发布关于上海城郊一体化建议拙稿，经朋友推荐引来上海某郊镇党委书记的互动反馈，发来他对特色小镇建设的真知灼见，非常感激！今再发关于2013年写的上海大居的调查建议。最近，上海在积极推进租赁房的工作。大居的居住率当时并不高。是否可与之结合起来么？）
上海从2003年开始组织建设，目前已初步建成的大型居住区，共有6个，均在郊区，规划住宅总面积704万平方米，约9万套。到2012年底，入住户数已达到4万户左右。上海大型居住区的建设，是贯彻中央和市委市府关于大力建设保障房，健全和完善本市住房保障体系的主要载体。上海各级政府和有关部门是相当重视保障房的建设，投入的力度也是相当大的。已经竣工的大型居住区，建筑景观优美，小区环境宽敞，几乎可与商品房小区媲美。
但由于本市建设用地捉襟见肘，保障房需求又很大，造成规划选址等有些先天不足，再加上开发资金和建设力量主要依靠市级机构和企业等，难免在建设开发中出现“三大特点”（小区规模较大，且都位于郊区；导入人口很多，居住性质不一；人员素质偏低，城镇需求多元。）和“三大问题”（后续管理薄弱，人户分离普遍，居民生活不便）。
为此，建议加强上海大型居住区城市管理：
一、深入研究“镇管社区”的综合管理模式
应根据现有建设和规划的导入人口规模的统计，相应扩充所在镇的行政管理人力和财力。有的镇如奉贤南桥镇，基于加强城市化区域服务和管理而建立了2个街道办事处（与市区的街道不同性质），其实，已经具备区级规模的雏形。在现有行政区划编制不改变的情况下，市政府各相关部门对人口大量导入的镇，在财力和政策方面理应加强倾斜力度。
可以按照市委、市政府现有文件精神，在这些还处于“处女地”的大型居住区，推行“四位一体”的社区综合管理模式：根据公租房小区多由年轻白领居住的特点，可以先行探索社区自治；其他主要由弱势群体居住的保障房小区，可以探索委托社会组织参与社区管理的模式；考虑到一些保障房小区主要是由市区居民导入的实际，可探索借调部分市区居委会干部充实保障房小区的管理，这有利于保障房入住居民尽快适应郊区生活状况，使市区和郊区的不同居住文化尽快融合；也可参照武汉市百步亭社区管理的模式，试行由大型开发商集建设与管理一身的机制，让开发商在建设保障房后就及时参与供后管理，这有利于开发商实现边建设边管理的良性循环。
二、抓紧细化大型居住区的管理制度
大型居住区的管理制度要体现国际化大都市的特色。主要有：一是要体现程序公正、透明，便利监督，并具有充分调动保障房居民实现自我管理积极性的互动机制；二是具有“智慧含量”，与当今先进的信息网络技术有机结合，即纳入网格化管理系统的程序环节，使保障房管理向精细化发展。
大型居住区的管理制度还要适应两大特点，主要有：一是随人口的逐步导入，供后管理有从过渡到逐渐健全完善的过程这个特点，这就要求管理细则既要有一定的瞻前意识，也要有适应过渡期的临时办法；二是根据不同保障房类型，实施相应的供后管理细则。有的居住区有经适房、动迁房等混合居住的特点，实施办法可以分类指导，也可统一管理。
三、健全和完善市区镇三级保障房管理体系
为了避免郊区大型居住区管理出现今后社会问题频发的隐患，健全和完善本市保障房管理体系是当务之急。建议将现有的上海市保障房管理中心进行扩充和改组。拟由市建设交通委一家为主，将市府有关部门充实进来，包括人口导出和导入的区政府，组成联席会议制度，定期研究和决策保障房供后管理的有关问题，上海保障房管理联席会议办公室拟设在市建设交通委。有保障房基地的相关区，成立相应的区保障房管理办公室。有大型居住区的镇政府，应在保障房建设过程中就参与联席会议，并在供后管理中承担主体职责。
在保障房管理体系中，保障房小区的物业管理也是重要的一环。其既是保障房管理的前方服务中心，也是保障房管理的基础平台。建议上海的保障房物业管理可借鉴厦门的经验，吸纳国有性质（或国有与民营合股）、具有品牌的物业公司实行管理，对其亏损部分实行三个渠道的“补贴”：对其承担的受保障房管理中心委托或授权的入户调查和检查是否符合保障要求等行政职责的服务，政府给予购买服务补贴；对小区租金或物业费按照入住对象的不同经济收入（低保户或非低保户）给与额定的缴费标准不足部门补贴；三是按照物业管理服务的居民满意效果，每年年初实行第三方上年物业管理服务评估，经评估后根据满意度测定给与相应的补贴或抵扣。
四、鼓励扶持社会组织积极参与保障房服务
为了有力加强保障房小区的综合服务管理，建议政府制定鼓励扶持社会组织参与的政策，可以集中实行公开招标，确定社会组织参与保障房小区服务管理的范围，如：居委会或业委会的服务管理、社区文化、生活服务、医疗服务等促进和提高居民生活质量的服务领域。对于那些在保障房小区服务管理的优秀社会组织每年集中评选和嘉奖。通过社会组织的引入，可以在郊区建立大量适应社会服务需求的“社会企业”，也为当地就业开创新的途径。
五、探索建立保障房住宅区网格化管理平台
上海已经在城市中心区全面实行城市网格化管理。如何将基本成熟有效的网格化管理平台延伸到保障房小区，是当前保障房供后管理中的一个重要研究实施内容。在个别保障房小区，如宝山顾村镇，已经尝试实行网格化管理。将小区的市政市容管理与小区的社会管理综合起来，为全市的保障房小区综合管理利用信息科技提供了样板。长宁区等在社会管理创新实践中，推行的实有人口信息库管理等，也为保障房小区的信息化管理提供了扎实的基础。在探索创新保障房小区的网格化管理实践中，建议要将小区的社会管理和市政管理纳入一个体系中，在部件和事件中，充实和调整相应社会管理和市政管理的内容，同时建立小区入住人口的实有信息库，在这基础上实行入住人口与社区物业管理、社会管理等进行有效互动。所有保障房小区，在实施网格化管理中，应建立小区虚拟社区网站，做到小区的服务信息公开、透明，防止网格化管理就是“探头+视频”的片面做法，可让小区居民参与日常的网格化巡查和评估管理等环节中。
2013年1月
本文作为民进上海市委2013年市政协大会提案
详稿“关于上海大型居住区社区管理的调研报告”--《基于人口总量、结构变化的我国住宅产业发展趋势研究》（中国房地产研究丛书2012年第四卷p140，上海社会科学院出版社2013年11月第一版）
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