致敬 莫迪利亚尼《持扇的女人》简七·豆
文丨简七投研组(微信公众号:简七读财)
如果你在今年以前就有房贷,这个月是调整房贷计价方式,最后的机会了。
这个话题,我们在今年3月初、刚有新规时,就做了科普。
现在截止日临近,发现一些朋友还有疑问,再来给大家理一理。
先说说个人的态度,不管你之前的房贷利率是多少,建议换成LPR计价方式的。
另外,今年起,所有房贷利率都将按照LPR计息,理解背后逻辑,也有助于你理解房贷新趋势。
具体来说:
问题1:谁需要选择调整?
首先,这件事影响的是2020年1月1日前,已经有了房贷的朋友(包含已经发放的,或者签了合同但还没有发放的贷款)。
这些朋友,会在今年8月31日前,有且只有一次选择机会,选择你剩余的贷款,按照什么利率偿还。
如果你是在今年才开始贷款买房,那你已经是LPR计价方式的房贷了,不用纠结。
问题2:房贷利率,有哪些选择?
具体来说,有两个选项:
1)固定利率,按照同一个利率一直执行下去。
2)浮动利率:换成LPR计价方式,未来利率会随LPR浮动;
听起来有点抽象,我们来举个例子。比如我身边有个朋友,去年办理的房贷;运气不错,拿到了银行9折的优惠利率。
这个所谓的优惠利率,是在当时5年以上贷款的基准利率4.9%的基础上,打9折。
所以,朋友之前的实际房贷利率,就是4.9%×0.9=4.41%。
现在,她可以有个2个选择:
选择一:固定利率。也就是接下来她几十年的还贷过程中,永远保持4.41%的年利率,一直到还完。
选择二:浮动利率。她每年还贷的利率,会跟着LPR的波动而波动。
有人会把这次利率调整,形象地称作“换锚”。房贷利率,之前参考的标准是贷款基准利率,现在会调整为LPR。
问题3:LPR是什么?
那估计很多朋友会问,那LPR是什么意思。
再做个简单科普。以前的“锚”是贷款基准利率,是由央行统一制定;现在的LPR呢,则是让多家商业银行一起来制定。
具体来看,LPR又叫做“贷款市场报价利率”。每个月
1)由18家专门的银行,会分别报出自己的贷款利率
2)然后去掉最高价和最低价,剩余16个利率计算平均值
得出了这个月的LPR。
所以,LPR是每月浮动的。
问题4:为什么更建议换成LPR?
理解了原理,选择的核心逻辑也明确了:剩余的贷款期限中,LPR整体会是上升的,还是下降的。
认为会上升,就选固定利率,不受上涨影响;
认为会下降,就选LPR,能够享受下降的实惠。
那LRP长期的趋势会怎么走呢?
个人觉得,LPR长期会上升的概率不大。
△数据来源:中国人民银行官方网站,截至2020年7月
正向思考,随着利率市场化,目前市场利率逐步下降的大趋势,也会带动房贷跟着降。
逆向思考,如果市场利率要长期涨,至少得满足以下条件之一:
- 要么,经济长期高速增长,比如GDP持续6%+7%+,整个市场利率也会跟着水涨船高;
- 要么,国内通胀严重,甚至长期、持续严重。
这两种情况,概率都很小。所以,换成LPR大概率是划算的。
之前有小伙伴留言,说是担心第二种情况。如果发生了严重通胀,贷款买房的朋友,恰恰是因为贷款买了资产(房子),能够更好地抵御通胀风险。房贷利率成了次要问题,你并不会吃多少亏。
问题5:转化成LPR,你的房贷利率到底会怎么变?
你可以分成2步来确定:
第一步:确定一个固定不变的点差
固定点差 = 转换前的房贷利率 - 4.8%(5年期以上贷款)/ 4.15 (1年期贷款)
还是拿刚才那位朋友举例,她目前房贷利率是4.41,贷款还剩好几十年,所以适用的是5年期以上贷款。
因此,她的固定点差 = 4.41% - 4.8% = -0.39%,也就是可以减39个基点。
再比如,有朋友目前的房贷利率是5.39%,剩余期限14年。那他的固定点差=5.39%-4.8%=+59%。
所以,这个点差可能是正数,也可能是负数,但一旦确定,在房贷合同剩余期限内,就不会改变了。
第二步:确定房贷利率
转换后的房贷利率=重定价日的相应期限LPR+点差
目前重新定价日,不少银行可选择的重定价日为每年1月1日,或按贷款放款日对应的日期;但也有一些银行,只能换成每年1月1日。
具体怎么确定,还是举个例子,比较容易理解。
还是拿刚才那位朋友举例。假设她选择每年1月1日调整。
由于目前商业贷的浮动利率,是1年1调整。今年她的房贷利率,并不会变化;
而到了2021年,她当年全年的房贷利率= 2020年12月的LPR(假设为4.6%)-0.39%= 4.6%-0.39%=4.21%。
未来每一年,以此类推。
问题6:如何选择重新定价日?
另外,有朋友会问,要不要选自己贷款合同日作为重新定价的时间呢?
两个选择,我觉得差别不会很大。毕竟没有人会知道,到底未来每年,哪个月LPR更低。
如果硬要说出点理由,考虑短期内LPR下降趋势比较确定,可以这样选:
如果你还没有调整,你的贷款发放日在9-12月的,选对月对日,今年就能开始享受LPR下降的好处,剩点钱。
问题7:去哪儿调整?
各家银行的操作,都会有一定差别。建议以你所在银行的官方答案为准。给所在银行的官方客服打个电话,很快就能有答案。
目前,不少银行都可以直接在手机银行/网上银行,直接操作,挺方便的。
这里再补充一点,此次调整,仅针对商业贷款,如果是纯公积金贷款,就无需变动;如果是商业贷款+公积金的混合贷款,也只能调整商业贷款部分。
最后,还想多解释一句。有些朋友会担心,为什么要突然提出这种新的贷款计价模式?换成LPR浮动计价,未来是不是就容易被牵着鼻子走?
其实,这样的担心大可不必。把这个计价利率的“锚”,从央行变成商业银行,最主要的目的就是实现利率市场化——既然商业银行才是房贷业务的发放人,而房贷又是银行最重要的贷款业务之一,国家也希望让市场自己做选择。
长期来看,这对我们并不算坏事。
好啦,关于LPR和房贷转化,大家还有什么问题?欢迎留言提问。
如果觉得今天的内容对你有帮助,记得点个【在看】告诉我~
晚安♥
联系客服