2018年,房地产行业恰逢拐点,行业整合趋势加速,房企竞争愈加激烈,有房企高呼“活下去”、有房企裁员过冬……究竟各大房企去年过的如何?随着今天恒大年报的公布,三大龙头房企2018年的销售情况和业绩表现悉数出炉。我们可以从中一窥究竟。
记者简单梳理了万科、碧桂园、恒大三大房企的年报,大致情况如下:
整体来看,恒大稳坐“利润王”: 2018年净利润大722.1亿元,远超同行净利润情况;万科虽然销售面积和营业额不及另外两家,但净利润超碧桂园,归属股东利润也达到337.7亿元。而从土地销售面积来看,碧桂园位居第一。
对此,「看懂经济」邀请几位专业人士给出了自己的解读。
严跃进
易居研究院智库中心研究总监,看懂经济评论作家
对于此类年报来说,体现了调控下的企业业绩分化。部分大型企业依然有较好表现,但部分已经在盈利等方面开始走下坡路了。年报数据体现了不同房企的应对能力,充分体现了当前房企的战略导向的正确与否。
对于大型房企来说,包括营业收入、利润等方面的指标都有较好的增长,很多都是超过了20%的增幅,这也体现了企业可持续发展的导向,符合市场预期,也利好2019年的再投资。
类似融资方面其实也是很考验房企的。很多房企其实现在确实在融资方面有压力。部分没有融资到位的房企,2019年的压力会更大。部分则在今年一季度开始,确实有改善的空间,这利好业绩的反弹和企业的稳健运作。
转型关键看两种。第一是在地产业务内部,建议尝试做代建业务和运营方面的业务,这个是可以降低成本的。第二是找一些非地产业务,类似科技创新方面要寻找一些进入门槛低的项目。
对于龙头房企来说,在销售相关指标上继续有较好的表现,这继续体现了其较好的品牌优势和企业成长性。对于类似房企来说,充分体现了此类房企较好的发展态势。另外此类企业类似业绩成长,也说明虽然市场降温了,但是房地产大的走势还是坚挺的,所以不能因为2018年市场降温就失去投资的信心,后续依然是有很多发展空间的。
王海玲
注册房地产估价师,土地估价师,房地产拍卖师,看懂经济评论作家
恒大、万科、碧桂园三大地产巨头均已发布了2018年的年报。恒大净利润722.1亿,万科492.7亿,碧桂园485.4亿。恒大坐稳了“利润王”的宝座。2018年在国家严厉调控房地产业、去杠杆的大背景下,恒大还能取得如此成绩实属不易。具体分析恒大大部分地是几年前拿的,拿地成本比较低,开发过程又中打造精品住宅提高附加值,并严控各种成本,提前偿还部分高成本贷款降低负债率,减少融资成本等提高了利润率。
万科2018年净利润492.7亿位列中国第二。万科一直以来是房地产行业的风向标,也是风险意识很强的公司。去年万科董事会主席郁亮高喊“活下去”,将战略定位定为“城乡建设与生活服务商”,并将租赁住宅业务提升为核心业务。虽然万科这样喊话,实际上并没有降低拿地的节奏,也还看好房地产行业,认为中国城市化进程远还没结束,认为在房地产白银时代转型比青铜时代转型更具优势。
碧桂园净利润485.4亿位列第三,但销售面积5416万平主米位列第一。碧桂园的主要战场在三四线城市,所以对于去年国家主要针对一二线城市的严厉调控影响不大,还享受了三四线大量棚改的红利。但碧桂园负债率太高,严重依赖高周转,一旦市场下行,销售受到影响,公司压力太大。再加上因高周转压缩建造周期,多地出现质量问题,多地维权对品牌伤害也很大,会进一步影响销售。高负债意味着高融资成本,对净利润也有影响。高杠杆高周转的模式把碧桂园推上了前三甲,但以后这种模式肯定得变,我认为这是不可持续的。
张旭
看懂经济评论作家
1、房地产行业肯定是头部企业愈发集中,中小企业生存愈难的环境,这在之前已经说过了。
2、对于恒大来说,做多元化它是有能力更有决心的。因为恒大是一家私企,虽然它现在想把身份变得更复杂一些,但是它的执行力绝对是说一不二的。许家印想做的事情第二天就能做。但对万科来说,它的情况更复杂一些。虽然是说是管理层来管理,但毕竟没有一个一言九鼎的大老板,身后的各大股东又是一个比一个心怀鬼胎,所以很多事情它是说给别人看的,比如多元化。
3、具体到业务上来说,就是恒大之前做消费品,真的做了,做不好就卖了;做体育也是真的做了,做好了就继续做;现在做新能源,也可以肯定是必然的转型。现在地产还能为恒大贡献稳定的现金流,但许老板想的是以后,或者说他的野心不至于只是做一个地产首富而已。所以他要进入新能源而且是全力投入。对于万科的职业经理人来说,战略做出来,ppt写出来,给外人和股东看看就好,可以象征性做一下,但不会投入太多,损失不会太大,保持这几年财务报表好看就行。至于以后么,谁在位置上还不知道呢,管那么多干嘛。我死后,哪管洪水滔天。对于很对大企业来说,如果权责利处理不当,面临的就是这样混吃等死的结果。
陈涛
就职于人民银行某大区分行,从事信贷政策管理于金融政策研究工作
三大顶级房企公布年报,印证了一个道理,正如在聚会上哭穷的往往比大多数人过的好一样,去年喊着要“活下去”的房地产企业,保持了超越大多数行业的利润率,过的比大多数行业都要滋润。
背后的逻辑很简单,去年房地产市场虽然面临愈加严峻的政策约束,但仍实现了正向增长,房地产销售面积和销售额再创新高。作为投资品存在的房地产,在过去十年间,实现了年化10%左右的价格增长,几乎超过了所有的投资品。
往事不可追。
今年前两个月,我国房地产销售面积同比下降3.6%,房地产销售额同比微增2.8%,房价仍然向上,房地产贷款也保持了较快增长。
仍然需要指出的是,过去多年的价格上涨,已经显著降低了了居民部门的承受力,居民部门债务增长远高于收入增长,实质上必然损害社会消费的潜力,从这个角度看,房地产企业“活下去”难度不大,但“活的好”“活的滋润”的可能性越来越低。
李松
北京市东元律师事务所合伙人律师,房产法律专家,央视《法律讲堂》主讲人,看懂经济评论作家
通过恒大、万科、碧桂园年报披露的信息,我们可以看到,在房地产行业转型的过程中,房地产企业除了对净利润、土地储备、资金等传统元素的关注,不再单方面最求规模的扩大,而是倾向多元化的转型发展。
它们一方面根据客户需求,提供新的产品和附加值,另一方面开始瞄准新的行业,拓展新的商机,完成多方位的布局。
以恒大为例,其在利润取得亮眼成绩的同时积极投资新能源汽车行业,也有一些房地产企业投身于金融行业,但随着金融监管的日趋严格,房地产企业如何实现合法健康的发展,需要在实践中不断进行探索。从长远来看,这样多元化的发展,不仅对房地产行业,对整个中国市场来说,都是一个健康良性的转变。
欢迎加入顶级学习研究资源群/工作与实习信息分享群/硕士博士交流群
扫描二维码,根据自己的需求加入相应社群
< end >
如果您对本文有好的想法,就留下您的宝贵建议吧!
联系客服