4月29日，《深圳市安居型商品房建设和管理办法》《深圳市人才住房建设和管理办法》《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》三部政府规章征求意见稿同时发布！
值得注的意的是，安居型商品房的租金、售价为届时同区域同类型市场商品住房租金、售价的50%左右。市主管部门负责委托专业机构定期评估市场商品住房租金、售价。居型商品房重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。
关于承租家庭符合以下条件之一的，可以申请减缴公共租赁住房租金的50%。更多详情请点击《好消息！深圳这类人可5折买房、租房！安居房+人才房+公租房新政来了！》
对此，「看懂经济」邀请几位专业人士给出了自己的解读。
周正国
看懂经济评论作家
政府对市场进行规制的方式大体有两类，分别是价格管制和数量管制。除了主流的自由市场外，世界各地住房市场规制模式两类都有，不过租金价格管制多一些，如德国、法国、荷兰等地，进行数量管制的我知道成功的是香港和新加坡。不过这两个地区有特殊性，就是劳动力不能自由流动。也就是说政府必须解决当地人口的住房问题，尤其是穷人。因为他们不可能流动到其他低房价地区。
两个地区采取了不同的住房供应策略。香港是50%公租房，但是条件差，防止监管套利钻空子的占便宜事件频繁发生，变相督促居民富裕后买商品房。新加坡是80%公屋，封闭运营，买入卖出价格都有管制，住房条件要好，甚至也有大面积，为了防止套利，不允许市价出售。
两个系统共同的特点都是封闭运营，不允许个人参与房屋增值部分分成，这是保证整个系统正常运转的核心。香港的基本思路是政府其他税收少（无遗产税和养老金税，所得税率低），通过商业地产出让金和房产税补充财政，有点亨利土地单一税思想。新加坡不通过房产税收增加财政，而是通过淡马锡等国有企业方式挣钱，其他税率也不高。两个系统都针对本地户籍人口，外来移民有限制。
深圳这次的房改最大问题是有大量的安居房和人才房，购买进口有非货币的身份限制，出口有房产增值分成，会引起大量的钻空子套利问题。这个方案属于静态的、局部思维、自给自足的思路。放在任何高房价城市看起来都是可以适用的，这恰恰证明是不可能正常运作的。
港新两地面积都不到1000平方公里。深圳是2000多平方公里，属于最小的大城市，上海6000多。北京更多。但是北京搞了个2000平方公里的雄安特别市，河北香河等三县也归通州北京市统一规划。上海把地铁和100公里外的苏州连起来，南通机场也并入，和杭州准备共同开发德清等地。深圳和广州距离100公里，中间有2000多平方公里的东莞，为何不大力合作共同开发轨道交通呢？
博弈论有个著名案例，富人和穷人谁应该主动修村里到县里的公路？答案是富人主动而且甚至全款投资。深圳东西距离短，应该主动投资东莞是解决的正确思路，把土地出让金主动花到轨道交通上。现在的方案，60%的土地出让金收不上来，不能计划单列就不打算给广东好处了。另外土地规划权力转到了自然资源局，住建局这个时候出台这个房改意见，有主动创造寻租领域的嫌疑，还是要三思而后行。我的印象深圳65%左右无深圳户口。要这么多保障房给谁呢？这个办法里前提都是要有户籍。
李庚南
监管部门人士，看懂经济评论作家
深圳提出的“未来60%都是保障住房”目标，无疑给深圳人、给国人描摹出了一幅“住有所居”的美好愿景。从某种意义上，“未来60%都是保障住房”的政策取向也体现了“市场的归市场，政府的归政府”执政理念。这一政策取向将构筑房地产市场稳健运行的长效机制，推动住房市场向居住本源的回归，真正体现“房子是用来住的”精神。
但上述愿景的实现或面临诸多考量。首先是保障住房领域配套机制建设问题。如何强化监管、加大惩戒，以切实消除“开着宝马奔驰去买经济适用房”的怪象及背后的寻租，让保障房真正用于需要保障的人群，是社会公众关注的、也是完善保障房体系建设的必考题，而提高保障住房分配的透明度是关键。其中，如何解决“夹心层”需求也是不可回避的难题。
其次，是如何平衡保障房市场与商品房市场两个市场的关系。按照深圳市政府的构想，将在2035年前新增建设筹集170万套住房，其中：市场商品住房70万套，占40%左右；公租房、安居型商品房和人才住房共100万套，占60%左右。显然，60%其实指的是新建设住房中的保障房比例。据有关数据，截至2018年6月，深圳产权登记的商品住宅共170万套。以此估算，未来市场的保障房/商品房之比大致为29.4：70.6。也就是说，深圳的政策将大幅降低商品住房的比例。换言之，或将改变商品房市场的供求关系。从稳房价的角度看，其效果尚待观察。
一把钥匙开一把锁。笔者以为，保障房市场与商品房市场定位的客群不同，需要解决的问题显然也不同。保障房建设是社会保障的内容，加强保障房建设或能很好地解决需要政府提供保障的困难群体的住房问题，但未必同时能达到对商品房市场的调节目标。市场的终归要由市场说话。毕竟，要改变数千年积淀而成的住房消费理念的绝非一蹴可就。更何况，“丈母娘”的实力不可小觑。
严跃进
易居研究院智库中心研究总监，看懂经济评论作家
此次深圳发布了房地产领域的三大配套文件，体现了构筑长效机制、稳定房价、实现供求匹配的政策导向。这三大配套政策是2018年8月深圳房改政策的具体文件，包括公租房办法、安居型商品房办法和人才住房办法。类似政策的意见征求和后续落户，有助于更全面促进房地产市场的稳定发展。
政策明确体现了“多主体供给”、“多渠道保障”的概念。从多主体供给的角度看，包括政府、专业机构、房企等8类主体。而从多渠道保障的角度看，包括了新增供地、棚改、工改保、城市更新配套、地铁上盖建设等15种渠道，这实际上也体现了深圳在供给端和产品端，其实给予了相对细致的路线划分，有助于后续全方位提供住房产品。此次政策对于蓝领的概念得到了进一步扩充，提到了对公交司机、环卫工人、先进制造业职工这三类群体的住房保障。这三类群体在公租房方面或享受更好的待遇。
同时在住房申请方面，提到了“设定收入财产限额”的概念，这一点也是值得肯定的，未来基于收入状况来实现住房保障的工作安排，也会变得更具有可操作性。在住房分配领域，进行了各类创新。
政策规定，对于一些特殊困难群体来说，会给予更多的照顾，包括增加抽签次数、配置两个摇号号码、适当加分等，这也体现了住房分配中相对灵活、保障困难群体的导向。当前深圳政策改革，对于深圳和全国市场都有较为积极的意义。未来此类配套政策，也将真正为深圳住房制度改革创造更好的条件，尤其是会增加各类住房保障的供应，对于深圳房地产交易市场也会形成较大的变革。
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