学区房不灵了？谈谈1个小趋势和2个大风险！

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2022年10月4日 星期二

你好呀，我是惠民大叔。

国庆假期过半了，有些家长反馈说，看房实在太累了，一天跑不了两趟，还是被各种套路，不仅是身体累，更多的还是心累。

这就对了，入门三天的人，和在行三年的人，怎么PK，完全不是一个量级的嘛。唯有多学习多跑多看，才不致于第一套房填坑。

今天，说说学区房这件事。

和惠民大叔聊过的都知道，大叔对学区房本身持保守态度，如果有钱买学区能上一个好的初中学校，那是最好的。如果资金不够，那尽量上一个稳定向上的初中学校，也能接受。最重要的还是家庭教育本身，绝对影响孩子能不能背靠家长而考上一个更好的高中，这才是努力的方向。

这里的好的初中学校，特指一双外及校区，这里好的高中学校，特指一双外及校区高中，目标放的高，孩子才会想尽办法拼尽全力去努力，就算取不到上，也能机会取其中。

“求其上者得其中，求其中者得其下，求其下者无所得。”

说回学区房，主要想从以下三方面和你聊一聊。

先说一说学区房的价值在哪，这个价值是真值得吗？

然后是观察这两年来的政策走向，和你说说大概的趋势是怎么走？

最后要提醒你的学区房的两大风险，希望你能避开。

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01

学区房真正价值：

学区房=房子+房票

最近，你出去看房，当看的一套房子，普通学区的可能200万就够了，而带一点学区的房要要贵不少，可能要300万一套。

可以这么理解，你买一套学区房，这套房子的价值就是200万的房子+100万的学票。

学票有多贵？其实真的没办法评估其价值。说个极端的案例，思明区某巷子里的一个破的不能再破的危房，10多平米，后来卖了200多万，中介大肆的炒作一平20多万，原因是它可以读厦门实验小学。

你说它本身没有居住、出租、使用价值，但如果它是真的卖了这个价，那我们可以理解，这一张实小的学票，值得200多。

所以，这里能引申出一个大家不得不知的事实：学区房要买小，为什么？

学票价值是比较固定的，不会因为你的面积大了，学票的价值就变大。所以特别注意的老破大的那种，你们去看二手房，同等小区里面，那些面积小，但单价总是比较高，而那些面积越大，单价是不是比较低，对吧。

在这里，有家长就会问了，那学票会涨吗？

当然有可能会涨。因为片区的学校从普通慢慢的变好，那大家对这个学区的价值是慢慢的认可，而认可的人多了，有些人为学区溢出的价值买单，那对应的价格就上去了。

所以，这里要引出我们今天要说的一个小趋势。

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02

学区房的1个小趋势：

名校摊大饼，学区均衡化！

摊大饼怎么说？各名校，不管是一双外，还是第一第二五缘实验，都在岛内或岛外建立自己的校区，扩展自己的分校，和不同的学校创建合作校，目的就是把好的教育均衡化。

原来思明区西部有强大的一中双十外国语初中部，那就要在思明区东部铺开双十思明分校、一中思明分校、外国语瑞景分校，以求东西平衡。

原来岛内有一本率极高的一中双十外国语高中部，那就需要有一中海沧校区、双十翔安校区、外国语集美校区，以及第二梯队的科技中学翔安、六中同安校区、二中集美校区这样的高中，以求岛内岛外教育资源共享。

就算不是一双外名校，各区也都在搞自己的教育共同体。比如湖里区的多个教育集团，比如海沧区的八大教育集团，也是这样的操作模式。

在双减政策的情况下，均衡教育是个趋势。

而这个趋势恰恰是你去淘学区房的方向，有些地方原本学区比较弱，那当有好的教育资源倾斜过去的时候，那就可以入手。

比如国贸上城因为有了一中思明分校的预期，于是后来卖的不错；比如和悦东方因为有双十思分和一中的划片预期，开盘也走的挺好。

而在湖边和五缘内的一些盘，有五缘一二实验的卖的还可以，而未来像金林湾与龙湫亭片区的楼盘，因为学区还没有成果，所以没想像中的美。这也是很多开发商想在学区提升、生源无外口等角度去营销，看看谁会买单。

不过呢，谁也不傻，买的人肯定没有卖的精。

好的学区，学票的价值已在当前的房价中体现了，想从这方面挣很多钱，想未来涨很多，估计不太可能。利润被吃尽，空间被顶到天花板。唯有自持几年后，看看情况吧。

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03

学区房的两大风险：

好学区平庸化与“老师”不努力了

第二点说了，好的学区学票是会涨的。有涨就会有跌，对于学区来说也是一样。

当房价达到新高，很多人已经无力接盘，没有更多好的生源补充进来，那学区会趋于稳定之后往下走的。

在我们在整理2022年的中考数据的时候，我们发现第一第二片区的部分成绩，并没有第四第五片区好。号称名校的初中，综合成绩可能靠前，但个体成绩并没有特别突出。

中考升学率嘛，看的是成绩，而并不是越有钱，成绩就越好。成绩好与钱多不是成比率关系。当家庭教育好的，但够不上的极高房价的，那只能退而求其次，去第四第五片区，去松柏莲花片区寻找资源。

那你会说，一中双十外国语的高考成绩全省很强呀。拜托，升高中是看成绩的，一中双十外国语把最优秀的孩子都录走了，那不强谁强呀。

高中，不看学区房了呀。

所以说，好的学区平庸化了，成绩慢慢的回调了，被普通学区的追上了，那家长就不会去神话他们了，比如今年的五缘实验就是个例子。

每二点风险呢，要考虑老师这个角色了。

假如说“老师们”不努力了，那怎么办？这个不努力，当然不是说老师不尽责，只是说老师可能被分流去新学区了，或者老师流转起来了，也或者说是老师们收益不大会怎么样？

我们一起来缕一缕：

学区房的激励机制是不对的。

在学区房的制度下，学区房的受益者是房东，就近划片，多校划片，好学校周边的房子都成为学区房了，房子纷纷涨价，房东发大财了，投资客发大财了，而辛勤付出的老师一点回报都没有，这如何是好？

你以为买了学区房，以为就万事大吉了，把孩子丢给学校就对了，孩子就能受到良好的教育了？

水库论坛说的：不是的，你买下的这一年，有可能是这样学校质量最好的一年，此后有可能一直走下坡路。

所以，当你重新去读开头说家长很重要的那段话，你就知道了，如果没有一个好家长，和学校老师多沟通，多交流，做好家校配合，你只想做甩手掌柜，那真的对不起，好学校好老师在，也不一定能把你孩子培养出好成绩。

上次，双十思分的一位家长说，学校太卷了，家长也太卷了，作业多项目多，孩子太晚睡了，想换到一个轻松一点的学校去，问我有没有作业少成绩好的学校？

这，这，这不是为难我吗。。。。

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04

总结一下

学区房不灵了吗？

不是学区房不灵，重要的不是房子这个死的东西，而是学区房背后的学校、老师、家长这样活的灵不灵。

今天说的一个小趋势是，只要老师给力，家长尽力，在现在教育均衡化的新环境下，普通学区也有机会成为学区房。

当然，成绩越好，学区就越好，房价就会涨。

反之，学区房的两大风险，其中老师可能被不努力了，或者家长不尽心了，好的学区也有可能平庸化了，那最终走向的就是滑落或跌落，学票瞬间零价值也是有可能的。

很多家长很焦虑，问到底要不要去拼一把顶级学区。

我一直的观点还是那样，如果一套房子，能给你舒适的生活享受，还能读一个不错的学区，这一定是一件天大的好事。

但如果真的不行，教育的托底是家庭教育，唯有父母厉害，才能托起自家孩子的实际水准。

房价有泡沫吗？有，但现在已经挤泡沫了；

学区房有泡沫吗？有，学区背后我们太多不懂的东西才要慎重。

希望能帮到你。

从2015年至今，惠民大叔潜心七年免费为家长提供上学咨询服务，以诚相待，用心说话。今年开通新的家长社群平台，已有几百人加入。社群有上千个上学问答让你孩子在幼儿园、小学、初中、中考等上学路上不迷茫！

以上，完毕！