触摸苏州楼市温度
大家好,我是苏州房叔
买好房、买对房,进房苏州微信群
加房叔微信:fangsuzhou2
时间它可以 解决的问题 就让时间来面对着我。
相关文章:苏州二手房挂牌数量真想
买房,不是因为贪婪,
而是因为恐惧。
卖房,不是因为恐惧,
而是因为贪婪。
注:
此文不具备任何投资和买房建议。市场是动态的,非一成不变。
链家经纪人数量:园区 709 吴中268 姑苏263 高新134 相城150 吴江28。根据门店覆盖率,数据录入量有很大相关性。
以下数据均有一定误差,但是具有一定参考性,烦请理性看待。
前言)二手房意义
新房豪宅化,二手房无奈选择
交易产生财富,流动带来价值
买是为了卖,卖是为了买
二手落地就打折,放好心态
区域板块分化,二手才是真价格
一)挂牌量 园区最多
在上一篇文章已按照估算,苏州目前二手挂牌量应该在35000套,月去化5000套,大概7个月库存量。接下来去化周期取决于新增挂牌和去化速度。
链家和我爱我家的挂牌量取决于门店覆盖的范围,挂牌数量越多,门店越多,对于中介来说成交活跃,佣金最多。
园区为什么挂牌量最大:
20年来住宅持续不间断开发,房龄连续性强。
成交火热,需求旺盛,几乎所有房源都参与到二手市场。
相对纯粹的二手市场,成交活跃,新房寥寥无几。
678月份是园区二手房购买好时期,相关文章:园区二手
新区因2013年之前无新盘上市,目前狮山地区次新房仅有天街和荷澜廷且不满二,科技城都未交房,这些原因是新区挂牌量较少的主要原因。主要挂牌是狮山和浒关板块。
姑苏区房源主要在三大新城和胥江、南门、葑门。
吴中区房源主要在城南、木渎、尹山湖、郭巷区域。
吴江城区房源主要在松陵城区。吴江挂牌量少和相城区有类似。
相城区为什么挂牌数量少?好像和大家直观感受不一样?
商品房主要集中在活力岛、元和镇等相城现代化区域,这2个板块占据了95%的挂牌量。
乡镇房产成交主要靠熟人中介,接盘的多为未拆迁土著或者文化较低外地人,对互联网不敏感。
相城区面积大,尤其之前活力岛CBD带来的负面影响。
二)看房热度 园区最高
选用了链家和房多多数据,链家带看数据和门店数量有很大关系。
链家的挂牌数量和带看比来说,园区拔得头筹,虽然挂牌数量巨大,带看数量也是巨量,日带看20%,意味着一套房平均5天之内会有一个带看客户。
吴江数据房多多相对有参考价值,目前依然是一个新房为主,弱二手市场。
高新、吴中、相城、姑苏区带看热度比差不多。
三)新增挂牌 园区最低
链家的挂牌数据同样和门店数量有关系。从链家和房多多新增房源数据来看,园区新增挂牌量均为最低。
链家数据来看其他区挂牌量差距不大。
房多多业主自由挂牌,吴江新增挂牌量激增,在可预见的未来12个月吴江新房集中交付,挂牌量会继续放量。
新区和紧随其后。姑苏相城保持平稳。
四)不满2挂牌 园区最少
未来12个月将是苏州新房集中交付期。潮水汹涌。
不满2出售,说明投资客急抛。下面数据请辩证理性看待!
不满2的房源主要来自于新房交付和极少部分二手房。对于不满2的确定具有一定误差。部分数据具有娱乐性。
关于链家数据
尹山湖二手都不满2,链家在尹山湖网点少,实际吴中数据更高,园区网点覆盖最广,那么园区不满2在链家真实数据最少。
从数据的真实性链家数据相对参考价值更多,数据数量和门店数量有很大相关性。
相城链家门店和房源主要集中在活力岛和元和,碰巧的是活力岛新房交付体量最大,所以不满二的房源99%在活力岛,这也是造成数据异常的原因。
吴江数据因门店稀少,可忽略。
关于房多多数据
房多多房源主要是业主自由挂牌,实勘率为30%,实勘数据相对具有参考性。
园区实勘最高,吴江最低,假设按照30%的实勘率,吴江依然是不满2房源最多,园区最少,其他区相对均衡。
筛选为房龄0-2年数据,实际上数据混乱,很多满5年,满2的房子筛选出来了。数据参考价值不强。实际吴江和姑苏数据没有那么离谱。
新区的新房交付集中集中在狮山和浒墅关,科技城三大板块。吴江的新房交付集中在太湖新城、松陵城区。吴中区新房交付集中在木渎和越溪,吴中太湖新城。
园区和姑苏区类似,未来新房交付主要为高端改善为主。且房源较少。
未来12个月可确定不满2房源挂牌最少的是园区和姑苏区。其他区都差不多,更多是区域内板块的差异。
点击图片放大查看
五)毛坯房挂牌 姑苏区最少
毛坯挂牌说明此房不是用来住的。不论是自住还是出租都没有。
“房天下自营”数据不受门店覆盖影响,数据相对饱满和客观。
吴江区毛坯挂牌率最高,相城第二个高。姑苏区毛坯挂牌率最低最低,园区为第二低。新区和吴中数据差不多,不相上下。
六) 二手买卖 相城最难
挂牌和成交数据强扭在一起,主要看成交大小排序,忽略具体数值。
吴江是刚需泄洪区。
吴江表现抢眼,是不是出乎意外?4月份二手房网签5886套,吴江占了18%,高于新区、吴中、相城。
吴江实际的挂牌数量无从考证,但网签数据体现出吴江的热度,目测小户型刚需偏多。2017年吴江土地拍卖的对于整体要求也是70%规划为小户型。吴江将是未来苏州新房市场中价格最低区域,只此一家。主城区的新房都将豪宅化。
相城区二手房成交量最低,表现最差。成交不够活跃。
房子,是不动产,本身具有交易复杂和流通困难。
二手市场才是真正的战场,二手的价格才是真正的流通价格。二手出售速度和很多相关因素绝对,比如:价格、区域、品质、学区等。
在投资房产时候除了关注升值幅度,也要考虑到未来的二手市场情况。毕竟买是为了卖。
如果是自住客户,侧重点考虑交通、生活等便利性为第一要素,在合适自己区域范围内选择合适的房子。另由于地铁的便利性,实际通勤时间短比距离近更有意义。
总结:未来12个月
园区依然是二手市场扛把子,成交量和成交价领先。未来12个月无纯新盘上映,将是一个相对完整的区域存量房市场,二手房更好卖出。
二手市场与新房成交比,姑苏拔得头筹,每卖出一套新房,就卖出6套二手房,园区紧随其后。
吴江、相城、吴中目前主要还是一手市场。新房成交远大于一手。未来新房交付对于二手市场将产生一定冲击。
新区狮山地区新房供应将逐步减少且暂未拍地,几个楼盘都将进入清盘接盘,可售新房减少,明年二手市场会继续活跃。
吴江是一个特殊市场,短短5年,同城化步伐在加快。4号线是贯通,地铁便利性拉近了与主城距离,且一二手均价都在1.5w以下,会吸引首次置业的目光,除了吴江乡镇的购买力量,苏州市区转移过去也会增多。关于吴江后期单独分析。
市场是在动态变化,受到新增房源、土地供应、购房客群变化、政策等因素,二手市场也会跟随发生变化。
这2年爆发式的销量已经透支了需求,未来二手市场与区域内的新房供应关联最大。毕竟人人都爱买新房。没有新房才会考虑二手。
新房市场的豪宅化也会倒逼客户购买二手房。
联系客服