触摸苏州楼市温度
大家好，我是苏州房叔
买好房、买对房，进房苏州微信群
加房叔微信:fangsuzhou2
时间它可以 解决的问题 就让时间来面对着我。
相关文章：苏州二手房挂牌数量真想
买房，不是因为贪婪，
而是因为恐惧。
卖房，不是因为恐惧，
而是因为贪婪。
注：
此文不具备任何投资和买房建议。市场是动态的，非一成不变。
链家经纪人数量：园区 709 吴中268 姑苏263 高新134 相城150 吴江28。根据门店覆盖率，数据录入量有很大相关性。
以下数据均有一定误差，但是具有一定参考性，烦请理性看待。
前言）二手房意义
新房豪宅化，二手房无奈选择
交易产生财富，流动带来价值
买是为了卖，卖是为了买
二手落地就打折，放好心态
区域板块分化，二手才是真价格
一）挂牌量 园区最多
在上一篇文章已按照估算，苏州目前二手挂牌量应该在35000套，月去化5000套，大概7个月库存量。接下来去化周期取决于新增挂牌和去化速度。
链家和我爱我家的挂牌量取决于门店覆盖的范围，挂牌数量越多，门店越多，对于中介来说成交活跃，佣金最多。
园区为什么挂牌量最大：
20年来住宅持续不间断开发，房龄连续性强。
成交火热，需求旺盛，几乎所有房源都参与到二手市场。
相对纯粹的二手市场，成交活跃，新房寥寥无几。
678月份是园区二手房购买好时期，相关文章：园区二手
新区因2013年之前无新盘上市，目前狮山地区次新房仅有天街和荷澜廷且不满二，科技城都未交房，这些原因是新区挂牌量较少的主要原因。主要挂牌是狮山和浒关板块。
姑苏区房源主要在三大新城和胥江、南门、葑门。
吴中区房源主要在城南、木渎、尹山湖、郭巷区域。
吴江城区房源主要在松陵城区。吴江挂牌量少和相城区有类似。
相城区为什么挂牌数量少？好像和大家直观感受不一样？
商品房主要集中在活力岛、元和镇等相城现代化区域，这2个板块占据了95%的挂牌量。
乡镇房产成交主要靠熟人中介，接盘的多为未拆迁土著或者文化较低外地人，对互联网不敏感。
相城区面积大，尤其之前活力岛CBD带来的负面影响。
二)看房热度 园区最高
选用了链家和房多多数据，链家带看数据和门店数量有很大关系。
链家的挂牌数量和带看比来说，园区拔得头筹，虽然挂牌数量巨大，带看数量也是巨量，日带看20%，意味着一套房平均5天之内会有一个带看客户。
吴江数据房多多相对有参考价值，目前依然是一个新房为主，弱二手市场。
高新、吴中、相城、姑苏区带看热度比差不多。
三)新增挂牌 园区最低
链家的挂牌数据同样和门店数量有关系。从链家和房多多新增房源数据来看，园区新增挂牌量均为最低。
链家数据来看其他区挂牌量差距不大。
房多多业主自由挂牌，吴江新增挂牌量激增，在可预见的未来12个月吴江新房集中交付，挂牌量会继续放量。
新区和紧随其后。姑苏相城保持平稳。
四)不满2挂牌 园区最少
未来12个月将是苏州新房集中交付期。潮水汹涌。
不满2出售，说明投资客急抛。下面数据请辩证理性看待！
不满2的房源主要来自于新房交付和极少部分二手房。对于不满2的确定具有一定误差。部分数据具有娱乐性。
关于链家数据
尹山湖二手都不满2，链家在尹山湖网点少，实际吴中数据更高，园区网点覆盖最广，那么园区不满2在链家真实数据最少。
从数据的真实性链家数据相对参考价值更多，数据数量和门店数量有很大相关性。
相城链家门店和房源主要集中在活力岛和元和，碰巧的是活力岛新房交付体量最大，所以不满二的房源99%在活力岛，这也是造成数据异常的原因。
吴江数据因门店稀少，可忽略。
关于房多多数据
房多多房源主要是业主自由挂牌，实勘率为30%，实勘数据相对具有参考性。
园区实勘最高，吴江最低，假设按照30%的实勘率，吴江依然是不满2房源最多，园区最少，其他区相对均衡。
筛选为房龄0-2年数据，实际上数据混乱，很多满5年，满2的房子筛选出来了。数据参考价值不强。实际吴江和姑苏数据没有那么离谱。
新区的新房交付集中集中在狮山和浒墅关，科技城三大板块。吴江的新房交付集中在太湖新城、松陵城区。吴中区新房交付集中在木渎和越溪，吴中太湖新城。
园区和姑苏区类似，未来新房交付主要为高端改善为主。且房源较少。
未来12个月可确定不满2房源挂牌最少的是园区和姑苏区。其他区都差不多，更多是区域内板块的差异。
点击图片放大查看
五)毛坯房挂牌 姑苏区最少
毛坯挂牌说明此房不是用来住的。不论是自住还是出租都没有。
“房天下自营”数据不受门店覆盖影响，数据相对饱满和客观。
吴江区毛坯挂牌率最高，相城第二个高。姑苏区毛坯挂牌率最低最低，园区为第二低。新区和吴中数据差不多，不相上下。
六） 二手买卖 相城最难
挂牌和成交数据强扭在一起，主要看成交大小排序，忽略具体数值。
吴江是刚需泄洪区。
吴江表现抢眼，是不是出乎意外？4月份二手房网签5886套，吴江占了18%，高于新区、吴中、相城。
吴江实际的挂牌数量无从考证，但网签数据体现出吴江的热度，目测小户型刚需偏多。2017年吴江土地拍卖的对于整体要求也是70%规划为小户型。吴江将是未来苏州新房市场中价格最低区域，只此一家。主城区的新房都将豪宅化。
相城区二手房成交量最低，表现最差。成交不够活跃。
房子，是不动产，本身具有交易复杂和流通困难。
二手市场才是真正的战场，二手的价格才是真正的流通价格。二手出售速度和很多相关因素绝对，比如：价格、区域、品质、学区等。
在投资房产时候除了关注升值幅度，也要考虑到未来的二手市场情况。毕竟买是为了卖。
如果是自住客户，侧重点考虑交通、生活等便利性为第一要素，在合适自己区域范围内选择合适的房子。另由于地铁的便利性，实际通勤时间短比距离近更有意义。
总结：未来12个月
园区依然是二手市场扛把子，成交量和成交价领先。未来12个月无纯新盘上映，将是一个相对完整的区域存量房市场，二手房更好卖出。
二手市场与新房成交比，姑苏拔得头筹，每卖出一套新房，就卖出6套二手房，园区紧随其后。
吴江、相城、吴中目前主要还是一手市场。新房成交远大于一手。未来新房交付对于二手市场将产生一定冲击。
新区狮山地区新房供应将逐步减少且暂未拍地，几个楼盘都将进入清盘接盘，可售新房减少，明年二手市场会继续活跃。
吴江是一个特殊市场，短短5年，同城化步伐在加快。4号线是贯通，地铁便利性拉近了与主城距离，且一二手均价都在1.5w以下，会吸引首次置业的目光，除了吴江乡镇的购买力量，苏州市区转移过去也会增多。关于吴江后期单独分析。
市场是在动态变化，受到新增房源、土地供应、购房客群变化、政策等因素，二手市场也会跟随发生变化。
这2年爆发式的销量已经透支了需求，未来二手市场与区域内的新房供应关联最大。毕竟人人都爱买新房。没有新房才会考虑二手。
新房市场的豪宅化也会倒逼客户购买二手房。
联系客服
