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哗~
文/苏州房叔
我是房叔
最近有土豪同学@房叔:
问在苏州没有贷款资格了，想买全款500W买第三套，有没有必要？
有钱没地方去，房产投资依然是大家最热衷的去处，那么到底全款买房能不能赚钱呢？
先回顾下文章：贷款买500W房子，5年后多少钱才算回本？
算上首付资金成本、利息成本、税费成本等，5年后约700W
不仅仅是贷款限制的买房人，最近因为利率上调，很多人也动了全款买房的心思。
回顾文章：首套房利息虽然上浮，刚需切莫傻等。
基准上浮5%也才5.15%利息，依然是近20年最低利率水平。
开发商全款买房在全国多地都在上演，前几天成都的某盘，直接喊出了“全款里面请，按揭的不要堵在门口，公积金快点把自行车骑走”
真是让人唏嘘，房子都要被有钱人买走了，没钱的只能泪眼婆娑，暗自感叹。
南京河西南也是一样，35000价格，要求首付8成才能有摇号资格，门槛大大提高，就这样摇中的几率也是十分渺茫，以至于最近ZF要求接受首付3成的客户，有钱的土豪是集体反对，说会降低自己摇中的概率，有钱人就是会玩啊
上有天堂，下有苏杭的，杭州，同样是奥体板块要求全款优先，还要搭配天价的车位，依然是趋之若鹜，人潮汹涌。
为什么几乎都要全款了还拼命冲进去呢？
只因限价盘，买到赚到。
一手价格远低于周边二手价格
才给了拼命的勇气。
以上是限价盘造成的开发商傲娇的筛选客户，有套利空间导致了购房人义无反顾的冲进去，买到价格已经低于二手几千一平，坐实了安全底。
和房叔一起看看苏州的限价盘
目前苏州的价格倒挂盘也就是限价盘，目前还很少，价格差倒挂也不是很多，已知的有售罄的金地平江风华，洋房精装修2.2-2.4，周边10年二手房也要这个价格。
荷澜廷前几日开盘的，开盘29000，二手市场不满二到手价格32000.开盘几乎售罄，仅剩余170大平层几套。
相城区的低调的绿地都会雅苑，年初开盘偷偷开盘，14000-15000的价格静悄悄的卖完了。
这3个倒挂盘开盘都是极好的去化，但是仅仅比周边二手价格低10%左右。倒挂并不严重。
普通盘和限价盘，相比较而言限价盘更值得全款买入。
回到同学的提问，全款是否值得买入，我们来算一算。
既然是投资行为，就要考虑投资收益。
随着资金越来越值钱，理财收益也在不断走高，银行的普通理财4-5%点已很常见，比较靠谱的P2P 7%也属于较低正常水平。
假设3.5万100㎡，全款350万，契税2%，总价357万，按照每年7%理财，3年后利滚利总共437万，也就是3年后卖出至少要净到手437万才能打平理财，买家到手得算上个税1%和中介费2%，总共450.5万，也就是单价4.5万，3年后房价涨到4.5万才能跑赢理财。
3.5W买入，4.5W卖出，仅算保本。
很显然全款买入350W房子，3年后需要约450W才能跑赢理财收益。更不要提全款500W买入，需要房价涨更多才能保本。
当然如果是限价盘会获得一部分额外价差收益。
有人会说，限购放开一定会暴涨，房叔想说醒醒吧。也许限购再也不会放开了，成为了长效机制。
房价的宏观调控一定会成功，如果暂时不成功，一定要调到成功为止，政策逐步加码到扭转买房人的对于房价预期。
这里所说的成功，指的是在这调控周期内城市房价不会有明显的上涨趋势，尤其是已经保暴涨过的城市。
在调控周期内，房价可能会上涨，尤其核心板块，但是也只是微涨，不会涨太多。偏远地块还会回调。
要想在调控周期内完成3年上涨30%的幅度，是极其困难的，或者说不可能的。
so，全款买房在房产不暴涨翻倍情况下，在目前形势下很难跑赢理财。
房叔观点：不论投资还是自住，都不建议全款，房产最大的好处就是借钱，30年贷款是最大的福利政策，不借钱没有性价比啊。
没有杠杆，买个毛线啊。
文末评论
全款买房
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