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哗~
文/苏州房叔
时光说着说着就走了，岁月滑着滑着就没了，青春的豪赌终将散场，没有退路却义无反顾。
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房贷风暴，首套15%，二套20%划重点）
基准4.9，上浮30%，6.37。
利率上浮30%，月供增加17%，just so so
能贷到款都是这个时代的小确幸。
利率影响甚微，供求关系才是利害关键。
利率上浮会增加房价压力感的情绪。
以下纯属意淫。
01
房贷风暴愈演愈烈。南京的第一枪。
最近苏州各大银行停贷的停贷，上浮的上浮，信贷变得继续收紧的趋势愈发严格。
首套房上浮10-15%，二套房上浮15%-20%，具体每家情况略有差异。
对于离异、单身、接力贷、征信污点的等非标客户，利率还要更加上浮，银行拒单情况普遍。
南京的那一声枪响。
最近有报道南京某小伙子在像某股份制银行申请贷款，拿到的贷款利率需上浮30%，且首付高达5成，据小伙子介绍房子为名下的首套房，具体的信息未知，可能是基于房龄、面积、购房人的征信和资质等问题造成了银行主动上浮了利率。
目前全国首套房平均利率上浮至4.99%，相当于基准利率1.02倍，也就是说首套房的基准利率的已经难寻踪迹了，这是继2013年之后，时隔4年后全国范围内全面回归基准利率。
首套房利率上涨已是大趋势，势不可挡的形式下，如果首付上浮30%，苏州楼市会发生哪些微妙的变化呢？
人心的预期变化才是楼市走势的最大挑战，但利率阶段性调整并不足以扭转预期。
02
利率上浮并不重要，拿到贷款才是王道。
焦虑的是，没有信贷宽松支持，换房也就是无源之水了，直接卧倒扑街。
在一片高呼太高的呼喊中，似乎10%的利率是不能沉受之重一样，只不过和14年一样罢了。何况那时候的基准利率高达6.15%,现在基准只有4.9%.高下立判。
4.9%利率上浮30%是6.37%，约等于3年前的基准利率，不言而喻现仍是低利率。
在这么多年持续的通货膨胀下，明智已开的我们都知道，在资产日夜不停增值的情况下，负债终将变成资产。
房产这个高杠杆低利率且30年的期限简直是给刚需最大的红利礼包。虽然这一年苏州房价大部分属于横盘情况下，低首付低利率买到资产的同学依然是赚到的。
现在虽然房价整体并未上涨，但是购房成本和难度的增加，不论是首次购房和改善购房的都有点无力买入，有心而力不足，在旁边干看不能染指是及其痛苦的。
首付提高的杀伤力甩了利率上浮几十条街啊，毕竟借钱比掏钱要容易。
因为首付手套2成变3成，二套4成变8成，打乱了很多房苏州粉丝大爷的计划。
尤其首次购房刚需，最近一直几个例子，
首付50w，刚需首套房，园区工作，还能买园区哪里呢？
如果是首付2成的，可以买总价250W房子，还是有一定选择空间。如果首付3成，只可以买总价200W房子，选择面断崖式下跌了。
小夫妻自力更生凑到首付50w，工资收入和公积金都很可观的，难的不是月供能力，而是首付无法瞬间增加，导致丧失了挤上车的机会。
大概率收入增加依然跑不过房价增幅，要想在苏州安身立命，挤破头也要爬上来，不不然可能就永远上不了车，
上利率的上浮的冲击，还会导致本有能力购房资格的同学，内心挣扎会怂恿自己暂时放弃购房计划，转而悲观期待房价下跌，好让自己抄底捡个漏。
拿到贷款，买到房子，成为新苏州人，搭上城市这趟快车，一路飞扬。
03
利率与月供的正确认知。
先看结论:
基准利率上浮10%，月供还款仅上浮5%。
基准利率上浮20%，月供还款仅上浮11%。
基准利率上浮30%，月供还款仅上浮17%。
举个栗子：
基准利率4.9%，上浮30%是6.37%。
利率就是上浮30%，月供不过增加17%，对于小夫妻2个收入来说，一年的工资收入+15%就可以覆盖掉。
总价285w，首付3成，贷款200W，上浮30%的月供增加了17%，从基准的10614增加到12470，月供增加1856.
一年总还款额度增加22272，,10年最多22W，基准利率持续调低是可期的。
10年的的增幅还款总额22W占到总价285W的7.7%，也许只够一年房价的涨幅。
月供增长的幅度是远低于利率增长的。随着收入增加，房贷总是越换越轻松。
总价285w,贷款200W-房苏州
利率
4.90%
5.39%
5.88%
6.37%
月供
10614
11218
11837
12470
月供变化
5.00%
11.00%
17.00%
决定事物价格的，归根到底还是供需关系，只要根本未发生改变，有回调就有上涨，有上涨就有回调。
利率上浮从社会的总体情绪来说是一个负面反馈，导致观望情绪浓厚，产生房价会下跌的预期判断，事实上会扭转这个预期吗？很显然并不会。
利率的上浮会影响到需求端人的心理预期变化，导致暂缓做出选择。需求端也分为多种人群，什么样人群最受影响呢？
04
利率变化对苏州楼市微观影响。
首付提高是楼市门槛的绝情，好不容易凑齐的首付再提高的话，真是惨烈的痛。
利率提高只是调控的佐料。节衣缩食 努力工作可以克服的阵痛。慢慢就习惯。
从上面我们看到利率提高10%，月供增加5%，利率提高20%，月供增加11%，利率提高30%，月供增加17%，相比较利率增幅只能算轻微。月供增加挤压生活质量也是可以面对的，且会越来越轻松。
利率上浮只是短暂周期性，并不会绵延弥漫，资金紧张局面会得到缓解。
那么，我们要等到利率下降在买房还是逆周期淡定的买入呢？
假设在未来6个月内：
利率持续上浮至30%，放款周期拉长。
首套30%，二套80%不变。
需求端人群变化
限购12个月来，第一批补社保的即将有购买名额
常熟为主的购买力对苏州楼市购买力补充不容小觑
首套刚需、初级改善刚需、高端改善刚需、投资客
买房是为了明确自住为第一诉求都叫刚需。
供应端多样性：
核心板块新房供应趋0化趋势明显
新城中郊/远郊供应过剩趋势显著
二手房东、投资客、开发商都是供应端
人群的竞争：
开发商的对手是开发商
买房人对手是买房人
二手房东的对手是二手房东
投资客的对手是投资客
刚需更恐慌、承压小；改善更理性，承压大。
那么我们来进行一下组合：
在卖方出货量竞争残酷的板块区域，利率上浮30%,买方情绪影响人数下降，卖方有下调价格需求。谁的价格低谁先走。
在卖方出货量少的存量房区域，利率上浮30%，买房情绪影响人数下降，卖方会选择暂停出售或保持售价，爱买不买，诚意出售量也会相应的下降。
利率上浮30%会影响购买人数下降，但是供应出货量与需求量的平衡度决定了板块价格走势。
对于需求旺盛的存量房区域，买方这1年存了不少钱，卖方会存更多钱。从不差钱来说，卖方更不差钱，抛盘压力降低，价格坚挺。
对于一手开发商竞争较多板块的区域，一旦购买人群逐渐散去性减少，开发商之间互殴杀价就会开始。
现在买房，在看价格、前景趋势基础上，先理清楚自己购房目的为先。
房叔说：
利率上浮并不会显著影响房价，板块供需差异才是最重要因素。
按照调控影响力来看：限购>首付提高>利率。
一个板块房价涨跌的话不要怪在利率上浮，那只是表象。
至于哪些区域，相信粉丝大爷们都应该很清楚。
文末评论
一个房子如果
可以预见的一年会涨10%，
那么你愿意被上浮30%利息？
坚决买入吗
生活是齿轮，买房是战役
披荆斩棘，乘风破浪
只为更美好的生活
来吧，我们在一起。
赚钱的房子，值钱的房子
买什么样子房子，选择什么样的生活
房苏州-触摸苏州楼市温度
