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哗~
文/苏州房叔
“自知什么都不像，平生就只像风”
此为青剑湖系列文章，完成时间在30天，每周一篇。
第一篇：进击的青剑湖
第二篇：深度青剑湖楼市，为何逆势上涨？
第三篇：青剑湖大战尹山湖
第四篇：我爱青剑湖，我的买房故事
第五篇：青剑湖往事:前世今生
第六篇：青剑湖困局:三座大山
其中第4篇欢迎青剑湖业主投稿，倾诉你的买房往事，如加过“苏州房叔”微信，，可以搜索私聊，申请加入，房苏州-青剑湖群，新朋友加微信247656，申请加入即可。
本文划重点：
5块约4W方的建筑面积的小地。
4W的未来可期售价。
500W的未来可期总价。
地价很合理，很健康。
房价不会上涨。
本文小道消息：
关键字：南京 安居仁恒合作 燕子矶地块
可能关键词：苏州 安居 仁恒合作 青剑湖35号地块。
瞎编理由
1：南京安居对苏州不熟悉，地块小，不值得大动干戈。
2：安居和仁恒在南京有合作先例，燕子矶项目。
碧桂园36号地块可能联合开发。
点击图片放大：
劲爆。
以上全为小道消息，勿当真。
NO. 1｜壹
戏剧性土拍，价格合理。
一场跨越周末的土拍，一场价格无悬念的土拍，一场拼运气的土拍，让青剑湖重回关注热点，前所未有的目光聚焦，是否能带来价值的再提升？
图片来自土拍网
本次土地，因为不可描述的“故障”，当天暂停，跨越了周末2天后，从新进入抽奖环节，中海因马甲数量众多。“幸运”摘得3块，在加上湖东的2块地，中海未来园区一哥，制霸全城地位可见。
平均楼面价在23000+，有人说青剑湖这个价格很贵？房叔觉得这个价格相当合理。
青剑湖目前的均价在23000，未来开发的产品类型为改善性3房或4房，而这个面积段(三房四房)的二手均价在2.7+，一手建屋天著130户型2.8W。
苏州典型区域异常楼面价
青剑湖楼面价2.3W，新房对标价格2.8W。
木渎楼面价2.5W，新房对标价格1.8W。
活力岛楼面价2W+，新房对标价格1.8W。
其他就一一对比了，更极端的木渎最高2.8W，相城最高2.6W，看看周边新房的售价才多少呢，低了接近1w，这个1W如何去消化？
非城市最强优势板块，巨大的价格鸿沟和地段错配，总价制约下，未来不易。
南京杭州，虽然房价远高于苏州，但是并没有出现，地价超周边售价的情况，杭州申花的地价4w，但是周边新房已经有6w+的。
在售新房的天花板决定了未来板块价格能走多远，也给了开发商更多的操作盈利空间。
青剑湖的楼面价低于周边售价5000，可谓是相当安全，相当合理，相当幸福，引导和稳定青剑湖楼市健康发展，青剑湖人民安居乐业更有保障啊。
未来因上市时间和产品类型不同，土拍价格并不会显著影响当下青剑湖楼市房价，在楼市平稳期，需求是房价坚挺的最重要利器，在这个时期也是换房的好时期。
房子是用来住的，不是炒的。不是要有期待买完就暴涨，不涨就不买的心理。苏州楼市已基本明牌了，尤其园区，未来的新房总价没有低于500W，湖东的未来都是在900W起了。
以后的新房，和普通人彻底划开界限了。
NO. 2｜贰
未来产品会怎样？
大概是近2年操盘难度和价格压力最小的地块，拿到是幸福的。
先来看看楼面价，价格在23000+,对比其他区或者周边二手价格，都是非常合理，未来可操作空间大，客户群体和价格预期都有良好预期。
5宗宅地均设置了市场指导价，而其成交的成交均超过了市场指导价的10%，因此按照规定，这5个项目均需在工程竣工验收后方可申请预售许可。
1：应达到绿色建筑二星级标准；
2：住宅全装修（成品住房）面积比例70%；
3：预制装配式建筑面积比例100%，建筑单体预制装配率不低于30%；
4：现房销售；
5：未来售价未限价。
青剑湖5块地的可建造的面积约20W方，低容积率且限高30米，未来低密度洋房、叠加类产品。
每个地块仅4W方左右，开发周期会大大缩短，现房并不会带来很大的资金成本，项目可以快速周转上市。
4w方是什么体量概念呢，2栋30层住宅，每栋2个单元，每个单元2梯4户，户均100㎡，在普通高层社区里，大概就是这样，体量非常小。
但项目是要求限高30米，低密度住宅的建造速度和成本相对于高层更优，只要开发商商愿意，未来上市时间会很快，2019年就可进入市场。
未来产品预测：
改善户型 至少120㎡起。
全装修，低密度洋房，叠加等。
每个地块在300户左右。
四房，四房，四房，为主。
青剑湖的楼市简述：
整个青剑湖板块的产品结构主要为刚需户型，占了绝大多数比例，随着改善需求爆发，目前3房和4房价格飙升，相较于2017年年初大约上涨15%-25%。
2房的价格基本和年初持平，未有明显变化， 直接反应了供需不平衡带来的大户型溢价，单价差距不大扩大。
涨幅最大的朗诗未来街区118的3房，招商雍华府143的4房，森林湖136的4房，相比较年初的表现最为闪眼，4房的需求呈现井喷状态，紧缺的供给推高了价格。
房价到底是谁炒高的？供需才是第一大主因啊
相关文章：500W在园区买个漂亮4房，好难啊，再不买就再无机会了。|房叔说
提醒过很多次要改善客户，尤其4房需求的，宜早不宜早。
基于青剑湖楼市基本面和购房人群需求，未来产品120㎡+以上四房是大概率，更不排除140㎡以上，总价约束和低密度得房率高等因素， 四房面积不太会超越140㎡。
关于青剑湖楼市具体参照第二篇文章：深度青剑湖楼市，为何逆势上涨？
约7天后发布，先关注公众号。
加上龙湖住宅，总共6个小地块，未来可提供约2000套全装修的住宅供应，青剑湖地缘改善客户会优先选择这里，但是由于每块地面积太小，社区景观不会有太大惊喜，更不用提会所设计规划。
龙湖的天街商业配套，一扫青剑湖山寨低端商业形象，可预见未来将提升片区商业档次。
唯康路北面，还有一个青剑湖高中规划，和三块住宅用地待出让，未来5-10年热度不减啊。
青剑湖的规划还是很稳健的，下面是多年前的规划图，到目前土地利用规划基本一致，这也是园区能快速发展的根基，规划蓝图变现实成果。
“九”是青剑湖九年制学校，“高”是青剑湖高中，今年出了规划文件。点我
NO.3｜叁
4W单价，500w总价可能吗？
和刚需无关，和老房子无关。
和改善有关系，和买得起的有关系。
为什么是4W单价？2019年上市这个价格市场能接受吗？
这个价格首先不是臆想出来的，跟随房叔叔来看看有多大可能
先看看二手实地数据：
招商雍景湾143㎡ 4房 毛坯 400W 单价 2.8W 一房难求
森林湖二期136㎡ 4房 毛坯 370W 单价2.7W 一房难求
中新翠湖142㎡ 4房 装修 410W 单价2.9W 一房难求
朗诗未来街区118㎡ 精装 335W 单价2.8W 一房难求
改善需求旺盛和大三房和四房的稀少，导致价格一直在走高，目前4房价格稳定在2.7W+，毛坯。
这个均价已经开始慢慢超越湖东邻里中心一圈老小区的价格了。下一篇文章可能会写写湖东老破楼的悲惨命运。
对于未来售价，开发商会基于成本定价也会考虑需求定价，更会有调控价格，相对来说需求定价才是健康楼市最刚性的，也是消费者容易接受的。
园区楼市在人口流入和资金流入上占据了巨大优势，又由于供应偏少，整体属于苏州独立行情，在这12个月中次新或者较好的盘都在上涨中，部分稳定未涨，非常健康向上。
在这种基本面情况下，青剑湖的3房4房，一路上扬趋势会保持不变，遇到夏冬淡季时候会歇一歇，上扬曲线会持续保持。
在2019年的下半年，这些地块陆续上市，新房批着全装修低密度现房光环直接和二手房竞争。
相比较二手房，新房省去了个税1个点，中介费2-3点，差额若干万。无形中省去了4个点额外费用+几十万差额。
现在招商雍景湾143的4房 二手单价2.8W，加上各种税费，实际成本已2.9W。按照目前趋势，18个月后，上涨15%问题概率很大。看下面
目前单价28000，毛坯
二手中介费3%
个税1%
18个月上涨15%
2019年下半年，招商雍景湾二手单价算上综合成本，大概率33300+。
新房的溢价
装修：3000
新：3000
一手价格：33300+3000+3000=393000，无限接近4W价格。
按照120㎡+面积预测，未来总计500W+可见。
改善的需求不会停止，人人都想住又新又好的房子，未来好房子只属于少数人。
这里有一个BUG：
总价约束，总价约束，总价约束。
青剑湖品质毛坯4房，400W总价，未来更高品质精装修4房，500W总价。
加上18个月时间发酵，这个25%的总价差异可以被接受。
但是如果开发出来140,160的面积4房，总价接近600W的话，总价价格持平"湖东“的话，
那么，要不起啊。哥哥
生活是齿轮，买房是战役
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