文/苏城三少&苏州房叔
不鼓吹房价涨,也不鼓吹房价跌,
坚持客观公正是房苏州一贯宗旨,
始终站在买房人这一边,
提供有用的买房建议。
一个同学上午下定了一套洋房,心中有种赶在土拍前落定的欣喜感,
下去就被新区狮山紫兴地块土拍价格打的心理崩溃,
哭着喊着要退房,真是冰火二重天的啊
不可否认地价确实是冷,调控进入深水期,亢奋过去后,开发商都在保持冷静对待。
在几个月前就写过三篇关于苏州楼市文章:
上面三篇请勿直接看标题,看里面内容,不要误读标题哈。
苏州楼市行情走势分为整体和局部,整体不涨,局部也会涨,局部也会跌,具体还是要区别对待。限购12个月有的板块,逆势上涨,有的板块顺势下探。
坚定明确自己需求,择机买入或卖出,不要带有感情。
对于每个人购房认个体来说,购房需求,时期,资金,预期,目的都不尽相同,没有放之四海皆准的指导意见,有时候明知买了不涨但是我们依然要买,有时候明知买了会涨,但是我们依然不买。
希望每个人购房者在买房前想清楚,买哪里,为什么买,什么时候买,自己先想清楚在作出决定。
对于本次土拍或者购房疑惑可在底部留言。
很多人关心苏州地王,在12.31号会单独开三篇写地王专题
今天苏州土拍怎么了?
今天苏州的本土开发商怎么了?
今天的苏高新怎么了?
今天的土拍居然没有太多溢价?
今天的土拍,真的是沉默加上沉默更沉默,尤其是早上三连发,底价0溢价成交,基本为今天的土拍打下了基础。
说心里话,今天大家最关注的,就是狮山的紫兴地块,前面的都是开胃菜,因为这个是风向标,总价最高,面积最大,开发难度系数最强,而以后这块土地的规划可谓是狮山另一个桥头堡一样,展现的世人面前。
新区紫兴地块。
楼面价13683元/㎡成交
首先恭喜一下苏高新底价成交。其次,这块地在前面的文章里就写了,根据小道消息就会被苏高新拿下。果然不出所料,不知该忧伤还是快乐。
但是我们看见的,听见的,都不一定是真的。
我们来算算这块地真实的纯住宅楼面价,这快地的住宅是26w平米。
我们知道商业地块的建设,开发商基本不赚钱的,甚至多数是亏得,如果要对项目本身而言要盈利的话,只能依靠住宅,这块地限制很多,不仅有商业配套,还要早写字楼,这么来算的话基本上,只能靠住宅盈利,所以我们可以简单的认为,这次总价基本给了26w平米的住宅买单。
这么来算的话,紫兴地块
楼面价约在26222。
而这个价格楼面价,其实不低了,而且是相对合理的。
所以不得不说,土拍价只有狮山和园区是合理的。
当然啦,苏高新的基本套路应该是拿下以后,不久后政府公布旁边的学校是顶级学区,学区房稳赚不赔,顺便拉一下仁恒地王,运气好的好,顺便把棠悦湾,锦悦湾也拉进来,尽管可能是意淫。
我们看图片也知道,这次限制太多了,而且对开发商能力也有很大考验,就算底价拿下来,想做到真正的盈利也很好,很多商业自持真的亚历山大。
从紫兴地王的限制,我想起了去年的新城百亿苏州地王,也是如出一辙,
苏州2016-WG-62号“巨无霸”综合体地块(相城区高铁新城地块),新城以106.3亿的总价摘得苏州历史总价地王桂冠,成交楼面价7929元/平方米,溢价率79.29%,项目操作同样极其复杂,商业,住宅,超高,会展,公寓等汇聚了多重也太组合形式。可谓是新城造“新城”
所以往往高总价,低价单的地块,看着很便宜,其实事实并非你想的那样,对开发商,对产品都是一种挑战。
在回过头看紫兴这块的限制要求,土拍前我就很疑问,这么大的体量,这么多的限制,感觉就是为了某个开发商量身定做的,或者私下里肯定协调过,不然不会规定的那么细那么多不合理要求,这种要求好像是开公司投标地块,自己拿出来的方案一样,现在苏高新接盘,瞬间明白了。
不过目前土拍政策高压情况下,只能说土地有倾向性,不会有为了谁量身定做。
太湖新城的38号地块
无独有偶,同样吴中太湖新城的38号地块,也是被低估了。
38号地块位于吴中太湖新城,11点正式开拍,也是底价成交,这块地的要求也不低,要求有酒店式公寓和塔楼,总体起拍楼面价7839元/㎡,0溢价成交。
该地块被金融街融拓(天津)置业拿下,;楼面价7839元/㎡。
看这块地的要求,我们会发商业面积也占了一大半,而且容积率还不低,所以商业面积是远远大于住宅面积的,按照我们上面分析的紫兴地块因素,这块地的真实住宅楼面价约在20201rmb/平米。
而且他的商业容积率极高,未来对开发商的挑战及其大。
通过今天的土拍,我们可以发现在这种敏感时期,苏州土地市场遭遇滑铁卢,成交的大多数地都被外来房企拿下的,本地房企你们去哪里,怎么快出来战斗。是看透了苏州土拍的,还是都谦虚的不出来捡漏。
苏州这拍地的限制参数和购房条件参数,有的一拼,限制开发商限制买房人。
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