房苏州
有趣的楼市秘闻
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01 无问西东
在拍卖系统故障2天后，2018年苏州第二次公开土拍就上演了“流拍潮”，吴中区最东头的甪直，最西头的越溪，双双流拍，意外之外的情理之中。
吴中东西二块地，无人问津。
2016年年初吴中木渎国瑞率先拍出2.4w的惊天大地王，高出周边新房售价7000+，这还没玩够，中铁建又在9月份接棒地王，拍出近29000的楼面价，玩的太大了。
这下好玩了，2018年初，吴中区又是率先流拍，二块地直接流拍，又抢了大新闻。
吴中区这土拍真是冰火二重天啊，热的时候抢破头，冷的时候嫌弃的要命，一会暴涨一会暴跌让人措手不及。
来和房叔看看这二块神奇的地块吧。
吴中-越溪
编号：苏地2017-WG-69号
面积：73522㎡
用途：住宅
容积率：1.0-2.1
楼面价：15000
吴中-甪直
编号：苏地2017-WG-74号
面积：90680.2㎡
用途：商住
容积率：住1.8-2.5 商≤1.8
楼面价：6254
02 越溪这块地
这块地起拍价格15000，地块环境硬伤+无偿配套建设+周边二手价格萎靡+非强势板块，对于房企来说拿地之后风险大于收益。
实际隐性起拍价成本大于公开价格15%+，在18000+，具体看下面分析。
地块离4号线文溪路站约1.1公里，到永旺梦乐城都很方便，附近还有SM广场和吴中万达广场。交通和商业还是很方面。
这块地就是0溢价拿地，未来售价也要3W才有利润可图，那么地块未来竞品有却又很多，自身竞争力并不良好。
房叔觉得这块地离吴江太湖新城距离那么近，地块有瑕疵起拍价有那么高，不论对房企还是购房者来说，在未来买这里都不如去买太湖新城了。
附近小区均价
招商小石城：18500
新城金郡：17500
景瑞御江山：17000
越湖名邸：18500
苏房网小编曾经去探地过，地块客观条件来说有很大硬伤：
地块西侧：大型变电站，成片高压线
地块东南：高架
变电站+高压线带来的心理健康影响会直接影响到生理上，再加上高架带来的粉尘和噪音会直接造成生理上影响，总之拿地了之后也会被诟病，买了住了也不安宁。
这块地有毒啊，简直是住在电厂里，高架的怀抱里。
有硬伤的房子在卖的时候会折价的，变电站折价5%，高压线折价5%，高价折价5%。综合起来折价在10-15%左右。
地块还需要配件一个幼儿园。
根据规划条件，该地块内需设置一所幼儿园，用地面积不低于1050平方米，规模不低于3轨9班，方案报审时需提供教育部门意见，建成后需无偿移交属地政府。这项要求一定程度上提高了房企拿地成本。
综合以上述隐性的折价和溢价，有理由得出，地块起拍价15000，实际起拍价至少在
15000*1.15=17250
地块不利因素太多，后期营销成本也会增加，销售周期也会拉长，间接抬高了财务成本和加大了项目风险性。
没有房企愿意承担这样大的风险和预期那么低的利润，一致放弃才是正确选择。
03 甪直那块地
这块地颇有传奇色彩。
说好的万达不来了，传说中的红星也不来，甪直人民两眼泪汪汪啊。至今甪直没有什么中高端商业，还是满满的郊区乡镇风。
（原甪直万达广场规划图）
地块位置就在纯新盘甪直甪源的南面，老盘阳光城丽景湾的东面，西侧是中翔广场，离甪直政府驻地也不算太远，
起拍价格6254㎡倒是不贵，但是呢有50%左右是商业部分，对于纯房企来说不会去碰这种地块的，对于做商业体企业来说，甪直的购买力是否有足够支撑也是个问题。
尴尬了，一半住宅，一半商业，就像一半是海水，一半是火焰。
各大房企对于商业都是选择了回避，如果是纯住宅，起拍价10000㎡，都会有人出价竞拍，真的都是商业的错吗？还是不看好甪直呢？
祝福甪直。
附近小区价格
甪源：2200
丽景湾：16000
南山维拉：15000
金科东方水榭：14500
04 地价啊地价
地价牵动人心，代表了房企对于地块未来的信心，也侧面反馈在未来周边房价上。疯狂的2016年，拍出了很多远超周边新房售价的地价，在未来这些上市产品销售压力会非常大。
不断拍出的高价地块，未来上市首要目标都是要做改善产品，那么是否有足够多的改善客户群体和足够大的支付能力呢？想必房企自己也不知道，在那种狂热气氛下，外地公司要求进驻苏州市场，那就先拍为先，进来在考虑怎么活下去呗。
看到那么多高价地，房叔更希望看到多一些低价地块，给想来苏州，想留在苏州的人们多一点期待和安心，少一点焦虑和绝望。
刚需年轻人才是苏州这座城市的活力所在啊。
加入房苏州土拍群，加微信247656，拉你进群。
作者：房叔
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