房苏州 有用的买房建议，买好房、买对房，
浒关说不了再见
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01 再见刚需
随着恒基旭辉城、弘阳上水、南山柠檬城等刚需大盘的的陆续售罄，新的高价地接连上市脚步声来临，浒关楼市将彻底告别刚需，集体进入改善市场。
从刚需到改善的进化，2016到2018年，浒关楼市只用了2年时间。
苏地2016-WG-13号，2016年4月由南山总价26.93亿元，楼面价14165元/平方米，溢价235.26%拍下竞得。在木渎地价被干到2.4w的刺激下，浒关怎会低价。
2016对于浒关楼市是个划时代的年份，1月份永旺开业，4月份地王诞生，6月宜家开业，楼市上涨波浪轮动触及，再加上利好的催化，低调的浒关成为了当年最大的黑马，涨幅巨大，一鸣惊人。
2018年号浒关南山楠（备案名：楠香雅苑一期）新领预售证，预售证号为：苏房预高新201852号，预售住宅面积104299平方米，共812套房源。产品为高层和叠加洋房。
备案均价 2.67W
南山楠地今年5月7日首次开盘，开了4/5/7/8幢，位置较差，靠近高架。
当天开了180套，去化63%，作为第一个尝试2W+价格的地王盘，第一炮的去化率尚可。
浒关板块首个纯新高价盘，南山楠成交均价2.3W，首破2w，浒墅关楼市告别刚需的标志性事件。
延伸阅读：浒关地王南山楠，今日开盘，去化63%，卖得不错! 去的客户几乎都买了。
南山楠首次开盘现场
02 天量新房
从2016年开始，浒关(含通安)共计拍了14块土地，在这小小一个片区，这么大的潜在库存， 又配上改善的价格，未来新房竞争是不言而喻的激烈。
来看看这些土地的数据信息，下面链接为详细地块情况。
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浒关14块待上市地块楼面价（点击查看大图）
浒关14块待入市地块已出规划，据目前了解的情况，5块地已公示案名，5块地要求现房销售，10块地为精装，4块地为毛坯。
已公示案名项目：
南山13号地块：南山楠
苏钢14号地块：锦绣澜山峰誉庭
路径72号地块：璞玥风华
禹洲73号地块：禹洲嘉誉山
金茂81号地块：首开金茂熙悦
联发84号地块：苏悦湾
要求现房销售地块：
弘阳64号地块
璞玥风华
禹州嘉誉山
首开金茂熙悦
金地29号地块
中航62号地块
下图为浒关(含通安)未来上市的住宅房源数量，约为21000套，建筑面积240W方。如果在加上大阳山的楼盘，数量会更加庞大。
未来21000套，数量又多，价格又贵的房源，卖给谁，谁会买，去化会如何？
苏刚地块目前公示的住宅数量为部分，根据未公示的住宅面积推导，未来约预估新增4675套
03 预计价格
苏州对于新房的备案价有限制，本次价格预测根据以往的备案价定价规则推导即将备案均价，仅供参考。
推测说明：
基于开发商楼面价+利润+精装修费用预测（此次待入市楼盘多为精装修，统一+2000元装修费用）
有些地块为商住混合，计算会提高住宅部分楼面价
下图地块中越秀、陆家嘴都是混合地块，住宅部分的隐性成本高于拍得楼面价，在推测备案价时候增加了成本价格。
纯浒关地块中，仅有弘阳和南山为毛坯交付，通安地块中禹州和金地为毛坯。未来上市产品主要是以精装为主流。
预计备案均价，从通安的最低毛坯2w，到浒关的3.1W，更多的价格集中在2.5-3W，再无2W以下的价格，真是让人忧伤。
浒关的新房门槛大幅度提升，购房者愿意买单吗？
04 浒关10年
提到浒关楼市，绕不开的旭辉这家开发商，在过去的10年时间，旭辉堪称是浒关一哥，神一样的存在，在这个片区深耕多年，最近的战绩是恒基旭辉城，28个月卖掉了3800套房子。
浒关的楼市在2010年之前基本是没有商品房，从2009年开始才进入到商品房的起步时代，从2012年开始进入爆发时代，大量新盘和大量刚需，供需两旺。
2012年的苏州，刚需遍地，成交火爆，创造了至今无法超越的年10w套的住宅销售量。
浒关成为了北新区的刚需重地。
这10年，浒关(含通安)共计售出商品住宅套数24000套。
浒关 总户数：20105
通安 总户数 ：3537
05 未来客户
据《苏州高新区浒墅关镇总体规划》显示，至2020年人口规模预计达14万人，2030年人口规模预计达18.5万人。
浒关的未来新房客户源主要为地缘客户+外部客户构成。
其中地缘客户是最真诚，粘性最好，成交最快的群体，可辐射浒关内部，金阊新城、通安以及周边阳山、白马涧等客源。
浒关新盘潜在周边地缘客户人群，共计约10W户
浒关户数：51788户
金阊新城：33663
通安：21325
外部客户主要是来自其他区的改善客户，这个相对于地缘客户，数量相对稀少和不确定因素多。
以下为浒关及周边板块主流小区二手房情况分析。
二手房价格说明：二手房成交情况复杂，价格会受到成交房源、楼层、户型面积、装修等因素影响，即使是同一个小区的二手房，也存在价格差异，以下数据采集自链家挂牌价格，仅供参考。（如数据有误，欢迎留言讨论）
◯ 浒关板块 ◯
商品房总户数：20105户
.
安置房总户数：31683户
◯ 金阊新城 ◯
总户数：15980户
总户数：17683户
◯ 通安板块 ◯
总户数：3537户
总户数：17788户
06 挣扎前行
未来1年，浒关(含通安)上市21000套住宅，单价2w-3.1w
过去10年，浒关(含通安)销售24000套住宅。单价0.6w-1.8W
过去10年，浒关卖了2.4w套，未来多少年，浒关可以卖掉2.1W套？
当我们看到这些数据，无脑反应就是房子太多，价格太贵了，曾经的刚需重地，进入改善市场之后，不禁让所有人发问
有足够的购买客户吗？
有足够的购买力吗？
有足够的购买速度吗？
购买客户在哪里？
从购买客户来说，浒关地缘周边客户约为10W个家庭，这里面有空置未入住，有刚交付的这些都不是有效购买力，面对2w套的高价住宅，需要20%的家庭在置业。
有效购买力主要来自
本地拆迁户
本地土著
老小区改善
个体小老板
浒关的环保风暴，其中个体户的产业受到打击，购买力和购买意愿会受到折损。
本地土著的改善是最强劲的一群购买力了，多年生活于此，离不开走不了，卖一套好房子改善生活，未来是开发商重点争夺的客户群体。
浒关终究是偏距一方，不像新区狮山和园区中新合作区板块，购买群体可以辐射到全市区，更多的购买力支撑主要是地缘客户。
购买力怎么样？
价格翻倍，购买力减弱
交通的便利提升下，刚需人群购买范围扩大，中环通车和3号线的加持，在17年之前大量的刚需涌入浒关，制作了火热的楼市氛围。
未来上市价格，已然不是刚需价格，很多近3W的盘对于改善客户来说，可以在苏州大市范围内进行挑选，选择面更宽，新盘面对更多的竞争对手。
曾经1W左右，如今3W左右，新房价格直接跳过2W价格段，购买力发生断层。
17年整年，浒关新盘价格维持在1.7W上下，销售情况是缓慢的平销，价格来说，这是刚需一个坎，单价1.7，总价150w，超过这个总价，刚需接盘不再汹涌，变得吃力。
对于外地人已在浒关多年前买了一套房，再次改善，如不是现金流发生大幅提升，面对3W的房子，购买力是远远跟不上的。
更快的购买速度？
开发商当然想要尽快卖完，这就取决于足够多的购买人群和足够大的购买力，显然这是个问题。
当下市场，开发商需要更快的回款，较快的去化，去缓解资金的压力，每个开发商都想尽快卖掉更多的房子。
众所周知，开发商的竞争对手是另一个开发商，在竞争加剧情况下，总会有开发商会想得开，然后让利。
下面的12个月，浒关的新盘都将打开售楼处迎客，到访客户的数量直接关系到开盘的去化情况。
接下来，浒关楼市乱战，一定会很热闹非凡。
哪里有什么更快的购买速度？有的只是谁先亮相，抓住消费者，率先收割一波客户。
改善看产品，刚需看价格。
曾经的浒关，价格便宜，首次购房者流连忘返，真是刚需的福音之地。
而如今，浒关楼市，改善已来，谁将用产品俘虏挑剔的买房人？
谁将是浒关最当红的楼盘，谁会是最先胜出的开发商？
赢家不会很多，一定属于用心做好产品的那个。
延伸阅读：在苏州，好房子才是真正的需求
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