房苏州 有用的买房建议，买好房、买对房，
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这是房苏州第 14 篇买房故事
配图来自电视剧《二胎时代》及网络，图文无关
上周六买房故事一经更新，后台评论爆了。
原定于本周六发的下篇，经投稿同学要求，遂提前到今天发，上篇回顾：是的，我在园区3套房都是啃老买来的...
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一儿一女，刚需四房
是的，我需要换房了
接上篇：是的，我在园区3套房都是啃老买来的。（点击查看上篇）
女儿出生前我曾侥幸幻想过。
如果还是一个儿子的话，那就只要一间卧房就好了。哪怕长到十八岁出去上大学，上完大学出去工作了就可以自己租房子住了。
但这是一个女儿。
概率函数不可避免地坍塌为一个确定的值，所有的逻辑链条在这一刻变得无比清晰：
一儿一女即使现在住一间，长大以后也必须住两间，既然迟早要分房睡那就是说迟早要需求四室，即使现在不换房，以后也得换房。
四室意味着更多的面积，而房价是在不断上涨的，到时候要用现金补差价。单位价格上涨，总标的上涨，连交易税都上涨。
晚换不如早换，必须立刻换房。
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千万预算的纠结换房路
PlanA：一套换一套
作为刚需四房，我在2016年10月市场冰冻之后开始了改善看房的生涯，这是多么戏剧的一件事。
Plan A：首先从脑海中蹦出来的方案是，就用蝴蝶湾一换一，把130平房换成附近某小区四房，然后保留其他两套。
A方案的可操作性最好但选择面却是最小。
因为斜塘片区沿星湖街这一带，实际上只有四五个可选的小区，而除蝴蝶湾之外，其他几个小区的建设年代都在2010年之前。
当时市场可是两房刚需、三房改善的年代，四房根本闻所未闻。
唯一看起来靠谱的，是蝴蝶湾本小区263平的一个户型。它实际上是边户和中间户的整合户型，我对房型非常满意。
蝴蝶湾这种户型一共不超过10套，在卖就更少了。有一套在卖是650万左右，感觉价格也能接受，但是是顶层。我了解顶层的防水问题，是一个行业痛点。
然后就只有一套非顶层的要1000万，这就很尴尬了。
于是我们把范围放大，看了南山巴黎印象，德邑，甚至中粮本案的房子，价格都800万往上。本案当时有一套要750的中叠，价格可以接受但是靠斜塘老街商业街。
我去看过两次，每次都能听到楼下饭店的嚷嚷声和外卖电瓶车的滴滴声，着实令人头疼。
这个时候我提出一个方案，就是把目光范围放大一些，看看更远的大户型。但缺点是以后接送孩子上学比较麻烦。
我们看了中海独墅岛250平大约600万的联排，考虑过相城的天鹅湖庄园，甚至去看了甪直澄湖的边的独栋别墅。
澄湖的别墅着实令人心动，400平的独栋加700平+的院子。
最后，一一被我媳妇以离学校太远为由否了。
看房子是很累的。
那时候女儿刚出生，我媳妇就负责在家奶孩子，我下班后和周末都在看房。
儿子没人带的时候，我就带着我不到三岁的儿子看房。我看过的觉得合适的才约二看带媳妇去。
房子看得多了，迟迟没有合适的。
可能也是产后激素水平导致情绪问题，某次不太满意的看房之后媳妇冒了一句“你看看你！好几套房子！有什么用？！没有一套像样的！”
事后想来，可能我有些敏感了，但当时我还是被这句话刺的有一些情绪。
行，嫌老子没钱买不了好房子，老子变卖所有家产换一套像样的，我住死你！
彼时我刚入水库的坑，受水库思维影响比较大。我本来还在琢磨着把哪套房子抵押贷了换出钱来，弄几套莲花大帝国的一房两房什么的。
现在想来，应该是被媳妇的这句埋怨直接掐灭了火苗。
想要战胜更强大的敌人，那就必须集中所有资源强攻，由不得任何的心生旁骛了。
我恨不得把所有房子全都卖掉。
这时候心里有一个小精灵跑过来说“大哥，中海那套房子还没拿上产证呢，咋卖？”我心里吐出一口老血，恨不得一巴掌把小精灵打回液体状态。
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千万预算的纠结选房路
PlanA：2套换一套
Plan B ：两套换一套。卖掉荣域和蝴蝶湾买一套四房甚至五房，在金鸡湖学区里，或者其他同级别学区里。
这个方案会亏一些钱，因为荣域未满二，加上中海的房子不能卖，预算只能上浮300万。
更加坑爹的是，因为倒霉的限购和限贷政策，我必须要把中海的贷款填上才能以5成首付购买大房子。
刨掉填贷款的100多万，手上就只有600万左右现金了，五成首付…
我要感谢限购限贷，完美狙击了我这个刚性改善用户，我何止是刚性改善，简直就是刚需。
因此我只能把总价控制在1000万以内，相应面积目标调整在了200平方左右，还得学区房。
在这个面积上，平层少一些了，反倒是联排居多。我们主要是把大量的精力花费在了这个方案中。
我们看过明湖花园200平的顶复和小连排，但实在接受不了小区品质；看过荣域的240平的一套小独栋，但那套太小了，如果不隔房间，连四房都没有；看过水墨江南的250和312平的联排，感觉房间都很小。
这个时候我发现，联排的宜居性不如平层。
250平的水墨江南舒适性，远不如海和院靠学校那一边220平的平层，而海和院平层的问题，220平它是三室的。
说到这里我必须给各位推荐一个平层之王。
在东方之门和九龙仓IFS可售住宅上市之前，雅戈尔太阳城的两栋超高层建筑是绝对的70年平层住宅的首选。
我曾在2015年南楼上市时去看过，430平的平层，两梯一户空中别墅，超赞。
那一年40多层只要600万。被媳妇否了的原因是，一个是靠中环高架，一个是没有阳台没地儿晾衣服。
等到了2016年底再看价格，南楼30多层唯一一套在出的二手要价1100多万还不满二。
据说房东是个外交官，也真真是出入皆人物了，我等屌丝还是速速退散吧。
稍微超预算一点，我们看过海和院和观棠的联排。
两者面积差不多，但差价大约在200万。海和院1150万还想跳一跳够一下，但观棠1400万实在是买不起了。
户型上来说观棠要好一些，环境上来说两者都是超越园区99%别墅的存在。
往北一点，我们看过怡和花园280平的联排。
这个小区我们比较熟悉，物业更换过多次。小区里面植被也一直疏于管理，显得比较杂乱，联排本身户型也比较一般。
旁边金水湾的户型比较小，小区里外国人好像比较多，氛围比较好，而且我们的预算也差一些，想买也只能买靠近金鸡湖大道的联排。
再北一点，就是半岛华府的联排。
这个小区我是有一些情节的。前两年一位我很喜欢的台湾歌手住在这个小区过，叫游鸿明，不过后来他把房子卖了，以后也不会再住了。
我媳妇不喜欢的原因是觉得小区比较旧，反正是没看上。
然后还看过御湖熙岸的房子，又老又小，再一个是离学校也比较远。
户型上来说同样面积还不如自家独墅岛的房子，真是白瞎了金鸡湖西南角这个钻石级地段。
别墅的结构理念在近十年变化还是比较大的，次新联排远远好于十年以上房龄的联排。
绿地华尔道的联排也去看过。15年看的时候他们还有好多工抵房，我记得是中户五六百万边户700万，这时候再看，都已经要1200万了。
预算1000万，在允许略微超支的情况下，居然依然买不到符合要求的房子。
10
382w卖掉蝴蝶湾
288w卖掉荣域花园
买入璞缇墅联排，税后900w
那时候我一边挂着蝴蝶湾和荣域两套在中介卖，一面在寻着房子。
看房再次陷入僵局的时候，我跟媳妇说，这事不能再拖下去了，要速战速决。
这样，你告诉我几条你需求的底线，我来挑房子。媳妇说：
好学区：原则上只接受星海星湾景城和金鸡湖。同时离学校不能太远，否则以后孩子路上耽误时间家长接送也麻烦。走路能到最好。
好小区：小区品质要好，太老的小区看不上，杂牌物业看不上，做不到人车分流看不上，车位比低于1.2看不上—小区道路都被车占住了。
好地段：一手湖畔低密度宜居，一手出门三公里内商场CBD。左手右手一个慢动作，右手左手慢动作重播。
再加上200平左右，四房以上，总价1000万的限制，真是完美契合新房癌患者典型特征，活该你买不上房子。
价格是多维度支撑的。什么都想要最好的，那这种房子就是天价。
正面批评媳妇，怎么能是我这种情商的人做出的事情呢？
我说这样，我们把学校放宽一点，只要是园区教育局直属学校，不覆盖大面积拆迁安置小区的，都考虑上。
我打印一张园区地图，把大头针按在各个学校，以各个大头针为圆心半径500米作圆。范围内的小区一个一个排查挑选。
你老公好歹是个地产投资爱好者，虽然实战经验不够丰富但也有自己坚持的事情。
我就在你这些要求上加一条要求：在所有能接受总价的备选房中选单价低的。
低单价是投资的保险栓。低单价意味着低风险。既然批发老破小已经不再可能，至少给我一个大面积低单价流的梦想。
X家APP里一拉，符合要求小区一一按单价从低往高排序。
第一名是雅戈尔璞缇墅，产证面积377平在挂800万。
感谢互联网，感谢数字化生存的互联网时代。要不是X家App，我都快要忘记还有这么个小区了。
仔细思考一下来看，这小区简直好极了：
现代大道沿线，靠近中环但又不紧贴中环而是隔了一个街，交通便利又安静舒适。
东沙湖邻里中心北面还有一个住宅用地待拍（2018年已改为学校用地，但当时是住宅规划），现代大道以南永旺以北还有几片空地。中环过去东沙湖公园那边更不用说各种企业孵化园，创业产业园要想搬走那也是分分钟搬走的节奏。
这么多手牌拿着，前途无限光明，要用发展的眼光看待城镇化基础设施建设嘛，想想上海中环和北京四环。
房子本身尺寸面积足够，房间数足够，功能区规划灵活。
买了，妥。
但在我媳妇眼里，她却不是这么认为。
首先她认为学校差。
不止比星湾金鸡湖差，甚至比方洲学校要差。硬要把园区这么几所学校分个三六九等，东沙湖学校是仅好于斜塘学校莲花学校的末流。
其次地段差。
区域人口密集，东沙湖邻里中心比邻瑞广场掉两个档，地段low人口low商家low。
最后小区差，物业号称是万科但跟仁恒没法比，小区环境跟双湖板块也有差距。
说的都在理，我就反问一句：那海和院买得起？
退一步讲，买双湖湾190平的平层总价接近1000万，合单价5万真的值得？请时刻记得，璞瑅墅的户型本身比海和院联排不知道好到哪里去了，单价才2w2。
说到学校，金鸡湖与东沙湖能差距到那种程度？两个学校平均分的一点点差别作用在孩子身上有多少效果？
拿我自身举例，我上高中前一直是年级第一，甩第二名两条街那种。
中考是市Top100，高中在最好学校实验班，高考在考砸两门的情况下高一本线40分。
上了211/985，那又怎样了呢？还不是啃老买房泯然众人矣？
学校是平台，是托住底线的东西。
帮助孩子真正实现自我价值，帮助他穷其一生了解自己找到真我和真正幸福感的，是父母的品行教育。
孩子是父母的副本。你是怎样的人，孩子就是怎样的人。
你若爱玩手机，孩子便不爱看书，这跟上什么学报什么班都没关系。
另一方面讲，人生好几十年，明明就是马拉松，非要有人去比在100米，500米，一公里，十公里处谁是第一名。
父母没有任何办法确保孩子永远处于领先位置，除了一件事：起跑的时候陪着孩子跑，教他奔跑和摆臂的姿势，教他抬头挺胸而不要低头脚下的视野，教他坚持到底不要半于九十的信念，并一直陪伴孩子跑下去。
遗憾的是大多数父母在该陪伴孩子，该以身作则教他如何奔跑的时候，自己却只站在原地使劲吹喇叭喊加油。
说到地段low，我就更想不通了。
我们不是本来就是这个阶层的么？都是伪中产谁比谁更体面呢？乘着城镇化金融化东风膨胀了资产，自己都膨胀了？
在我的劝说下，媳妇同意了。
我们在16年底和17年初分别以382万和288万的价格处理掉了蝴蝶湾和荣域花园的房子，还掉中海的贷款后首付五成于17年上半年买入璞缇墅一套联排中间户。
那时之前挂出的800万一套已经成交了 ，后面一套是820万靠马路的我们也没要。
最终是854万买了一套十分靠近小区正中心的中间户。不满二，交税之后房子算是900万出头。
12
400平联排
是我目前想象最好的生活
很长很长很长的故事终于快要结尾了。
从拿房开始到现在一直在装修，预计要19年初才能完成，因此直到此刻我们还没能搬到新房去住。
于此同时发生的是生活水平的直线下降和计划外的进一步啃老，造成这个局面的原因是多方面的。
一个是此前计划的可用于还贷的摊还公积金，由于超过两次动用，必须先补缺借用补充账户的钱才能再次使用，而且即使补缺完成后也只能跟乙类一样动用20%的钱了。
这导致我们直接出现一个每月九千块的现金缺口。
其次是由于缺乏装修这么大房子的经验，装修预算严重超支。
如果早知道会超支20%-25%那一早真应该把预算做到100W以内，而不像现在计划200W的实际支出已超过250W。
我们不得不将二宝的人生第一次出境游无限期推迟，同时国内游选择淡季错峰出行。
减少在外吃饭的频次以尽量控制信用卡账单在1W块钱以内，至于奢侈品包包…我已不记得上一次买包是什么时候的事了。
所有的选择说到底都是取舍。
总有人抱怨，几年前买房的时候为什么不买多10平方那个户型呢？为什么有钱的时候买了台车而没有多买一套房呢？
还记得15年换房时手头剩下的60万吗？其实当时我特迷Macan，已经联系好销售选好配置准备下单了。也就是一念之差拒绝了享乐主义的诱惑，而是去买了双湾锦园的房子。
现在我放弃了三套房产零月供的生活，实行了一些激进的住房改善计划，想来道理也是一样的。
媳妇不能理解。
她不能理解为什么本来好好的没压力的生活现在弄的紧巴巴的。
她说新房每月物业费就要1000块买得起也住不起，她说房子太大光找阿姨打扫卫生一次都要好几百，她说冬天400平的地暖你住进去都舍不得开。
进而反问：我们为什么要换房？
WTF？要换房的不要换房的，怎么都是你？
她说新房每月物业费就要1000块买得起也住不起，她说房子太大光找阿姨打扫卫生一次都要好几百，她说冬天400平的地暖你住进去都舍不得开。进而反问：我们为什么要换房？
女人，我是怕你有朝一日能付得起水电物业的时候你换不起房了啊！眼光能不能放长远一些啊？
媳妇却说：活在当下。行。
等你拥有了14米长的衣橱、7米长的鞋柜、整面墙镜的瑜伽室、120寸透声幕7.1声道影音室、客餐厅吸顶背景音场、通过千兆网关的漫游AP坐在15平星空顶玻璃下或是躺在桂花树旁的秋千椅上刷手机的时候，我们再来谈谈什么叫活在当下吧。
毕竟这是我能为你和孩子提供的，我所能想像到的最好的生活了。
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