房苏州 有用的买房建议，买好房、买对房，
01 小户的消失
在苏州新房市场，面对不断攀升的购房总价门槛，首次置业的刚需购房者，要么向下选择更小面积，要么向上接受更高的总价。
据相关数据显示，截止9.22，苏州新房库存约40400套。
75㎡以下的小户占比1.8%
90㎡以下的占比10%
从新房存量面积段分布上可看出，小户型占比已经边缘化，尤其是75㎡以下的低总价新房更是进入到了真空供应状态。
75㎡以下的小户型，高新区只有1套未网签，堪称罕见。全苏州也只有751套存量。100㎡以下的户型数量为9189套，占比22%。
新房库存主要集中在120㎡+，占比达到了50%。
由此可见，针对刚需人群的低总价小户极度稀缺。
从15年之后，苏州房价和土地价格共起舞，购房总价一路狂飙，买房人的预期也在不断被拔高，土地市场的高价成交后，必然连锁反应到未来的新房市场价格。
在改善需求放量下，开发商都在关心的去做大面积改善住宅，刚需小户型设计都被齐刷刷的舍弃掉。
19年高价地井喷上市，众多房企竞相争夺改善客户，可能会导致集中上市的大面积改善住宅过剩，90㎡以下小面积新房供应反而成为了紧缺状态。
不论现在新房存量还是未来上市的新房，改善型面积段的产品都会相对充足。
都为改善造又大又好的房子，谁谁为苏州的刚需造好房子呢？
说到未来要上市的楼盘，绕不开的热点浒关板块，多家开发商在这里竞相起舞，谁又会率先脱颖而出呢？
02 热点北新区
16年的苏州楼市黑马在浒关，成交量巨大，配套大幅提升，让浒关在当年楼市份额占比很大。15-16年一直呈现供不应求的状态。
限购之后的17年到现在，浒通板块成交紧随狮山路板块，占比23%，是新区第二大热门板块。
浒关板块在13-17年的成交主力户型在75-100㎡之间，总价低，成交活跃。140㎡大户型在供应结构中占比少，占比相对也少。买家对价格敏感度高。
当下在浒关楼市，小面积75-100㎡左右，是市场上最热门的成交主力，需求量足，流通性好，随着总价提高，门槛被抬到了200-250w。
从浒关的多个新盘的户型公开信息了解，绝大多数是规划的改善大户型，对于小户型的配比可谓是寥寥无几，而这恰恰是市场的空白面积段。
上一个浒关楼市10年是刚需市场为主，下一个浒关十年是刚需+改善组成的市场。
上一个浒关楼市10年是毛坯时代，下一个浒关10年是精装时代。
03 次新房价升
13年-18年，浒关新房成交可谓真是量价齐升，在高价地的烘托下，老盘都已经陆续清盘，低价盘售罄，高价地上市的预期下，二手市场又是怎么样表现呢？
举个去年交房恒基旭辉城例子，安居客的挂牌价在17.12月在1.6w，而到了现在的9月份已经达到了2.1W，挂牌价格整整涨了30%。
二手市场次新房价格也迎来了走高。
下图为浒关次新房的挂牌价格，大多数不满二年，挂牌价格2w+，交易费用在10%，也就是说要买这些毛坯的二手房，成本在2.2W+,如果在加上装修，至少要2.4W+
这些小区大部分在去年下半年也就是在1.7-1.8w，今年以来都有了20%的涨幅了。
拿一个90㎡的小三房来算算，二手买下来，再算上装修费，总价也达到了近210W。对于刚需来说，二手房支出资金更多，税费更多，不如新房更少的钱更大的杠杆。
比较尴尬的是，整个浒关未来新房市场，大多数都是大面积改善为主，只买的起低总价的首次刚需被集体无视了。
刚需难道只能选择苦呵呵的选择二手毛坯房，未来的上市精装房中，会有小面积的可以选择吗？
04 浒关之悦
放眼整个浒关待上市新盘，位于京杭大运河旁的苏悦湾花园，即将推出小面积精装产品。
苏悦湾花园规划了4栋花园洋房和9栋高层，占地面积约4.3万方，建筑面积约4.6万方，容积率2.0。
高低配的产品规划，仅834户，布局非常合理，充分发挥了每一栋的景观整体性与均好性。
项目主力户型，包括约75m²、121m²花园洋房，及约98m²、121m²的高层。
较小的户型，未来预期总价也较低。精装交付社区，省去装修成本，对于首次置业或者首次改善的同学来说，实现留在苏州的梦想。
建筑面积约75㎡，两室两厅一卫
建筑面积约98㎡，三室两厅一卫
建筑面积约121㎡，四室两厅两卫
极致户型
先来看一下户型，苏悦湾建筑面积约75-98m²户型。
和市面上一些带连廊的半通透户型产品相比，做到了真正意义上正二房、正三房。
南北通透设计，每一个房间都能作为一个完整功能的房间使用，可以说是为刚需客户量身定制。
苏悦湾花园121m²客厅实拍图
75m²为正两房设计，位于1#、2#两栋，只有100多户，十分稀缺。
98m²正三房，户型利用率极高，在功能性、舒适性上颇具亮点。
三个房间都可以摆放下1.6米的大床，而市面上一般只有主卧可以摆放1.6米大床。
比如，主卧总面积就高达约14平米，基本等同于市面上主流的140平米户型的主卧大小，在加上大飘窗，实际居住使用面积达17.7平米，居住宽敞舒适。
对于刚需又追求居住品质家庭来说，极具性价比。
98m²
三室两厅一卫
121m²洋房，同样是3+1房，一梯两户设计，保证居住私密性和舒适度，且
各空间尺度十分宽舒，适合改善家庭。
3+1室2厅2卫
苏悦湾花园建筑面积约121m²户型图
5m²玄关
不同一些玄关的逼仄感，苏悦湾花园121m²样板间，推门就是约5个平方的玄关，回家第一刻就能感受到尺度开阔。
这样的一个大容量玄关柜，小到外出衣物、雨伞，大到童车或旅行箱都能塞得下。
苏悦湾花园121m²玄关实拍
6.2米大横厅
大横厅开放格局，消灭了走廊，减少了面积浪费。
接通1.6米的进深大宽景阳台，阳台面积约10个平方，相当于一个小房间的面积，整个客厅拥有更大的采光面和更好的通风效果。
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苏悦湾花园121m²客餐厅实拍
23m²奢阔主卧+大进深飘窗
主卧套房设计，1.8m的床和2个床头柜，衣帽间+大台盆+大浴缸俱全，还有人人都爱的大飘窗。
苏悦湾花园121m²衣帽间实拍
都在做大飘窗，有什么稀奇？
和大部分60cm进深飘窗相比，苏悦湾花园飘窗做到了95cm进深，利用率更高；加上L型的转角窗，卧室同时拥有2个观景采光面，通透舒服极了~
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不论从尺度感还是功能性来说，121m²正3房绝对是经典之作，改善首选。
除了苏悦湾花园外，临近的弘阳64号地块，据悉也将会有80m²左右的小面积产品。
但面粉价格决定了面包价格，楼面价高低也决定了未来备案价。
苏悦湾花园楼面价13300元/m²，以楼面价推导售价来看，未来苏悦湾花园上市备案价，在整个浒关市场来看很有性价比。
品质精装
在当下的苏州楼市，越来越多的盘在做精装。
对多数开发商而言，做精装是被限价的无奈。对多数购买者来说，是平淡无奇的鸡肋。
但苏悦湾花园，整个样板房参观下来，最大感受是一种“所见即所得”的真诚感。
新风系统
精装标配少不了的新风系统，每天24小时为室内提供经过过滤的新鲜空气，带来极佳的居住舒适感。
标准尺寸
比如所有的床，都是标准尺寸，没有为了反衬空间很大，做所谓的“微缩定制”。即便放了1.8米双人床后，仍有宽敞的空间感。
98m²主卧，放的下1.8米床
121m²主卧，放的下1.8米床
精装细节
精装修配置上还有很多小细节，如插座带有USB功能、走道小夜灯.......
苏悦湾花园121m²客厅实拍
全精装社区，既保证了质量，又能有效减少后期装修的噪音污染和垃圾污染，切实提高业主的居住品质和舒适度。
05 悦系智造
项目位于新区虎疁路与北津西路交汇处，是浒关板块未来上市新盘中少有的滨水社区。
滨水风光
这里距离京杭大运河仅百米，一派碧水茂林风貌。运河支流蜿蜒至社区内，圈出一个拥有近300米河景的水岸住区。
想象一下，一天忙碌下班后，徜徉于此，便可享受润物无声的自然恬静，难得的“慢生活”。
苏悦湾花园滨水风光带效果图
全龄社区
全龄社区已经成为楼盘的标配，苏悦湾花园的最大看点是全龄儿童乐园景观区。
围绕“海洋之歌”主题打造的0-12岁全龄儿童乐园，实用童趣。
智慧安防
社区具有2大智慧科技，包括社区wifi和动区域天使眼系统，社区安防体系，更是全方位监控，为业主安全保驾护航。
人脸识别系统
视频监控系统
门禁控制系统
车辆管理系
电子巡更系统
全龄景观设计和智慧安防体系，确保居住舒适和居住品质，给业主提供一个安全，智慧，便利的精致生活空间。
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