房苏州 有用的买房建议,买好房、买对房,
▏远方扇点火 雨夜敬清秋
延伸阅读:
01
园区二手上涨的逻辑
本篇主题主要不是讲园区为什么上半年涨的的,但对于这个问题简单说一下,也可以参考17年发的文章,参考下面:
延伸阅读:
500W在园区买个漂亮4房,好难啊,再不买就再无机会了 2017.9月
限购1年,苏州这些盘逆势上涨100W。 2017.10月
苏州园区2房有救了,春天来了 2018.4月
综合起来说,园区二手房今年上半年狂飙的三大动力就是
学区驱动,学区房价格洼地+入学人数激增
相比南京,杭州同等配套地段,园区性价比卓然
园区楼市对全苏州楼市资金的虹吸
苏州进入改善市场需求爆发后,好房子成为了市场真正的强需求,对于没有强资源附属的房子,价格走势横盘或走弱。
园区TOP级别学区的住宅在周边商业配套,学区属性等都是一流,在2017年单价也只有3.5W+,而南京杭州同等地段的都在5W左右,从城市比价来说,园区显得过于“便宜”。
经过这一轮“补涨”后,城市之间的比价差距没有那么大,对于2019年楼市如何走势,需要重新在观察。
延伸阅读:
02
并不是园区独涨,只是更明显
上半年苏州很多板块都有不同程度的涨幅,只是园区某些房子上涨比较剧烈,幅度大,受到的关注更高,其他的包括浒关,活力岛等的二手房都有10%+的涨幅。
苏州二手房上涨的实质上涨,对比外部城市的下跌新闻报道,会给人一种错觉,是不是只有唯独苏州在涨呢?
其实2018年上半年,长三角的常州,无锡,南京,杭州的较大部分的二手房相较于17年都有所上涨,并不仅仅只有苏州。
6-7月是长三角几大城市的二手房成交价格和成交量巅峰,可谓是量价齐升,至此后成交量开始逐渐走低,到了9月份,带看量都开始有30%+的降低幅度。挂牌价开始冲高回落。
6月份园区楼市真的是各种慌的一比,中介怕客户跳单,卖家怕卖亏了,买家怕卖家涨价,都处于焦虑之中,完全的卖方市场。
延伸阅读:园区楼市慌的一比,2018.6
03
园区挂牌量暴增
挂牌量走势对于板块内价格起到了至关重要作用,挂的多就会出现供大于求,价格很难上涨。
对于显示的数据是用来看的,不是用来作为买卖参考的。数据具有明显滞后性,不论是上涨还是下跌,要想感知市场,一定要去实地看房,亲临一线才能触摸到真实的状况。
9月初,挂牌量:3700+,10月底,挂牌量,5500+
挂牌量激增:近50%
市场价格反应总是迟钝的,任何的成交价格波动,都是要经历一个周期,比如市场下滑时候。
挂牌量增加→成交量减少→挂牌价降低→成交价下滑
同理市场价格要上升时候,就是对应挂牌量减少,成交量增多,最终价格上涨。
短时间内,园区挂牌量增加50%,带看量降低50%+,买卖双方预期发生分歧,价格撮合困难,买方进入观望时期。
要想知道明年走势,持续关注挂牌量,是一个不错的指标数据。
从市场实地调研结果来看,挂牌量增多其中有一部分客户是想改善在重新,出现尴尬的情况就是卖不掉,所以也买不了。
挂牌数据参考:链家
园区的目前二手房库存,已经回到2017.9月份,房价会回到那个时候吗?那个时候发过好多文章建议抓紧买入园区以及学区房的,这一年很多都涨了100W+,
在下面文章里500W在园区买个漂亮4房,好难啊,再不买就再无机会了 2017.9月,我们提到了二手库存量和房源分布,提出了漂亮四房要抓紧立即买入。
通过下图的分析,这一年时间园区挂牌房源户型结构发生了新的变化。
一房挂牌量增加
二房挂牌量减少
三房和四房增多
园区漂亮的房子总价,从之前的刚需,刚改,高改的300w ,500w,700w,涨到了目前了400w,700w,1000w,到了一个短期的总价天花板这个坎。
3-4房的挂牌量不降反升,恐怕反映出业主的另一个心态,涨了这么多,开始有人想抛售,具体还要再去多调研,继续关注公众号吧,目前还不确定什么情况。
2房减少主要受制于3-4房总价过高总价的挤压,在总价的制约下,其他区域置换到园区购买力不够,只能选择低总价。在4月份监测到园区2房库存急剧下降,及时发布了二房春天要来了,之后进入上涨,典型的景城二房直接涨了100W。
其他区相比较园区过低的房价,也削弱了置换到园区的购买力,造成置换的链条不那么顺畅,实在买不到了,房叔小密圈不少人是卖掉xx区2-3套,挤进园区的,也是蛮不容易。
园区二手进入相对混沌期,还需要持续观察,建议购房者可以时刻关注园区成交龙头玲珑湾,多关注带看量和成交量,以小窥大,看园区未来走势。
另外在提醒一下:
园区不缺信心,也不缺目光,在全国都难找一个区可以在一个城市有这么独特地位。对于改善自住客户,置换没有问题,不要恐慌,不要害怕,站起来撸。。。
反正是置换,差换好,什么时候都ok,只要现金流扛得住。
04
挂牌在售比
上半年火的时候,很多小区在售套数/小区户数的比例都在1%,目前随着挂牌量的上升,普遍开始往2%靠近。
来吧下面数据大概定义一下吧,2%以下算好,2%-4%一般,4%+算滞销。
由于很多小区户型差异大,比如苏州中心8号大户型难卖,小户型好卖这种差异。平均数据无法体现具体到某个户型。但总体感受并无问题。
还有很多高端小区本身挂牌量就少,成交也很稀少,比如之前0.5%现在 1%,也算是大增了,成交也会困难些。
下面应该不用特别说明了,大家自己看看在售比,在售比越高的,挂牌价和成交价距离越大。很多小区挂牌量都翻倍的增长,在卖的竞争房源明显多了很多。
要想卖的建议好好调研下成交价,不要挂了高出成交价很多的价格,然后通过不断降所谓的挂牌价来招揽客户。
今天还看到朋友圈,来了一个此房已经累计下降xxx万,新词汇啊,累计降价。
顺便算了下单价,就是累计降价后价格还是高出之前成交价不少啊,
房东你的诚意呢?
有什么问题评论区留言,叔会给你解答。也欢迎加入房叔小密圈,3000+问答。
写的比较凌乱,有错别字或者什么其他的,请指正。
每年的年底都是传统楼市淡季,要买房多实地考察市场。
再说一句挂牌量,10.16号监测是5140套,现在5550套,15天增加410套,接下来继续关注。
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