房苏州 有用的买房建议，买好房、买对房，
▏远方扇点火 雨夜敬清秋
延伸阅读：
01
园区二手上涨的逻辑
本篇主题主要不是讲园区为什么上半年涨的的，但对于这个问题简单说一下，也可以参考17年发的文章，参考下面：
延伸阅读：
500W在园区买个漂亮4房，好难啊，再不买就再无机会了 2017.9月
限购1年，苏州这些盘逆势上涨100W。 2017.10月
苏州园区2房有救了，春天来了 2018.4月
综合起来说，园区二手房今年上半年狂飙的三大动力就是
学区驱动，学区房价格洼地+入学人数激增
相比南京，杭州同等配套地段，园区性价比卓然
园区楼市对全苏州楼市资金的虹吸
苏州进入改善市场需求爆发后，好房子成为了市场真正的强需求，对于没有强资源附属的房子，价格走势横盘或走弱。
园区TOP级别学区的住宅在周边商业配套，学区属性等都是一流，在2017年单价也只有3.5W+，而南京杭州同等地段的都在5W左右，从城市比价来说，园区显得过于“便宜”。
经过这一轮“补涨”后，城市之间的比价差距没有那么大，对于2019年楼市如何走势，需要重新在观察。
延伸阅读：
02
并不是园区独涨，只是更明显
上半年苏州很多板块都有不同程度的涨幅，只是园区某些房子上涨比较剧烈，幅度大，受到的关注更高，其他的包括浒关，活力岛等的二手房都有10%+的涨幅。
苏州二手房上涨的实质上涨，对比外部城市的下跌新闻报道，会给人一种错觉，是不是只有唯独苏州在涨呢？
其实2018年上半年，长三角的常州，无锡，南京，杭州的较大部分的二手房相较于17年都有所上涨，并不仅仅只有苏州。
6-7月是长三角几大城市的二手房成交价格和成交量巅峰，可谓是量价齐升，至此后成交量开始逐渐走低，到了9月份，带看量都开始有30%+的降低幅度。挂牌价开始冲高回落。
6月份园区楼市真的是各种慌的一比，中介怕客户跳单，卖家怕卖亏了，买家怕卖家涨价，都处于焦虑之中，完全的卖方市场。
延伸阅读：园区楼市慌的一比，2018.6
03
园区挂牌量暴增
挂牌量走势对于板块内价格起到了至关重要作用，挂的多就会出现供大于求，价格很难上涨。
对于显示的数据是用来看的，不是用来作为买卖参考的。数据具有明显滞后性，不论是上涨还是下跌，要想感知市场，一定要去实地看房，亲临一线才能触摸到真实的状况。
9月初，挂牌量：3700+，10月底，挂牌量，5500+
挂牌量激增：近50%
市场价格反应总是迟钝的，任何的成交价格波动，都是要经历一个周期，比如市场下滑时候。
挂牌量增加→成交量减少→挂牌价降低→成交价下滑
同理市场价格要上升时候，就是对应挂牌量减少，成交量增多，最终价格上涨。
短时间内，园区挂牌量增加50%，带看量降低50%+，买卖双方预期发生分歧，价格撮合困难，买方进入观望时期。
要想知道明年走势，持续关注挂牌量，是一个不错的指标数据。
从市场实地调研结果来看，挂牌量增多其中有一部分客户是想改善在重新，出现尴尬的情况就是卖不掉，所以也买不了。
挂牌数据参考：链家
园区的目前二手房库存，已经回到2017.9月份，房价会回到那个时候吗？那个时候发过好多文章建议抓紧买入园区以及学区房的，这一年很多都涨了100W+，
在下面文章里500W在园区买个漂亮4房，好难啊，再不买就再无机会了 2017.9月，我们提到了二手库存量和房源分布，提出了漂亮四房要抓紧立即买入。
通过下图的分析，这一年时间园区挂牌房源户型结构发生了新的变化。
一房挂牌量增加
二房挂牌量减少
三房和四房增多
园区漂亮的房子总价，从之前的刚需，刚改，高改的300w ，500w,700w，涨到了目前了400w,700w,1000w，到了一个短期的总价天花板这个坎。
3-4房的挂牌量不降反升，恐怕反映出业主的另一个心态，涨了这么多，开始有人想抛售，具体还要再去多调研，继续关注公众号吧，目前还不确定什么情况。
2房减少主要受制于3-4房总价过高总价的挤压，在总价的制约下，其他区域置换到园区购买力不够，只能选择低总价。在4月份监测到园区2房库存急剧下降，及时发布了二房春天要来了，之后进入上涨，典型的景城二房直接涨了100W。
其他区相比较园区过低的房价，也削弱了置换到园区的购买力，造成置换的链条不那么顺畅，实在买不到了，房叔小密圈不少人是卖掉xx区2-3套，挤进园区的，也是蛮不容易。
园区二手进入相对混沌期，还需要持续观察，建议购房者可以时刻关注园区成交龙头玲珑湾，多关注带看量和成交量，以小窥大，看园区未来走势。
另外在提醒一下：
园区不缺信心，也不缺目光，在全国都难找一个区可以在一个城市有这么独特地位。对于改善自住客户，置换没有问题，不要恐慌，不要害怕，站起来撸。。。
反正是置换，差换好，什么时候都ok，只要现金流扛得住。
04
挂牌在售比
上半年火的时候，很多小区在售套数/小区户数的比例都在1%，目前随着挂牌量的上升，普遍开始往2%靠近。
来吧下面数据大概定义一下吧，2%以下算好，2%-4%一般，4%+算滞销。
由于很多小区户型差异大，比如苏州中心8号大户型难卖，小户型好卖这种差异。平均数据无法体现具体到某个户型。但总体感受并无问题。
还有很多高端小区本身挂牌量就少，成交也很稀少，比如之前0.5%现在 1%，也算是大增了，成交也会困难些。
下面应该不用特别说明了，大家自己看看在售比，在售比越高的，挂牌价和成交价距离越大。很多小区挂牌量都翻倍的增长，在卖的竞争房源明显多了很多。
要想卖的建议好好调研下成交价，不要挂了高出成交价很多的价格，然后通过不断降所谓的挂牌价来招揽客户。
今天还看到朋友圈，来了一个此房已经累计下降xxx万，新词汇啊，累计降价。
顺便算了下单价，就是累计降价后价格还是高出之前成交价不少啊，
房东你的诚意呢？
有什么问题评论区留言，叔会给你解答。也欢迎加入房叔小密圈，3000+问答。
写的比较凌乱，有错别字或者什么其他的，请指正。
每年的年底都是传统楼市淡季，要买房多实地考察市场。
再说一句挂牌量，10.16号监测是5140套，现在5550套，15天增加410套，接下来继续关注。
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