房苏州 有用的买房建议，买好房、买对房，
▏浩瀚星海 我们微小得像尘埃
01.北双湖板块
苏州新兴板块真的越来越多了啊！大阳山板块、虎丘湿地公园板块、北双湖板块等，纷纷自成一派。
其中，在多轮土拍助力和号称“规划发展模式直指金鸡湖”的北双湖似乎成为了新兴板块中的“黑马”。
北双湖是由紧邻的盛泽湖和阳澄西湖两块组成，从地图位置上看，板块处于三市交界处。
往北常熟
东邻昆山
往南苏州园区
由于目前的北双湖，多数项目是围绕着盛泽湖沿岸展开，一般也称为“盛泽湖板块”。
而被冠以板块之名，是从2016年，环湖规划加上土拍的频频露脸开始。
先放几张官方宣文，了解一下。
2018年4月28日，苏州市规划局正式发布了相城区盛泽湖环湖地区城市设计公示
设计范围东至湘太路、西至茶叶浜、南至渭泾塘、北至盛泽湖南岸，占地面积约3.11平方公里（含水域面积约0.46平方公里）。
范围主要集中在太平街道和渭塘镇，也就是上图提到的科教和旅游片区。
据规划，盛泽湖待开发总量达163万平方米，涉及教育、商业、文化体育等方方面面的配套。
据悉，盛泽湖是继金鸡湖、太湖之后，申报苏州第三个5A级度假区。这几个环湖区定位如下。
金鸡湖景区商务商业片区
太湖度假区生态旅游片
盛泽湖高端宜居片区
多场土拍助力下，板块内聚集了鲁能、路劲、新城、九龙仓，南京紫光等大牌房企，在这期间产出过地王（南京紫光)，诞生过销冠（湖畔樾山）。
蓝图+土拍的助力，盛泽湖的板块之名逐渐被熟知。
02.盛泽湖实地踩盘
振奋人心的蓝图看完了，现状如何？
上周六，我特地去了一趟盛泽湖，以下视频和图片均为手机实拍。
一路向北。驱车从中环北线-省道227，途经太平镇、渭塘镇，到达盛泽湖钓鱼台别墅。
钓鱼台独栋别墅临湖而建，亲身感受，环境非常幽静，来到了度假村。
当下内心深处有个声音：买一套吧，留着养老！然而约1000万/套的价格让我瞬间就清醒了.....
盛泽湖蛮小的，查了下相关数据，水域面积仅6.5平方公里；而水质达到了二类，优于阳澄湖和太湖（三类水质）。
虽然踩盘当日是阴天，但手机随手拍了下，水质很清澈。
03.盛泽湖处处是别墅
基于自然生态环境，区域内产品基本都以低密别墅为主。
无论是在售的楼盘还是即将入市的纯新盘，低容积率限制，产品规划设计都为高端别墅。
板块内的客源主要周边镇上，常熟溢出人群，还有少量园区客户，购买力和客源量相对尴尬。
大概调研了一下盛泽湖周边在售和待入市楼盘情况。
盛泽湖住宅基本集中在对岸，位于湘州路上。（以下图片为在钓鱼台别墅拍的照片）
目前在售仅燕江澜、中赫玫瑰园高层/钓鱼台别墅、湖畔樾山，其中燕江澜由于总价较低，联排/叠加别墅，仅260万/套起，卖的还不错。
纯新盘即将入市的有3个。
鲁能泰山9号，容积率1.05
九龙仓天曦地块，容积率2.0
南京紫光地块，容积率1.05
容积率都在1.05-2范围内，无一例外的打造低密高端别墅产品，入市后妥妥的竞品。
其中，九龙仓地块要求现房销售，据规划有高层。
沿着湖面走了一圈，发现除了盛泽湖这个湖景外，周边的相关交通和商业真的是非常贫瘠。
在住宅较多的湘州路上，有个商业街：阳澄湖·湘州商业街。
和街上一个开超市的大姐闲聊了一下，了解到，商业街已经好几年了，但是一直没什么人气。
另一侧空置较多。
周边的交通，就我当天实探来看，较少。
04.盛泽湖三姐妹
三大纯新盘瓜分了临盛泽湖最好的位置。
◯ 九龙仓天曦 ◯
2017年9月5日，龙仓以23亿元竞得苏地2017-WG-27号地块，楼面价为11070元/平，溢价率为47.6%，容积率为2.0。
该地块位于相城区阳澄湖镇顺贤路东、湘洲路南，一路之隔就是燕江澜。
项目规划13栋高层和37栋叠墅，现房销售。
临时接待中心已开放。
项目分为两期开发，预计11月底开盘的别墅产品（不确定），部分楼栋已经起到了1层及以上。
高层地块目前还处于勘测，运渣土阶段。
◯ 鲁能·泰山9号 ◯
2016年9月23日，鲁能以约27亿元总价竞得苏地2016-WG-61号地块，楼面价13687元/㎡，溢价率59.4%。
由两块地组成，总占地面积192054㎡，其中：
A地块占地138695㎡，70年产权住宅用地
B地块占地53359㎡，40年产权商服用地
该地块具体位置位于苏州市相城区阳澄湖镇环湖北路南、顺贤路西侧，紧邻燕江澜！
泰山9号周边规划了商业、教育等一系列配套，还导入了休闲体育产业。
规划打造高端低密社区，容积率1.05，总户数1082户。包括以下四种形态产品：
叠墅
联排别墅
双拼别墅
公寓
售楼处已建好，暂未对外开放，开盘时间未知。
从工地现场实探来看，大部分的都已经处于封顶状态了。
◯ 南京紫光地块 ◯
2017年10月19日，南京紫光科技园发展有限公司12亿元摘得相城区苏地2017-WG-31号地块，楼面价为15689元/平，溢价率为23%，容积率1.05。
该地块位于相城区阳澄湖镇环湖北路南。
当日实探，目前还处于待整平阶段，放了禁止种菜的告知牌，地块内有大叔在收菜。
05.盛泽湖储备地块
除了以上待入市纯新盘，位于盛泽湖南侧还有三块储备地块。
虽然湖景资源不如盛泽湖北岸所拍地块，但这三块地处于盛泽湖重点开发打造片区，据说已引起了多家房企兴趣。
规划总是美好，但需要用宝贵的时间去等待，3年？5年？10年？值不值得等，等不等的来，同样也是未知数！
待入市三大别墅纯新盘未来上市后命运会如何？为你看好的纯新盘投上一票，也欢迎不同声音留言讨论~
群满加247656
留言“北双湖”拉你进群
扫码加入房苏州微信
▼
房叔小密圈 有问必答
已加入1500+，问答3000+
扫码加入，向房叔提问
▼
联系客服
