房苏州 有用的买房建议，买好房、买对房，
土拍的迷藏
NO. 1｜壹
苏园土挂（2018）04 号地块位于钟南街东、港田路北，土地用途为：城镇住宅用地，地块面积为 84860.41平方米，规划容积率为 1.3-1.6。
地块起始价274270万元，起拍楼面价20200元/㎡，最高限价34087元/㎡！
来看看地块的建筑要求：
住宅建筑不低于4层，意思是不可造别墅产品
地块需配建社区居委会用房，面积不少于1174㎡；养老服务用房不少于1174平米
居委会管理及养老设施用房需按照不低于800元/㎡的标准装修，无偿移交街道管理或所属功能区管理使用。
建筑按二星绿色建筑标准设计建造，项目住宅应为全装修住宅。
预制装配式建筑比例100%，建筑单体预制装配率不低于30%。
竞买人要求：
该地块竞买保证金为人民币 82281 万元，如竞买人选择以美元或港币支付的，则保证金为美元 11811 万元或港币 92628 万元。
出让金支付时间：
首期：2018 年 12 月20 日前支付 60%。第二期：2019 年 3月 6 日前支付 40%。
成交价超过市场指导价，出让金支付时间调整为：
首期：2018 年 12 月20 日前支付 60%。第二期：2019 年 2月 3 日前支付 40%。
开、竣工时间：
2019年12月6日前开工，2022年12月6日前竣工
简述：开发商保证金8.2亿，普通开发商保证金都交不起。土拍价格超过指导价后，第二批款项提前1个月缴纳。
NO. 2｜贰
截止到12.5 23:00 苏园土挂（2018）04号的自由竞价信息如下：
总价 34.2亿，溢价率25%
竞拍了30轮
当前楼面价25245元/㎡
12.6 11:00开始限时竞价，限时竞价两次报价时间间隔不得超过 4 分钟，若 4 分钟内无价格更新，若在限时竞价阶段无人应价，则自由竞价阶段最终最高有效报价为成交价。
目前楼面价已到了楼面价25245元/㎡，就看明天11:00之后限时竞价时候，各大开发商火拼了。
2017年9月中海以总价355115万元竞得01号园区体育公园东侧地块，溢价率14.88%，成交楼面价23231元/平方米。也就是如今的中海上东区。
中海上东区地块6.6w方为住宅，1.8W方为酒店且不可出售。算上不可售的折算，实际的住宅楼面价＞2.3W。不清楚开发商是如何来摊算成本，简单算下上东区住宅实际地价也在2.5-2.9w之间了。
目前04号地块自由竞价的25245元/㎡的楼面价，还是低于上东区的住宅的实际地价的。
目前园区的最高楼面价还是2009年绿城摘得的，也就是后来的绿城桃花源，楼面价28000/㎡，一度轰动全国。项目至今还没有完全卖完。
2009年9月，绿城集团豪掷61亿元拍下苏州工业园区两个地块，其中一个被命名为御园，以高端的别墅、法式合院、平层官邸产品成为苏州豪宅标杆，倍受长三角富豪热捧；
而另一地块，得天独厚，占据金鸡湖与独墅湖中央核心，以无可争议的地理位置成为当之无愧的苏州地王，也就成就了现在的苏州绿城桃花源。
NO. 3｜叁
据悉目前报名约有13家，中海、仁恒、招商、绿城、融创、新城、景瑞、中南、华润、金地、苏高新、旭辉、万科。具体已最终缴纳保证金的开发商为准。
这些名单大多是深耕苏州多年的开发商，少数是刚进入苏州，但还有在售项目的。
最让人动情是绿城，12009年高价拿地进入苏州，2.8W的楼面价震惊全国，此后绿城进入的危机，10年后绿城可以成功重返苏州市场吗？
17年绿城已经38亿拿下无锡地块，成功重返了无锡楼市，期待绿城再次来苏州。
目前楼面价到了25245元/㎡，如果未来上市限价还是4w以内的话，到了2.7W这样开发商已经没有利润支撑了。
园区地价对于苏州其他区的地价也是一个信心的风向标，下半年地价急速降温后，目前地价基本上已经靠底，再往下降要被强行干预了。
园区楼市对于苏州楼市来说已经是一个独特存在，多数买房人对于字园区置业已经开始有了信仰。强者恒强，马太效应开始愈发明显。
园区一个二手交易量为主的市场，新房供应极少，对于开发商来说，拿到地后就没有其他竞争对手，不会担心销售问题。
园区拿地对于很多企业来说不仅仅是赚钱问题，还有一种品牌宣传的意义。在园区打造了一个精品，被认可的项目，就等于在苏州站稳，有了口碑和拥簇。
另一方面在目前限价的情况下，通过预期售价去推倒地价也是开发商谨慎的原因之一，帐能不能算的过来，有没有利润也是公司考核的最大的指标。
能激发这块地价被拍的更高的三个原因
园区楼市的持续虹吸效应
拿下地做精品，获得品牌口碑
限价放开的预期，赌未来
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