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01
平江新城北
近日，苏州规划网站公示苏地2018-WG-46号地块批前规划。
该地块（商住）于2019年2月22日，被中骏以总价20.61亿竞得，成交楼面价12098元/m²。中骏是来自上海的开发商，目前在吴江有项目在售，中骏云景台，均价1.4w左右。
紧邻的45号地块（纯住宅）同一天被融信拿下，楼面价19436元/m²，这也是融信进入苏州主城区第一块地。
两块地相邻，未来上市后同为竞品，成品力将成为竞争最重要的砝码。
地块大致区位图丨花花酱制图
中骏46号地块位于姑苏区平江新城北侧，属于新开发区域，更靠近相城活力岛，共享相城商业配套。
地块位于姑苏和相城交界处，很多对地理位置不了解的同学会误以为是相城，实际上区位是隶属于姑苏区。
就地段来说，位置还算可以。
1公里范围内分布4个地铁站：2号线陆慕站、平泷路东站以及4号线孙武纪念园站、平泷路西站。
南侧是姑苏平江万达、北侧是相城繁花中心商圈，出行和购物较为便利。
图源网络
目前地块现状周边整体拆迁，四周都是空地，对于KFS来说开发难度较大，修桥、修路、地块平整是一个很大考验。
地块航拍图丨来自好地讯
需要注意的一点是，西北侧就是息思墓园，是个有争议的不利因素。
早前有同学在寒山闻钟上咨询此事，姑苏区政府官方回应，息思墓园暂时不在征收计划范围内。
寒山闻钟截图
02
12栋高层+2栋商业楼
再来看下产品规划。
据鸟瞰图得知，中骏46号地块规划打造12栋高层住宅和2栋商业楼（含商业+旅馆），高层层高17层及以上。
还公示了所有楼栋的标准层平面图，1梯2户，2个户型：3房2卫和4房2卫。
1/2/4-6/9-12/14#标准层平面图
3房2卫为主力户型，分布在小区大部分楼栋，户型方正。
7/8#标准层平面图
4房2卫的大户型分布在7/8#2栋，在小区中央最好的“louwang"位置。
地块要求打造100%成品住宅即精装交付，可以预测定位刚改和改善产品。
03
平江新城北规划
45/46号地块位于平江新城北片区。
根据平江新城北规划，包括仁恒浅棠平江、已出让的45/46号地块在内，都被规划为住宅、教育、商业用地。
北片区未来还有多宗住宅用地待出让，商业和学校用地都已经规划，建成后将成为一个全新的居住生活区。
45号地块西侧未来将新增一所中学、小学和幼儿园，在家门口就能上学；46号地块一路之隔同为商住地块（待出让），对就近的商业配套是个补充。
片区控制单元规划调整
作为新开发区片区，周边成交土地较少。
新房唯一可以对标的只有金科仁恒浅棠平江，在售均价约36000元/㎡（成交楼面价为20125元/㎡），属于片区高端改善项目。
地块周边二手房也都是相城活力岛板块的，金辉融侨城均价26926元/m²，御窑花园均价15065元/m²，花南家园均价18131元/m²。
平江新城整个板块二手房挂牌均价是在2.5W，部分次新二手站上3.0-3.5w
04
变好的平江新城
说起平江新城，当年是和沧浪新城、金阊新城作为姑苏区重点发展三大新城来规划的，可以说是苏州所有新城的“鼻祖”。
而平江新城，在目前三个新城中也是发展相对较好的。
2012年古城三区合并后，姑苏区政府行政中心也迁到了平江新城，这一消息被放到了各大售楼处大厅，平江新城大热，区域内的产品和价格都开始倾向于改善。
2013年网络图片
13年苏州站南广场改造完成投入使用，再次振奋平江新城。
自2012年古城区并区后1年多以来，平江新城楼市关注度开始爆炸式增加，12年橘郡1.2w开盘，13年平江怡景近1.7W。
再到万科金域平江，中锐姑苏尚城，16年的当代万国府，和金地平江风华，这几年平江新城不断涌现新的住宅。
从毛坯到精装，价格从低到高，平江新城新房已成为改善客户战场。
据悉，平江新城北未来3年内，将有1300亩涉宅用地拟出让，预期为片区带来大量改善人群入住，同时大量新房供应也冲击二手市场。
以上规划内容来自苏州规划公示网，后期可能存在变更划等；价格相关数据来自链家，均为真实公开可查询，仅供交流参考。
如有不同意见，欢迎留言交流讨论。
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