房苏州 有用的买房建议，买好房、买对房，
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2019刚需苦难年
说2019是刚需苦难年，一点也不为过。在这一年刚需门槛从150w，迅速被拉升到了200w。
前几日，我们盘点了苏州16个200w以内的楼盘，文章底部留下了众多刚需的心声。
有人在攒首付努力上车，有人错过了机会但也幸运的上车了。
不得不说，从150w等到200w上车的刚需是幸运的，因为在总价面前，刚需确实没有挑的资格，更多的是房子挑人，而不是人挑房子。手捧的预算只够少数盘的首付，在这种情况积极上车是最重要的。
面对上涨的房价，苏州有很多拼命打工凑首付的，也有凑足了部分首付，却总想再等等的。具体想等什么？或许自己都不知道。
但有一点可以确定的是，250w的刚需门槛离我们真的越来越近。
“刚刚和朋友一起去相城看房子，这个价格真的买不起！”
“好不容易看中一个盘，想买，结果只是陪跑大军中的一员，想哭”
“算着看着，买得起的楼盘越来越少…位置越来越偏了”
在房苏州的几个买房群中，网友如此交流着。刚需太难、陪跑、1字头清盘倒计时，成为当下苏州刚需客热议的关键词。
不断提高的刚需门槛，让曾经攒够了首付而犹豫没上车的同学大发感慨，苏州这座城市，我还能留下来吗？
对外地人来说，买房才算是留在苏州，不买，就是个未知数
200万以内，还能买哪里的房子？成了刚需们在徘徊挣扎中发出的最后嘶吼。
02
地价影响房价，门槛抬高
随着前二年地价的高歌猛进，越来越多的高价地入市，面粉越来越贵，面包也注定不会便宜卖。
对于刚需而言，总价就成了第一道门槛，就近两年苏州市面上1w以内楼面价地块我们做了一个盘点，可谓屈指可数。
©此数据综合整理自土拍网（不含吴江）
虽说以上地块楼面价均在1w以内，但大部分都无限接近1w，并且大部分楼盘都已上市或接近清盘，上市的产品也几乎都是均价在1.8w+的高层。
这些低价块地决定了苏州楼市的价格下限，高层总价200w以内。如果未来拍地位置更好，或地价上涨，那么苏州楼市的下限，也就是刚需入门总价会继续抬高到200w以上，也就是下一个门槛250w。
在这种情况下，苏州楼市还有捡漏的机会吗？
众所周知，一个盘的备案价从开盘到清盘，均价是不能上涨，被严格限制的，新房被限价，那么二手也同样被新房压制。
举个例子：
吴江华润凯旋门，红星天铂，去年底开盘单价1.6-1.7w，还是二三年前的价格，同样的价格，但晚了2年多购买，省了大量利息和资金成本，也获得了时间成本。可谓是相当划算。
凯旋门新房在售时候，二手房价格一直被压制的和新房一样价格，等卖完后，今年价格开始反弹。
现在还有机会买到类似的二年前的老盘，老的价格吗？
有！
2016年由禹洲地产以楼面价6586元/平米拿下北桥70号地块。项目分三期开发，因为严格的限价，招商拾鲤花园的新房备案价几乎就没涨过。
就在近期，拾鲤花园收官之作即将来袭，1.5万/㎡起超低均价在苏州几乎找不到第二个。
还是2017年之前的老价格，刚需必须立即抓住这个最后的机会。
03
城北红盘—禹洲招商拾鲤花园
拾鲤花园位于相城区北桥街道凤湖路8号 ，属于漕湖板块。由禹洲地产和招商蛇口合作开发。
提到这两家开发商，想必大家都不陌生。作为百年央企的招商蛇口，深耕苏州十余年，倍受市场肯定。
2019年上半年，更是以102.31亿荣登苏州市房企商品房源流量销售金额榜首。禹洲则以50.03亿位列房企销量第六。
©图片来源：克尔瑞苏州房产测评
拾鲤花园作为两者的初次合作，被寄予了深厚的期望。
在2017年10月首次开盘中，拾鲤花园一举拿下两亿，全年签约金额达8亿！2018年，拾鲤花园又以1068套的签约量，位居相城区销量榜首。
©图片来源：网络
从首开到现在，推出的房源目前已所剩无几。就在这个时候，应众望，拾鲤花园即将再次加推！
均价1.5万/㎡起,一套118㎡的四房两卫，总价竟然不超过200万！与之前不同的是，这次的四栋洋房是最后的收官之作。
加推的楼栋为5# 7# 11# 15#，一梯两户，约118㎡四房两卫，仅120套！稀缺至极。
©沙盘实拍图
04
1字头+6层稀缺洋房+宽景阳台
因为限价，拾鲤花园的价格仍是两年前的1字头。在相城区大部分楼面价都2字冒头，高铁新城新盘均价3w的时候，更突显出招商拾鲤的价格优势。
抛开性价比这重加分项不说，光这批产品本身，就让很多购房者爱不释手。四栋6层如假包换的“真洋房”，在高层遍地当下，如此“亲地感”的产品简直是“濒危物种”。
除此之外，118㎡小四房设计更是众多购房者的心头好。
拿同样热门的运东板块来说，120㎡以内的中小户型房源往往是最抢手的，几乎开盘就日光。更不用说像拾鲤花园这样，约1.5万/㎡起的价格，还是市面上稀缺的洋房产品，吃香程度不可言喻！
©拾鲤花园实景图
产品本身更是亮点满满，以这次建面约118㎡户型为例，方寸空间，都是量身定做。
四房两卫，方正大气，没有多余的走廊占面积，空间利用更合理。三开间朝南，南北各两个卧室，明亮舒适，主卧套房设计，极具私密性。
此外，南向宽景阳台、U型厨房、高得房率，这些都是ta的优点。
©118㎡样板间
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城市北大门
再来看一下项目所处的地段。
拾鲤花园位于相城北桥经济技术开发片区，政府利好规划不断落实。
| 项目周边配套
目前，教育方面，项目自带幼儿园，附近还有桥北小学、桥北中学、漕湖中学。
购物也不用担心，除了社区底商，漕湖邻里中心等周边商业配套都可以满足日常所需。
交通上，因临近广济北路，可直达市区，更对接中环北线、西环北延，可直抵园区、新区、吴中区。
因拾鲤花园位于苏州、常熟、无锡三市交界之地，对外交通也是相当便利，开车20分钟就能到苏州高铁北站，而无锡硕放机场也仅需40分钟车程即可抵达。
©项目区位图
同时项目坐拥漕湖和鹅真荡双湾湖景，城市中难得的生态景致。
©漕湖实景图
加上社区九境园林规划，完美诠释人在家中坐，景从窗外来。周末也不必去景区人挤人，做一个快乐肥宅就是最幸福的选择。
©效果图
| 区域规划利好不断
除了目前现有的基础配套，未来片区也将赢来诸多利好。
在去年公示的关于漕湖、北桥部分片区控制性规划调整中，就特别提到了相城国际健康医疗中心。
©规划图
据悉，该项目占地592亩，建筑面积达97万㎡，总投资更是高达96亿！后期将包含：肿瘤专科医院、医学教育、医技培训设施等五大方面！
随着城市的发展的不断深入，留给刚需的机会越来越少。
根据数据显示，2019年7月苏州（含吴江）商品房的成交价为24288元/㎡,环比上涨13%。
©图片来源：克尔瑞苏州房产测评
连相对洼地的吴江均价都到了约1.76万/㎡,拾鲤花园均价约1.5万/㎡的价格显然是苏州留给刚需“最后的温柔”了。
120套稀缺洋房即将加推，话不多说，且买且珍惜，上车最重要。
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