读懂板块规划，方知板块未来
2020年接近尾声，是时候对2021展望起来了。
过去很长一段时间，苏州楼市的焦点都在园区和狮山两大核心上。明年是否依旧如此？
从2020年全年土拍数据中不难看出，园区奥体+青剑湖+狮山，一共只拍出了3宗涉宅地。
为什么胜浦除外，后面再说
土地出让量骤减，加上新盘持续去化，意味着2021年园区和狮山将进入存量房时代，新房市场乏善可陈。
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在苏州一核四城的发展战略中，“一核”姑苏区，发展已经饱和，资源导入缓慢，四城之一的园区，已经发展成熟；
所以，2021年苏州楼市的主场一定是在这4大新城：太湖科学城（科技城）、太湖新城（吴中+吴江）、高铁新城、平江新城。
太湖科学城（科技城）
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今年夏天，太湖科学城横空出世，苏州第五座超级新城重磅落地。
苏州欲举全市之力打造的太湖科学城，毫无疑问又是一张王牌。
总战略规划面积约105平方公里，科技城（东渚街道）、度假区（镇湖街道）、通安镇部分区域和大阳山都包括在内。
一座新城的核心区，一定是价值最先爆发的区域。太湖科学城核心区范围如下，一共约10平方公里：
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根据控规显示，太湖科学城核心区蓝图已经铺好了：
至少37块纯住宅地块，含一类居住地
至少14所学校，大学1所+高中2所+初中3所+幼儿园5所+小学3所
至少30块商业用地，14块商住用地
至少3条地铁，9/11/13号线，还有有轨电车
....
大量涉宅地供应，学校+商业+地铁，妥妥的新城造城模式。
除了大规划落地，太湖科学城还有一把利刃——科技城。早在太湖科学城概念成型之前，科技城就已经发展醇熟，今年热度爆表！
随着产业+学校+商业都纷至沓来，科技城显然是太湖科学城的价值支撑点！
过去一年里，科技城一共拍出了3宗涉宅地，将在明年集中入市。
此前新区看狮山，狮山新房卖完以后，科技城将接棒，成为新区下一个新热点。
而且，在区域位置上，科技城紧挨着太湖科学城核心区，这也就意味着明年开始，太湖科学城将全面开启“核心区+科技城”双引擎时代~
从新房市场来看，目前整个太湖科学城在售+待售项目有足足10个，备案均价基本在2.8万-3万/㎡。
另外根据昨晚发布的苏州轨交四期方案来看，未来地铁9号线和11号线，将解决科技城和太湖科学城交通上的硬伤。
大量住宅土地储备+新房批量入市+地铁线路筹备，再加上已经颇具规模的教育、产业优势，太湖科学城（尤其是科技城）2021年很难低调。
太湖新城（吴中+吴江）
环湖造城，是苏州最擅长事之一。
太湖新城，是苏州“一核四城”中最大的一个新城，藏着苏州造城的野心。
今年土拍中吴中太湖新城拍出2宗涉宅地，吴江太湖新城拍出5宗涉宅地，一共7幅地块，最高楼面地价18595元/㎡。
目前两个新城新房天花板都已破3万，在售+待售项目多达22个，明年还有7个纯新盘等待入市，量非常大。
1、吴中太湖新城
目前吴中太湖新城有8大项目，新盘备案均价约2.9万-3万/㎡，明年新希望和滨江打造的锦麟壹品，以及金融街项目也将入市销售，目测价格也将在3万上下。
从城建方面来说，吴中太湖新城"先地下后地上"的发展路线，几乎代表了苏州城建的最高水准，几乎是按照图纸1：1建设
今年的吴中太新利好不断，华师大附中落户、86万方的巨无霸地标级商业体，都在进一步夯实吴中太新的价值。
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2、吴江太湖新城
吴江太湖新城更是热度高涨，目前粗略估计已有14个项目在售+待售，新房均价约2.8万-3万/㎡。
据不完全统计，均价徘徊在3万的吴江太湖新城，2020年一共卖出了超3000套新房，市场热度和认可度可见一斑。
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2021年，吴江太湖新城还有5个项目将入市。
从两三年前的1字头房价，到现在直奔3万+，太湖新城这些年表现一直都不差，在明年至少7盘上新的状态下，更是大有可为。
高铁新城
直逼3万+的高铁新城，也将是2021年苏州楼市的大亮点。
京沪高铁的开通，为高铁新城带来了一大波红利，长三角交通枢纽的定位，加上苏大实验学区助力，让高铁新城房价实现了三级跳涨。
过去一年高铁新城新房销售火爆，但土地市场表现一般，仅2宗涉宅地出让。
可这并不妨碍高铁新城继续“膨胀”。
在目前几个新城里，高铁新城是利好兑现最多的，商业、高铁+地铁+高速的立体轨交、教育资源都非常丰富。
10月份京东落户，11月份吾悦广场开业，还有大批在建的配套相继都会落地。教育上高铁新城规划了29所学校，今天控规调整，又新增了一块高中用地。
也正是得益于优秀的城建配套，目前高铁新城的二手房价格，几乎与新房齐平，甚至有反超的趋势。
金科观天下和建发中泱天成，成交价已经达到了3.1万/㎡，比在售新房还要高很多。
如果明年高铁新城还有新宅地出让，在新房限价之下，这批新房的市场行情，应该会很火爆。
平江新城
为什么说2021年平江新城也值得一看？
平江新城是苏州主城区新房供应最集中的区域，今年非常活跃。
面积不大的平江新城，今年拍出3宗涉宅地，楼面地价已经高达2万+，新房价格3.2万/㎡左右已经成常态。
目前平江新城7盘在售，大部分都是新盘，金科印象平江、绿都云起平江相继公开，金科璀璨平江案名也已经发布，竞争非常激烈，目前看来今年是不会开盘了，明年初平江新城会非常热闹。
相对于前面几个新城，平江新城的发展历史比较长。
虽然风头被后来崛起的四大新城盖过了，但毕竟主城价值始终是新城无法替代的，而且老城的教育资源，也是无法复刻的。
目前苏州古城区发展饱和且改造难度大，平江新城是唯一适合大刀阔斧改造发展的地方。
虽然目前发展界面非常一般，但据板块控规，住宅、商业、教育都在规划中，随着新房陆续交付，很快就会有所改善。
而且，平江新城未来几年还有足够的涉宅和商业地块，支撑它的价值爆发。
可以看出，以上四大新城房价基本都在3万/㎡的线上浮动。
随着4万+的园区和狮山库存告急，这一批3万+的后起之秀，必将是明年苏州楼市的新主场。
太湖科学城，规划起点高，举全市之力重点发展，科技城如虎添翼，接棒大狮山；
两个太湖新城，22个在售项目，7个待入市纯新盘，明年新房供应量庞大，且利好还在不断增加。
高铁新城，利好已经开始兑现，高铁经济的红利还在持续输出，由于优质教育资源的存在，一二手房有倒挂趋势。
平江新城，新房供货量大，姑苏未来之光，共享姑苏和相城配套。
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