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相城中央公园,就买万科。
当下的苏州楼市,要说关注最高的区域,毫无疑问就是园区。旭辉奥体首开、万科地块规划出炉、永旺西地块明确住宅..只要有点风吹草动,基本都会全城皆知。除了核心区外,外围区域也开始积极供地,抢占市场。据规划显示,这些外围区域将成为园区新房主力军。1.
双湖、湖西、湖东等
还有零星地块出让
众所周知,传统的园区核心板块,双湖、湖东、湖西基本开发殆尽。
但要说新房也不是1个没有。待入市就有好几个70年产权公寓,比如金鸡湖畔瑞园等;还有翠湖雅居、湖滨四季2个老盘。
不过这些都是“非主流”项目,不开盘,买不到,看看就好。
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普通改善想买湖西湖东,可以关注永旺西地块,寒山闻钟明确回复为住宅,预计10月挂牌出让。
这块地大家都不陌生,位置很绝,配套比奥体还要好,届时如果有160平以下户型,用人才名额买多少有机会。
航拍图源:贝壳
此外据板块规划,唐宁府东侧、上华琚西侧也各有2块地规划为住宅,但仅是规划,目前暂无出让计划。总的来看,湖东湖西土地供应基本结束,即便有也只是零星地块,一旦入市那绝对是抢破头的节奏。2.
奥体供地结束
旭辉+万科2盘可买
目前在售:旭辉新希望林溪雅苑
即将入市:万科奥体地块
土地供应:0
奥体作为近几年园区供地大户,新房火爆全苏州,从不缺话题性。从中海上东区、海和云庭、中海上东区pro,再到林溪雅苑、预计明年入市的万科奥体地块,想买到拼的不仅是财力。林溪雅苑备案均价3.99w+,正常楼层均价4.3-4.4w,总价511万起,非人才房源有***。
目前一期已完成首开,二期预计9月底加推,大概90套左右;三期预计年底加推,今年清盘。万科奥体02号地块已有机器进场作业,需封顶销售,预计明年中旬左右入市。随着奥体最后一块拍出,整个板块土地供应结束,到了明年底万科地块清盘,奥体将全面进入二手房时代。
3.独墅湖短期供地结束
花语江南尾盘在售
目前在售:中铁建花语江南(尾盘)
即将入市:0
土地供应:3
独墅湖的产业和环境不错,整个板块并不大,片区内也没多少住宅。
新房方面仅花语江南几套洋房底复在售,建面约360m²总价1200w+,卖完彻底清盘。土地供应方面,规划不变的情况下,翠微街上的2块大草坪是住宅用地,短期不会拍。独墅湖学校北侧地块改来改去,去年底由商业调整为住宅,后寒山闻钟回复拟建人才公寓。但据集中供地计划又改成住宅,预计10月挂出,具体地块性质届时以招挂拍信息为准吧....这块地位置不错的,但体量“针尖大点”,如果造住宅没几栋,估计也要拼手速的。总之,独墅湖未来土地供应极少,基本也进入二手房市场了。
4.青剑湖短期供地结束
还有1盘马上就开
2019-2020年是青剑湖的鼎盛时期,陆续集齐了七仙女在售,很热。
除了区域改善外,买不到奥体,湖东小房子换到青剑湖大房子的改善,比比皆是。也就是2年时间,曾经的七仙女已经全部清盘。
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突发!放风3.6w+!中海园区纯新盘要开了!
目前仅剩中海阅湖湾1盘即将入市,预计最快8月下旬开盘,总共315套房源,要抢。
土地供应方面,规划不变的情况下,核心仅剩2块纯住宅用地待出让,但短期并无出让计划。
也就是说,等到中海阅湖湾售罄,很长一段时间板块将再次陷入“新房荒”。
5、斜塘暂未全面启动
未来接棒奥体改善新房热度
斜塘地段相当不错,个人十分看好。紧邻奥体,不少区域甚至和金鸡湖相连。前2年在售的泊云庭热度不低。
眼下奥体土地供应结束,下一步主要就集中在奥体南—斜塘“退二进三”区域。这一片堪称“平替版”奥体,距离奥体仅一河之隔,6号线穿过,新规划9年一贯制学校,预计2023年建成。住宅用地更是多达8宗,容积率在1.8-2.0,均为高层小区,够卖上好几年,入市将接棒奥体改善新房热度。6、娄葑短期供地结束
还有2盘在售
娄葑的地段也很棒,处于湖西、姑苏、吴中交界处,自驾出行交通便利。但整个板块多以老新村为主,加上无大的规划,城市界面一般,基本不会有什么更新。目前板块新希望锦麟芳华、和风熙华雅苑2盘在售,均价3.2w,市场认可度还不错,基本进入尾盘阶段了。
据园区总体控规,宏业路2侧还有7块住宅用地,加上有地铁3号线和7号线,妥妥的双地铁盘。
不过从航拍图来看,这几块地现状都是工厂,短期不具备出让条件。
等到朗诗+新希望2盘售罄,娄葑也要进入长时间的“无新房可买”阶段。
7、胜浦新房供应大爆发
马上6盘混乱来了
胜浦“崛起”速度非常惊人,在新城拿地之前,板块至少有10年未有土地出让,毫无存在感。而如今的胜浦想低调都难——“退二进三”下,大量宅地供应,在售+待入市多达10个。并且为了发展胜浦板块,肉眼可见园区ZF倾斜了相当多的资源。- 教育方面,胜浦实验小学、星浦小学、星浦中学三所学校被纳入星海教育集团。
- 交通方面,内部多条道路翻新,胜浦大桥开始新建,预计22年就将投用!轨交9号线也一再被提及。
凭借着不错的概念以及园区ZF投入,早前入市的路劲+新城“开荒盘”去化不错,今年清盘问题不大。
越秀悦见云庭、万科东方雅苑即将入市,放风3.2-3.3w。这还没完,苏州第二批集中供地,西侧2块连体地块也被挂出,胜浦新房供应大爆发。
对于买房人来说,可以好好挑挑了;对于开发商来说,考验才刚刚开始!
胜浦新房怎么买?
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8、
时隔6年车坊高调入场
退二进三规划10块住宅用地
和胜浦一样,多年没有土地供应的车坊也开始“改头换面”了。
普惠路北侧地块高调入场,起拍楼面价20000元/m²,比胜浦还高;这次供地只是开始,车坊东片区规划了大片住宅,接下来供应量不输胜浦。
关于车坊板块,属于独墅湖科教创新区,产业园比较多。板块内还规划有上市企业产业园,未来不仅带来高精尖产业,还会吸引更多高素质人才置业。区位上比胜浦更近园区核心,8号线末站就在车坊,预计2024年开通试运营;8站即达湖东CBD时代广场,与园区核心链接紧密。总的来看,车坊交通+产业+近园区核心优势,板块吸引力应该会不错!就看后期园区有没有更多利好投入了。
9、
写在最后
综上可以看出,园区核心区发展已经饱和,虽偶有零星土地出让,但大趋势还是向外轮动。比如斜塘河南片区一定会接棒奥体新房热度,成为园区新的核心;未来房价或将向奥体看齐,总价门槛迈向500w+。车坊、胜浦是园区新房供应主力军,总价300w+就能上车,主打刚需。两大板块加起来有20多块地,意味着就是20多个盘,未来很长一段时间,只要买园区,都会绕不开这里。如果你想买园区,不论是刚需还是改善,还有很多机会,根据预算丰俭由人;但切记,上车宜早不宜晚。
*以上涉及部分规划来自《苏州工业园区总体规划(2012-2030)、园区管委会等,规划存在变更,如有变化请以最新的为准,仅供交流参考。
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