6月22日，北京又有两宗住宅用地入市出让，分别位于顺义区高丽营镇和房山区青龙湖镇。此外，还有6宗已在北京土储中心挂牌的住宅用地待出让，其中3宗地为昨日挂牌。
同样在6月21日，上海市土地交易市场亦发布上海市国有建设用地使用权出让公告，新推5个地区共计8幅地块，皆为住宅用地。
▲上海土地市场官网截图
作为房企业绩年中大考的关键节点，在经历楼市不断冷却的上半年后，6月份，京沪两地土地交易市场密集挂牌新地块，让人不由浮想联翩。
房地产开发投资回落，库存位于低谷
近日，国家统计局发布数据显示，5月单月房地产开发投资同比增长7.4%，较4月回落2.3个百分点，增速为年内首次回落。同时，5月新开工面积和土地购置面积增速分别为5.2%和-1.4%，单月增速分别较4月回落4.9和15个百分点，回落明显。
具体来看，今年前5个月，北京市商品住宅销售面积同比下滑接近25%，写字楼下滑幅度更是超过52%。上海市商品住宅销售面积下滑45.6%，且有成交逐月下降的趋势。
在京沪两地新建商品住房成交量下降的同时，库存亦处于低谷。以北京为例， 亚豪机构市场总监郭毅透露，截至6月18日，北京住宅存量仅余不足4.9万套。
郭毅认为，一方面，在供应市场的预售价格监管影响下，众多项目未能入市；另一方面，需求市场亦不断扼紧喉咙，用信贷等手段提高购房成本。供需双管齐下，使得一些城市楼市成交逐渐进入横盘期。
新挂牌宅地为未来价格封顶
公告显示，22日北京挂牌出让的两宗地块都设置有限制条件：限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。同时，设定有企业自持商品住房面积预设比例，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
从具体限价来看，青龙湖地块商品住房销售均价不超过37245元/平方米，且最高销售单价不得超过39107元/平方米。高丽营地块商品住房销售均价不超过60508元/平方米，且最高销售单价不得超过63533元/平方米。
中国财富网记者查阅公告发现，后续将入市出让的6宗地块，亦有相应限制。其中，因地处三环内而备受瞩目的丰台西铁营地块，规定商品住房销售均价不超过79459元/平方米，且最高销售单价不得超过83432元/平方米。
郭毅认为，后续入市的丰台西铁营地块将是“限房价、竞地价”以来商品住宅限价最高的项目，最高销售单价甚至突破8万元。不过从该地块所处的位置来看，这也将成为限价的封顶项目。
郭毅分析，这一地块供应一方面对地块周边在售以及待售项目造成直接价格压力，另一方面也为未来高端住宅市场设定“最高标准”。“8万元，这一价格红线将在长期内影响北京住宅市场，而这一预期之下，未来降低预期入市的项目数量将逐渐增多。”郭毅称。
上海“招挂复合”利好房企
在6月上中旬均无地入市的情况下，21日晚上海同时推出8宗住宅用地，起始总价达192.86亿元。尤其值得注意的是，今年5月以来，包括这8宗地在内，上海市新挂牌的住宅用地均采用“招挂复合”出让方式，即先对招拍开发商进行打分，打分最高的两至三家开发商才能参与竞价。
上海易居房地产研究院总监严跃进认为，这种“招挂复合”的出让方式，既能够约束拿地房企，又能够规避超过三家房企抢地所带来的高溢价风险。具体从这8宗地来看，都属于位置不错的地块，预期房企拿地热情较高。
亦有分析称，“招挂复合”或成今后上海住宅用地出让的常用模式。而这种模式下，拿地成本有可能降低，对房企来说是一个利好消息。
此外，严跃进分析，从8宗住宅用地同时挂牌，可以看出上海增加住宅用地供应、积极补库存的导向。
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本文转自中国财富帮(ID：china-cfbond)
作者：胡恩燕
新媒体编辑： 熊烨
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