自2015年下半年起，两年时间内，全国70城房价可谓此起彼伏。如果将板块轮动这一投资策略理论运用于楼市中，则可发现各城市房价也出现了板块轮动现象，并在2015年至2017年的两年周期中相继见顶。此后，受政策等因素影响，又呈现不断回落的态势。
研究机构预测，这一轮板块轮动现象，将在2018年上半年终结。类似股市，当所有板块都轮动过后，本轮“牛市”亦将接近尾声。
一线涨完华东涨 二线涨完三线涨
易居房地产研究院22日发布《全国房地产板块轮动现象研究》报告显示，随着各地因城施策的调控效应逐渐释放，全国70城房价涨幅呈现板块轮动现象。全国房地产市场由2015年下半年个别一线城市——深圳的房价涨幅见顶，到2016年上半年主要一线和华东地区二线城市房价涨幅见顶，到2016年下半年的华东地区三线城市以及中部二线城市房价涨幅见顶。2017年一季度三亚、海口以及京津冀三四线城市房价涨幅见顶，到二季度东北和西北地区省会城市房价涨幅到达各自近3年来最高位。
在城市间出现板块轮动现象的同时，房价涨幅也呈现出不断回落态势。2016年1季度起，二手住宅价格指数季度涨幅在5%以上的城市数量不断增多；至2016年3季度，季度涨幅在5%以上的城市达17个；而2016年4季度以来，虽然房价回暖城市不断增多，但是季度涨幅在5%以上的城市明显减少。从具体城市来看，除北海未收紧相关调控政策外，其余城市都已出台房地产调控政策。
对此，易居研究院研究员王梦雯表示，目前房价上升态势还在三四线城市中传导，而此前不断加码调控的一线城市房价，在出现明显回落后正逐渐企稳。
驱动因素收紧
今年前7月二手住宅价格指数涨幅亦呈板块轮动现象。国家统计局发布的数据显示，京津冀地区房价跌幅最大，北京、天津和石家庄的累计跌幅分别为2.8%、1.9%和0.8%；此外，合肥、厦门和三亚等城市房价跌幅较大，分别为2.1%，1.7%和1.4%；长三角地区的上海和南京，亦出现一定程度的房价回调，跌幅分别为0.5%和0.1%。
据了解，各地因城施策的调控效应逐渐释放，是导致该现象的原因之一。具体来看，已出台调控政策的热点城市楼市逐渐降温，未出台调控政策的城市楼市陆续回暖。
王梦雯认为，房地产板块轮动的驱动因素，主要与货币环境和行业政策环境有关。“2016年前三季度，在全国大范围去库存利好政策刺激和宽松货币环境下，东部调控城市的购房需求不断向周边城市及中部重点城市溢出，当城市库存下降至一定水平后，房价开始上升。而2016年4季度以来，热点城市调控不断加码，M2同比涨幅也持续收窄，全国资金面持续趋紧，加上板块轮动后期，领涨城市库存水平相对较高，因此未出现明显涨幅。”王梦雯表示。
本轮“牛市”接近尾声？
王梦雯表示，房地产的板块轮动现象类似于股市中的板块轮动——当所有板块都轮动过一遍的时候，本轮牛市也就接近尾声了。
国家统计局公布数据显示，7月住宅现房库存下降至近33月来最低水平，住宅现房去化周期回落至12.3个月。另据机构此前发布的楼市去化周期相关研究显示，房地产总体去化周期已接近5年前水平，楼市去库存取得明显成效。
从住宅销售情况来看，同比增幅自今年2月见顶后不断收窄。从区域销售情况来看，非调控城市占比达到71%，而近7年来该比重最高为73%，上升空间有限。
易居研究院报告指出，预计今年下半年，京津冀地区为首的房价调整趋势将进一步扩大，未调控地区的房价涨幅将随着去库存的推进以及资金面不断趋紧而逐渐企稳，板块轮动现象大概率在2018年上半年结束。
作者：胡恩燕
新媒体编辑：熊烨
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