4月15日宜信财富公布的《中国高净值人群海外生活白皮书》显示，中国70%以上的高净值人士有海外规划，将其作为一种投资行为。
近年来，由于国内买房限购政策的影响，越来越多高净值人群开始将目光投向海外，海外置业呈现一片火热景象。而根据胡润研究院和万国置地发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的。
由于国内外市场存在差异，可能会出现投资者盲目投资、或是投资价值难以保证的现象，投资海外房产市场需要注意哪些“坑”？
如何判断自身是否适合海外置业？
自2016年起，高净值人群中投资海外房产的人数出现明显上升。
中航证券首席经济学家许维鸿提出，高净值人群海外置业投资主要有两个方向：一是老龄化比中国更超前的国家，例如欧美，风险较低，主要用于保值；二是新兴国家，类似于二三十年前的中国，升值空间较大，但市场、汇率风险可能比较高。投资者可以根据自身的风险承受能力、投资目的以及在国外的生活经验来进行选择。
许维鸿提出，海外置业并不局限于非常富有的人群，随着年轻人出国的情况越来越普遍，海外置业现在已经成为每一个国际化家庭都要考虑的一件事，也是形成全球化的家庭资产配置的一种方式。
国外房产市场与国内有哪些不同？
不同国家的房屋市场供给、购房政策均不相同，这些信息是进行海外资产配置决策的关键。恒天财富海外教育子公司CEO、中国科学院理学博士张艳娟总结了国内外购房的几点差异。首先是产权年限，中国是70年产权，国外大部分是永久产权，但有一些特殊，例如英国伦敦有999年、250年到125年不等的产权，但大部分是长期产权。
第二点是房屋装修，国内交房都是毛坯房，而国外一般是精装修好的，只有桌椅、床、柜子这类移动型的家具需要购房者自行购买，其他都由开发商配置完备。
第三点是房屋的类型，中国大型城市人口密度大，普通人一般都是住公寓，只有非常顶尖的高净值家庭才能住得起别墅。而在国外，尤其是像美国这种地广人稀的地区，大部分家庭都有两个以上孩子，因此住别墅较为常见。
第四点是对于面积的定义，国内说的房屋面积是指建筑面积，除去公摊面积后约百分之七八十是实际使用面积。而国外所指的面积一般是实际使用面积，“有屋顶的才算我的面积”，草坪、车库、泳池等均不算进房屋面积，因此计算均价时国外房价相对较低。
第五点是房屋持有成本问题，国外有房产税，以最典型的美国为例，房产税约1%-3%之间，100万的房子可能一年就有1万美金左右的房产税。而国内除了买房所付出的资金（包括房贷），后期基本没有什么大的成本。但另一方面，房产税是用来改善当地的居住环境、教育环境、医疗环境等，房产税高的地方未来房屋的增值价值更高。
第六点是资源分布，国外相对较为均匀，而国内大部分优秀的医疗、教育、文化资源都集中于一线城市。
最后一点是租售比的问题，国内基本没有考虑这个问题；在国外公寓投资较为常见，不同租期会产生不同的投资收益，运营得好可将房产形成稳健的投资产品。
如何找到价值洼地？
投资海外房产如何选择国家？许维鸿表示，十年前，美国次贷危机引发房价下跌，是个抄底的机会，现在英美国家的投资机会比不上十年前，更多还是需要专业化的投资机构帮助投资者进行筛选。大部分欧洲的城市并没有形成一个海外投资的直接市场，还是要通过金融机构，通过信托、房地产基金等把国际资金吸引过去投资在欧洲的主流城市。中国的高净值人群如果想投资欧洲的房地产，自己去处理相关的信息、法律、税收种种事宜的成本较高，通过买房地产投资基金，或者委托专业的投资机构去做资产配置，既可以平均收益、减少风险，对于投资者来说也较为方便。
另外，许维鸿提出，“一带一路”沿线国家的投资前景比欧美国家好，但只适合高风险偏好投资者。
张艳娟表示，寻找价值洼地最重要的是不能盲目跟风，要有一些基本的判断。宏观层面上，看一个国家或地区的发展趋势。中观层面上，看每个国家内部的区域划分，例如美国东海岸和西海岸，有一些以教育为特色，有一些以养老度假为特色。微观层面上，聚焦到某个城市，例如伦敦现在在发展北方经济带，北部的发展一定是更好的。
其次是要保持合理的预期，房地产也是一个配置的概念，稳健性资产和高风险高收益型资产可以同时投资，以均衡风险。如果是打底配置，可以先考虑欧美；如果在基础配置之外还有一部分资金，可以配置高风险高收益的房产中。
对于海外置业者需要避免的陷阱，许维鸿提出了几点建议：一是不要认为环境好就盲目投资，适合养老或旅游的地方房产不一定有升值空间；二是不要用过去的眼光看待现在的情况，现在中国的很多城市宜居程度在提高；三是不要盲目推崇欧美，例如脱欧后的英国存在风险。
张艳娟则建议投资者要多听不同机构的分析和当地人士的观点，做出合理选择；可以依靠大的投资平台，整合能力较强。
作者：顾志娟
新媒体编辑：王燕
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