对规划或建设中的市政设施作误导宣传的房地产广告，是否虚假广告？

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房地产广告中对规划或建设中的市政设施作误导宣传，是否虚假广告？——违法广告单虽消亡也可补证认定事实

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对规划或建设中的市政设施作误导宣传的房地产广告，是否虚假广告？

黄璞琳 

《广告法》第二十六条第四项规定：“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：……（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。”《广告法》第五十八条第八项，对违反本法第二十六条规定发布房地产广告的行为，设定了行政处罚：“由市场监督管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款；……”。

《广告法》第四条第一款规定，“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。”《广告法》第二十八条第一款规定，“广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。”《广告法》第二十八条第二款列举了五类以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的虚假广告情形，其中第二项是指广告中与商品或者服务有关的信息，“与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的”情形。《广告法》第五十五条，对发布虚假广告的行为，设定了远重于第五十八条的行政处罚。

房地产广告违反《广告法》第二十六条第四项之规定，对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传的，是否会构成虚假广告？是否会存在与《国广告法》第四条、第二十八条及第五十五条的法条竞合违法？二者又该如何区别？

本文认为，房地产广告违反《广告法》第二十六条第四项之规定，对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传的，一般情况下应当同时认定为虚假广告。因为交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件，有利于改善居住条件，提高房地产的吸引力和价格。房地产广告中，对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传的，一般应认定为“对购买行为有实质性影响”，应该认定为虚假广告。此类竞合违法情形下，根据《行政处罚法》（2021）第二十九条有关“对当事人的同一个违法行为，不得给予两次以上罚款的行政处罚。同一个违法行为违反多个法律规范应当给予罚款处罚的，按照罚款数额高的规定处罚”之规定，更宜适用《广告法》第四条、第二十八条及第五十五条实施行政处罚。

不过，在特定的房地产广告中，也可能出现虽然对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作了不准确的宣传介绍，甚至会让受众对相关市政条件产生某种误导，但相关市政信息的不准确或者误导宣传，不足以对房地产交易行为产生实质性影响（包括是否购买、以何种价格或方式购买、何时购买等影响）的，就不认定为虚假广告。这种情形下，就直接适用《广告法》第二十六条第四项、第五十八条第八项实施行政处罚。