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民法典：居住权应登记且不得转让继承
黄璞琳
2020年5月28日，第十三届全国人大第三次会议表决通过《中华人民共和国民法典》。《民法典》将于2021 年元旦生效施行，《物权法》等九部法规同时废止。《民法典》第二编物权编第十四章，用了6条（第365-371条）创设了“居住权”这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。
根据《民法典》的规定，居住权是按照合同约定或者根据遗嘱, 占有、使用他人的住宅,以满足生活居住需要的用益物权。居住权起源于罗马法，最早产生于罗马婚姻家庭关系中，与当时罗马社会的家长权制度、财产概括继承制度（非家长继承人一般不能取得家产继承权）紧密相关，最初是作为非家长继承人生活保障的制度设计而存在：为使非家长继承人生活获得保障，家长往往通过遗赠方式将部分遗产的使用权赠与其他子女。
根据《民法典》的规定，居住权主要有以下法律特征：一是居住权的主体是特定的自然人。是以满足生活居住需要为目的，有合法依据而占有、使用他人住宅的自然人（民法典第366条）。二是居住权的客体只限于住宅（民法典第366条）。三是居住权属于用益物权。居住权人对住宅的占有、使用应限于居住的目的（民法典第366条）。
四是居住权的取得基于合同约定或者遗嘱设立。即：1.民法典第367条：设“立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”2.民法典第371条：“以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。”居住权合同一般应包括当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法。以遗嘱方式为他人设立居住权的，也应当明确居住权人的姓名、设立居住权的住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限。
五是居住权一般具有无偿性。“居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。”（民法典第368条）六是居住权应经登记才成立。“设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。（民法典第368条）”以遗嘱方式设立居住权的，也记得去办理居住权登记。“居住权消灭的,应当及时办理注销登记。（民法典第370条）”
七是居住权具有时间性，期限一般具有为长期性、终身性。居住权的期限可由当事人在合同中约定或在遗嘱中确定（民法典第367条第二款第四项、第371条），如果没有对期限作出明确规定，则应推定居住权的期限为居住权人的终身。“居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。（民法典第370条）”
八是居住权不得转让、继承（民法典第369条）。九是相关住宅一般不得出租。“设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。（民法典第369条）”
居住权制度，有利于保障社会弱势群体的基本生存权利，体现了民法的人文关怀精神。如果自己住宅需要给不属法定继承人的其他亲属居住（如，女儿已逝的岳父母、儿子已逝的公婆），或者相关住宅所有权不必或者不愿让某法定继承人继承但该法定继承人确实需要该住宅居住的，以及将自己居住的房屋过户登记到子女名下但需要确保自己在世期间能居住该房屋的，建议通过合同方式或者遗嘱方式设立居住权并办理居住权登记。
当然，从另一个角度来说，承租住宅、购买住宅时，也务必记得查询相关住宅是否已设立居住权。如果是设有居住权的房屋，承租者要看居住权合同或者遗嘱中是否同意特定时段对外出租，购买者则要考虑清楚在居住权存续期间自己无法占有、使用该住宅。
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