Woolworth关闭多家店面对商业地产业主意味着什么？

作者：Ray Liu 刘骁

博满金资金融分析师

对上市购物中心地产拥有者来说，Woolworths 关闭店面的情况会带来什么影响？

麦格理分析师在澳洲超市巨头Woolworths宣布运营模式更新，并将关闭27家超市店面后，对上市地产投资信托基金在Woolworths的风险敞口进行了分析。提前关闭这些店面将会使Woolworths花费约2亿澳元的成本，同时该公司还在推迟或者拖延新店面的开发。

麦格理房产研究团队表示，租金对于房地产行业的短期现金流来说是积极的，但是房东是否能持续地回填是一个问题。

Woolworths提前关闭店面会给该店地产的所有人带来终止支付款项（termination payment）这笔短期益处。而从长期来看，能否迅速找到下家入驻将成为问题。此外，Woolworths这种重量级租客的离或将对整个购物中心的持续生存能力造成影响。

随着对楼层占地面积需求的减小和结构性压力，商业地产拥有者根据营业额来收取租金和扩大租金净利润的能力将继续受限。麦格理认为一个购物中心最高会有约40%的收入受到挑战（除了超市），投资者也需要对零售子行业保持谨慎。

事实上，购物中心类的商业地产收入及收入前景，不能单看租金，而要看影响租金高低的因素，包括地理位置、商家种类、商场大小、便利性、甚至停车场等。重量级租户的数量也直接决定了整个购物中心的主要客户群体及需求情况。

不难想到，重量级租户的离去或使业主面临艰难的零售状况。之前电器零售商Dick Smith的倒闭就导致了房地产投资信托不得不在零售业环境疲软的情况下寻找新租户，甚至在找到新租户前面临空窗期。

不过，澳洲的写字楼、商场、工业设施和酒店等商业地产还是给投资者带来了不错的回报。摩根士丹利资本国际（MSCI）澳洲房地产指数（The Property Council / IPD Australia All Property Index）显示，截至3月31日的一年中，商业地产的平均年回报率为14%，如果加上负债的相关影响，该回报会更大。

14%的年回报率不仅超越了9.2%的地产股回报，更是将债券1.6%的回报远远甩在身后。地产股票，特别是地产投资信托（Real Estate Investment Trusts）在截至2016年3月的一年中，因今年年初全球股市动荡而表现不佳。但又在4月和5月中获得了业绩的攀升。包含最好17支信托的S&P/ASX200 A-REIT3月31日至今已经录得了17.5%的总回报，其中Scentre Group更是有31%的回报。